Niebawem czeka nas rewolucja w dokumentacji obowiązkowej do zawarcia umowy najmu domu lub mieszkania. Konieczne będzie posiadanie świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu dla mieszkania lub domu. Możemy się też spotkać z nazwą certyfikat energetyczny lokalu. Świadectwo będzie konieczne przy wynajmie domu lub mieszkania.
W tym artykule dowiesz się wszystkiego o świadectwie energetycznym budynku lub lokalu koniecznego w umowach najmu.
Przygotowałem 9 ważnych informacji, które musisz znać, by właściwie wynajmować lokal ze świadectwem charakterystyki energetycznej:
- Świadectwo charakterystyki energetycznej – gdzie i kiedy stosujemy dokument?
- Czy świadectwo energetyczne lokalu jest obowiązkowe?
- Świadectwo energetyczne mieszkania w bloku a umowa najmu.
- Kto wystawia i wydaje świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu?
- Ile kosztuje świadectwo energetyczne budynku 2023? Od czego zależy koszt wykonania świadectwa energetycznego?
- Wyjątki – kiedy nie potrzebujemy świadectwa energetycznego lokalu?
- Co muszą wiedzieć pośrednicy i agenci nieruchomości po zmianie przepisów dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej?
- Umowy najmu przed wejściem w życie ustawy – czy uzupełniać certyfikat?
- Kara za brak świadectwa energetycznego lokalu przy umowie najmu domu lub mieszkania.
Świadectwo charakterystyki energetycznej – gdzie i kiedy stosujemy dokument.
Ustawa z dnia 7 października 2022 r. o zmianie ustawy o charakterystyce energetycznej budynków oraz ustawy – Prawo budowlane zmieniła dotychczasowe zasady obsługi prawnej najmu i sprzedaży lokali mieszkalnych. Nowelizowana ustawa o charakterystyce energetycznej budynków wchodzi w życie już 28 kwietnia 2023 r. i wprowadziła szereg nowych regulacji.
Podstawową zmianą, która dotyczy właścicieli mieszkań i domów zamierzających wynajmować swoje mieszkania jest obowiązek przedstawienia świadectwa energetycznego lokalu przy umowie najmu.
Przy jakich czynnościach musimy przedstawić świadectwo charakterystyki energetycznej budynku w tym lokalu?
1) świadectwo charakterystyki energetycznej – przy sporządzeniu aktu notarialnego umowy zbycia prawa własności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;
2) kopię świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci papierowej, albo wydruk świadectwa charakterystyki energetycznej, które przekazano w postaci elektronicznej – przy zawarciu umowy najmu.
Pamiętajmy – świadectwo charakterystyki energetycznej można przedstawić w dwóch formach – papierowej oraz w postaci wydruku z systemu.
Ostatnio Klient- Pan Tomasz – zadał mi proste pytanie:
Mieszkam w domu odziedziczonym po rodzicach. Budowa domu skończyła się w latach 90 ubiegłego wieku. Obecnie mieszkamy tam z rodziną. Czy muszę wyrobić świadectwo charakterystyki energetycznej dla mojego domu? Czy obejmuje on też inne budynki? Mam garaż wolnostojący i magazyn.
Odpowiadając Panu Tomaszowi muszę go uspokoić – budynki i lokale, które zostały wybudowane w latach dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku nie muszą posiadać ww. świadectw. Świadectwa charakterystyki energetycznej budynku są obligatoryjne od 28 kwietnia 2023 r. Ale uwaga! Nie dla wszystkich.
O wyjątkach pisałem tutaj.
Takie świadectwa muszą posiadać wszyscy właściciele lokali, które mają być przedmiotem sprzedaży lub najmu.
Jeśli zatem nie zamierzasz sprzedać lub wymajać lokalu lub umowa została już zawarta i trwa
– nie musisz przedstawiać nowego świadectwa.
Czy świadectwo energetyczne lokalu jest obowiązkowe?
Kto jest zobowiązany do posiadania świadectwa?
