Najem Instytucjonalny lokalu mieszkalnego- na co zwrócić uwagę? Prawnik radzi.

W dzisiejszym wpisie omówimy umowę najmu instytucjonalnego. Najem instytucjonalny jest obecnie najbezpieczniejszą formą najmu lokalu mieszkalnego. Dobrze przygotowana umowa to gwarancja bezpieczeństwa dla wynajmującego, że jego dom lub mieszkanie nie będzie okupowane przez nieuczciwego najemcę. Chcesz, by umowa, którą zawierasz z nowym najemcą była profesjonalnie przygotowana i zawierała niezbędne zabezpieczenia których nie ma w umowach znajdujących się w Internecie? Ten artykuł przybliży ci zasady bezpiecznego najmu. Po jego przeczytaniu będziesz wiedział która umowa gwarantuje lepsze warunki wynajmu mieszkania lub domu jednorodzinnego.

Poniżej ważne tematy dotyczące umowy najmu instytucjonalnego. Zobacz, by lepiej zrozumieć specyfikę tej umowy najmu.

  1. Co to jest umowa najmu instytucjonalnego.
  2. Czym się różni umowa najmu instytucjonalnego od umowy najmu okazjonalnego?
  3. Czy umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta u notariusza? Ile to kosztuje?
  4. Dla kogo najem instytucjonalny?
  5. Najem instytucjonalny z dojściem do własności.
  6. Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego a eksmisja.
  7. Zabezpieczenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu.
  8. Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego.
  9. Dlaczego umowa najmu instytucjonalnego jest dobrym rozwiązaniem?

Co to jest umowa najmu instytucjonalnego.

Umowa najmu instytucjonalnego domu lub mieszkania to forma prawna umowy najmu, kóra bardziej zabezpiecza wynajmującego niż zwykła umowa.

Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.


Głównym celem wprowadzenia umowy najmu instytucjonalnego było usystematyzowanie reguł najmu mieszkań lub domów przez podmioty profesjonalnie zajmujące się tą działalnością. Wprost wskazano osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą, osoby prawne lub jednostki organizacyjne. Wprowadzono uproszczone przepisy dotyczące ewentualnych eksmisji najemców po zakończeniu najmu oraz dostarczono dodatkowe udogodnienia dla osób wynajmujących lokale. Warto jednak zaznaczyć, że te zmiany poskutkowały pewnym osłabieniem ochrony praw najemców. Procedura ta odpowiedziała na zapotrzebowanie rynku najmu lokali na bezpieczniejszy i pewny obrót w ramach najmu.

Czym się różni umowa najmu instytucjonalnego od umowy najmu okazjonalnego? Podstawowe różnice.

Najem instytucjonalny został wprowadzony do polskiego prawodawstwa Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Przepisy o najmie instytucjonalnym będą zastosowane do umów zawieranych później niż 11 września 2017 r.

Poniżej pokazuję podstawowe różnice które łatwo obrazują specyfikę umowy najmu instytucjonalnego w porównaniu do umowy najmu okazjonalnego. O najmie okazjonalnym możecie przeczytać w tutaj: Umowa najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny w Warszawie – pytania i odpowiedzi

NAJEM OKAZJONALNY NAJEM INSTYTUCJONALNY
Kto może być wynajmującymWynajmującym może być osoba fizyczna, nie prowadząca działalności gospodarczejOsoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą
Kto może być najemcąNajemcą może być wyłącznie osoba fizycznaNajemcą może być wyłącznie osoba fizyczna
Termin zawarcia umowy najmuMaksymalnie 10 lat. Na czas oznaczonyTermin umowy jest zależny od woli stron. Nieograniczony. Na czas oznaczony.
Forma zawarcia umowy najmu Zwykła forma pisemna pod rygorem nieważności jest wystarczającaZwykła forma pisemna pod rygorem nieważności jest wystarczająca
Kaucja Maksymalna wysokość 6 krotności czynszu najmu Maksymalna wysokość 6 krotności czynszu najmu
Urząd Skarbowy – obowiązkowe zgłoszenie umowy 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu obowiązek doręczenia potwierdzenia zawarcia umowy najmu.Brak obowiązku zgłoszenia w celu uzyskania efektywności tytułu egzekucyjnego
ZałącznikiOświadczenie najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu, oświadczenie właściciela innego lokalu o przyjęciu do lokalu najemcy, oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym opuszczeniu lokalu. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o dobrowolnym opuszczeniu lokalu.
Najem instytucjonalny – dobry sposób na bezpieczny najem

Czy umowa najmu instytucjonalnego musi być zawarta u notariusza? Ile to kosztuje?

Radca prawny przygotowuje wszystkie dokumenty niezbędne do zawarcia umowy. Umowa najmu instytucjonalnego przygotowywana jest przez profesjonalistów: radcę prawnego lub adwokata – osoby aktywnie wykonujące zawód, zrzeszone w Izbach zawodowych. Doświadczenie zdobywane w instytucjach publicznych i spółkach giełdowych zaowocowało profesjonalny doradztwem. Umowa najmu instytucjonalnego nie musi być zawarta u notariusza. Notariusz przygotowuje tylko jeden załącznik – oświadczenie, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Dodatkowo w oświadczeniu znajduje się stwierdzenie, że najemca przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Dla kogo najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny jest formą umowy najmu która skierowana jest dla przedsiębiorców profesjonalnie lub sporadycznie zajmujących się najmem. Wielu właścicieli domów i mieszkań obejmuje swoją działalność gospodarczą także obszarem wynajmu mieszkań, domów, nieruchomości.

Jeśli zamierzasz skorzystać z korzyści wynikających z umowy najmu instytucjonalnego, konieczne jest prowadzenie działalności gospodarczej związanej z wynajmem lokali według klasyfikacji PKD 68.20.Z, czyli „Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi”. Ta kategoria jest otwarta dla osób fizycznych.

Ta podklasa obejmuje następujące aspekty:

  • Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak:
    • Budynki mieszkalne i mieszkania,
    • Budynki niemieszkalne, w tym obiekty wystawowe oraz magazyny, w tym te przystosowane do handlu hurtowego artykułami rolno-spożywczymi oferowanymi na rynkach hurtowych związanych z sektorem rolniczym i spożywczym,
    • Grunty,
    • Wynajem domów, mieszkań i apartamentów, w tym umeblowanych, na dłuższe okresy użytkowania, takie jak miesiące lub lata,
    • Wynajem miejsc pod przewoźne domy mieszkalne,
    • Wynajem miejsc w schroniskach dla zwierząt gospodarskich.

Jednakże ta podklasa nie obejmuje:

  • Działalności hotelowej,
  • Wynajmu letnich domów,
  • Wynajmu pokoi gościnnych,
  • Wynajmu pól namiotowych,
  • Wynajmu kempingów oraz innych obiektów i miejsc zakwaterowania krótkoterminowego, co jest przyporządkowane do odpowiednich podklas działu 55.

Warto również pamiętać, że jeśli jesteś najemcą, zaleca się dokładne sprawdzenie Księgi Wieczystej nieruchomości w celu wykluczenia wszelkich możliwych okoliczności związanych z wynajmowaną nieruchomością, takich jak stan prawny, obciążenia hipoteczne, potencjalne roszczenia, ograniczone prawa rzeczowe itp.

Najem instytucjonalny z dojściem do własności.

Umową najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, dla którego została założona księga wieczysta.
Zawierana jest przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali, będącą właścicielem lokalu mieszkalnego.
Zawiera zobowiązanie najemcy do nabycia lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem tej umowy oraz zobowiązanie wynajmującego do przeniesienia na najemcę prawa własności lokalu mieszkalnego wraz z prawami niezbędnymi do korzystania z tego lokalu najpóźniej w dniu zakończenia umowy najmu po zapłacie ceny za lokal.

Umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zawierana jest w formie aktu notarialnego.

To jedyna umowa najmu która musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Umowa zawiera w swej treści oświadczenie najemcy, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19i ust. 2, Ustawy o ochronie praw lokatorów oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Eksmisja lokatora- najem okazjonalny to dobra forma zabezpieczenia

Najem instytucjonalny lokalu mieszkalnego, a eksmisja.

Szybka eksmisja z lokalu mieszkalnego w przypadku zakończenia najmu to podstawowy walor tej umowy.

Warunkiem statecznej egzekucji lokatora który nie płaci czynszu najmu lub łamie warunki umowy jest jej wypowiedzenie. Następnie po skutecznym zakończeniu umowy można przejść do etapu wezwania do opuszczenia lokalu przez najemcę.

Pierwszym ważnym krokiem formalnym jest wysłanie (za potwierdzeniem odbioru) do najemcy oficjalnego pisemnego żądania opróżnienia lokalu w określonym terminie.

UWAGA! Wezwanie powinno być sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela

Termin ten powinien wynosić co najmniej 14 dni od daty dostarczenia wezwania. Następnie, jeśli najemca nie wypełnia żądania wynajmującego, właściciel powinien wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Tylko taka procedura pozawala na dalsze działania w celu opuszczenia nieruchomości przez nielojalnego najemcę.