- Właściciel lub zarządca budynku lub części budynku (chodzi o osoby będące właścicielami mieszkań),
- Osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub
- osoba, której przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Wyżej wymienione osoby mają obowiązek przekazać nabywcy lub najemcy świadectwo.
W przypadku ogłoszeń ujawnionych przez właścicieli oraz pośredników gdy dla budynku lub części budynku zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, podają w ogłoszeniu lub reklamie dotyczących zbycia lub najmu budynku lub jego części wskaźniki rocznego zapotrzebowania na energię użytkową, energię końcową i nieodnawialną energię pierwotną, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2, wyznaczone zgodnie z przepisami wydanymi na podstawie www. Ustawy.
Kancelaria oprócz przygotowania prawidłowej, zgodnej z prawem umowy najmu lokalu mieszkalnego konsultuje także ogłoszenia o najem mieszkań i domów – ich zgodność z przepisami prawa.
UWAGA! Nabywca albo najemca nie mogą zrzec się prawa do otrzymania odpowiednio świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku.
Świadectwo energetyczne mieszkania w bloku a umowa najmu.
Jak już zostało wspomniane wcześniej od dnia 28 kwietnia 2023 r. wszystkie umowy najmu lokali mieszkalnych w tym mieszkań w blokach powinny być poprzedzone przekazaniem świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu nabywcy lub najemcy lokalu.
Jeśli zatem chcemy uniknąć ustawowego obowiązku przygotowania i dołączenia do umowy najmu niezbędnego po 28 kwietnia 2023 r. dokumentu – powinniśmy przyspieszyć procedurę najmu.
Kancelaria wspiera wynajmujących i najemców w optymalnych rozwiązania związanych z najmem, proponuje zabezpieczenia umowy i właściwe klauzule typowe dla bezpiecznych umów najmu.
Co ważne – umowy zawarte przed wejściem w życie opisywanych regulacji dotyczących umowy najmu nie będą miały zastosowania do umów najmu już zawartych przed wejściem w życie nowelizacji Ustawy.
Kto wystawia i wydaje świadectwo charakterystyki energetycznej lokalu?
Osoby, które wystawiają świadectwo muszą spełniać ściśle regulowane ustawowo określone cechy i posiadać kwalifikacje wymagane przepisami prawa:
1) Posiada pełną zdolność do czynności prawnych;
2) nie była skazana prawomocnym wyrokiem za przestępstwo przeciwko mieniu,
wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi
i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;
3) ukończyła:
a) studia wyższe zakończone uzyskaniem tytułu zawodowego inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architekta krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa albo magistra inżyniera, albo
b) studia wyższe inne niż wymienione w lit. a oraz studia podyplomowe, których program uwzględnia zagadnienia związane z charakterystyką energetyczną budynków, wykonywaniem audytów energetycznych budynków, budownictwem energooszczędnym i odnawialnymi źródłami energii,
lub
4) posiada uprawnienia budowlane, o których mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
Ile kosztuje świadectwo energetyczne budynku 2023? Od czego zależy koszt wykonania świadectwa energetycznego?
Świadectwo energetyczne – zwane też często certyfikatem energetycznym mieszkania lub domu – wydawane jest na podstawie audytu lokalu przez uprawnionego specalistę posiadającego specjalne wykształcenie w tym kierunku.
Cena świadectwa energetycznego będzie zależała od wielu czynników związanych z analizowanym lokalem.
Należy wziąć pod uwagę elementy składające się na czasochłonność wykonania takiego dokumentu:
- Wielkość i bryłę lokalu (domu, mieszkania, budynku);
- Konstrukcji wpływającej na analizowaną powierzchnię;
- Zastosowanych materiałów w tym także przejrzystości dokumentacji dostarczonej przez właściciela lokalu.
Na podstawie dotychczas wykonywanych przez naszych współpracowników operatów energetycznych możemy stwierdzić, że koszt takiego certyfikatu wacha się:
- dla lokali mieszkalnych – mieszkań w bloku – od 250 do 400 zł;
- dla domów jednorodzinnych – od 350 do 1200 zł;
- dla innych budynków – zgodnie z wyceną po wizji lokalnej.