Kolejnym etapem jest przekazanie sprawy komornikowi w celu rozpoczęcia procedury opróżnienia lokalu. Komornik będzie odpowiedzialny za przeprowadzenie procesu eksmisji. Można śledzić działania komornika poprzez wgląd do akt postępowania. Warto zaznaczyć, że w przypadku umowy najmu instytucjonalnego komornik nie wstrzyma eksmisji w przypadku braku lokalu tymczasowego. Korzystne rozwiązanie dla właściciela nieruchomości zapewniła ustawa preferując tym samym rozwiązania dla dużych lub małych przedsiębiorców.

Procedura eksmisji przy umowie najmu instytucjonalnego jest skomplikowana i wymaga szczególnych formalności. Warto by robić to pod opieką profesjonalnego prawnika – radcy prawnego lub adwokata.

Zabezpieczenie umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Elementem fakultatywnym umowy najmu instytucjonalnego jest kaucja. Kaucja zabezpieczająca to element który może uchronić właściciela przed stratami wynikającymi z nierzetelnego najemcy.

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego może być dokonane przez wynajmującego jak i najemcę.

Pamiętajmy, że jest to umowa na czas określony i ten typ umowy posiada inne cechy wypowiedzenia, niż umowa na czas nieokreślony. Dodatkowo, umowa najmu instytucjonalnego do skutecznego wypowiedzenia potrzebuje ciągu czynności formalnych.

Aby prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu najemcy – musimy stosować się do podstawowej zasady ujętej w ustawie o ochronie praw lokatorów:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny – umowę najmu , jeżeli lokator działa w sposób opisany poniżej.

Pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.

Najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

Najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Pamiętajmy, że najemca może także wskazać swoje warunki na których chciałby rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony. Mogą to być różne przyczyny – ważne aby znalazły się w umowie.

Wypowiedzenie umowy najmu instytucjonalnego może być procesem skomplikowanym i z pewnością nie jest procesem szybkim. Spełnienie formalności związanych z doręczeniami, prawidłowa forma i respektowanie procedur powodują, może być potrzebna pomoc w tym zakresie.

Dlaczego umowa najmu instytucjonalnego jest dobrym rozwiązaniem?

Podsumujemy zalety najmu instytucjonalnego uznając, że jest to najbezpieczniejsza forma najmu lokalu mieszkalnego oferowana obecnie przez prawo.

Największym walorem najmu instytucjonalnego jest zmniejszenie ilości formalności. Dodatkowo, wynajmujący ma pewność, że procedura egzekucji przebiegnie szybko i zapewni bezpieczeństwo ciągłości najmu.

Najemca musi się liczyć z kategoryczną reakcją wynajmującego. Dodatkowo – przy dobrze skonstruowanych zapisach, jest także możliwa szybka egzekucja czynszu najmu.

Ważne jest by zminimalizować ryzyka i straty wynikające z zajęcia lokalu przez nieuczciwego najemcę. Dobra i bezpieczna umowa najmu okazjonalnego to gwarantuje. Pamiętajmy także, że umowa najmu okazjonalnego poszerza możliwości jej modyfikacji w stosunku do ustawowych obowiązków wynikających ze „zwykłej” umowy. Tryb podwyższenia czynszu najmu, remonty, sposób wezwania do respektowania zapisów umownych – warto pamiętać o tych zaletach.

Jeśli po przeczytaniu tego artykułu wiesz, że musisz:

  1. przygotować dobrą umowę najmu zgodną z obowiązującym prawem;
  2. zawrzeć w umowie najmu dodatkowe zapisy zabezpieczające;
  3. Szybko i bezpiecznie wynająć lokal mieszkalny ze wsparciem prawnika profesjonalisty w rynku nieruchomości
  • skontaktuj się z Kancelarią.

W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak

tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl

Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.

O Autorze.

Dominik Nowak – prawnik, radca prawny z wieloletnim doświadczeniem na rynku najmu, transakcji rynku nieruchomości , w instytucjach publicznych i podmiotach prywatnych w obszarze nieruchomości, doradztwa rodzinnego oraz gospodarczego.
Ukończył aplikację radcowską i zdał państwowy egzamin zawodowy. Jest radcą prawnym przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych, która należy do Rady Adwokatur i Stowarzyszeń Prawniczych Europy (CCBE), Międzynarodowego Stowarzyszenia Prawników (IBA). 

Ukończył z wynikiem bardzo dobrym podyplomowe studia w zakresie zamówień publicznych, a także Szkołę Prawa Amerykańskiego. Na co dzień doradza dużym podmiotom gospodarczym, odpowiadając za skomplikowane transakcje, a także osobom fizycznym w języku polskim i angielskim.

Dodaj komentarz