Z uwagi na rosnące koszty pracy w roku 2023, stałą rosnącą inflację w różnych sektorach gospodarki, należy brać pod uwagę szybkie przygotowanie świadectwa – napisz maila na kontakt@dnradcaprawny.pl aby skonkretyzować potrzeby i dowiedzieć się wszystkich informacji niezbędnych do przygotowania świadectwa charakterystyki energetycznej. Kancelaria posiada poleconych współpracowników uprawnionych do wystawienia SCHE, którzy szybko przygotują niezbędne załączniki do umowy najmu lub sprzedaży lokalu.
Wyjątki – kiedy nie potrzebujemy świadectwa energetycznego lokalu?
Obowiązki, o których mowa przedstawionym artykule nie dotyczą budynku:
- podlegającego ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;
- używanego jako miejsce kultu i do działalności religijnej;
- przemysłowego oraz gospodarczego niewyposażonych w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego;
- mieszkalnego, przeznaczonego do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
- wolnostojącego o powierzchni użytkowej poniżej 50 m2;
- gospodarstw rolnych o wskaźniku EP określającym roczne obliczeniowe zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną nie wyższym niż 50 kWh/(m2·rok).
Co muszą wiedzieć pośrednicy i agenci nieruchomości po zmianie przepisów dotyczących świadectw charakterystyki energetycznej?
Pośrednicy w obrocie nieruchomości będących przedmiotem najmu muszą pamiętać, że są zobowiązani działać w mieniu klienta ze szczególną ochroną jego praw i obowiązków. Zgodnie z nowymi przepisami, pośrednicy nieruchomości będą mieli obowiązek przedstawić klientom świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości przed zawarciem umowy sprzedaży lub najmu.
Dotyczy to zarówno nieruchomości mieszkalnych, jak i komercyjnych. Pośrednik nie może pobierać prowizji od klienta bez przedstawienia mu świadectwa charakterystyki energetycznej – należy odpowiednio zadbać by wcześniej dokument był sporządzony przez wykwalifikowaną osobę.
Należy również pamiętać, że świadectwo charakterystyki energetycznej nieruchomości było aktualne, czyli sporządzone nie wcześniej niż 10 lat przed datą przedstawienia go klientowi. Niekiedy dokumentacja dotycząca domów lub mieszkań będących przedmiotem najmu jest sprzed kilkunastu lat a to może stanowić problem przy zawarciu umowy.
W przypadku braku świadectwa lub jego nieważności, pośrednik będzie musiał poinformować klienta o konieczności jego uzyskania i wskazać, gdzie może go sporządzić.
Kancelaria współpracuje z agencjami zarzadzania najmem w zakresie pozyskania i przygotowania świadectw charakterystyki energetycznej lokali. W ramach długoletniej współpracy Kancelaria posiada też współpracowników w zakresie przygotowywania świadectw charakterystyki energetycznej.
Jeśli prowadzisz agencję nieruchomości i potrzebujesz uzyskać świadectwo charakterystyki energetycznej lub potrzebujesz wsparcia prawnego w tym zakresie – zapraszamy do kontaktu. Kancelaria szybko i skutecznie przygotuje dokumenty – zarówno umowę najmu jak i załączniki niezbędne zgodnego z prawem zawarcia umowy kontakt kontakt@dnradcaprawny.pl lub telefon 500-861-130.
Umowy najmu przed wejściem w życie ustawy – czy uzupełniać certyfikat?
Przy obowiązkowym załączaniu do umów sprzedaży lub najmu lokali świadectw energetycznych mówimy tylko w przypadku gdy są to umowy zawierane po 28 kwietnia 2023 r.
Zgodnie z wyjaśnieniami Ministerstwa Wiceministra rozwoju i technologii Piotra Uścińskiego nowe przepisy należy brać pod uwagę jedynie dla nowych umów. Przedłużenie lub trwanie obecnej umowy nie będzie powodowało konieczności zawarcie takiego załącznika.
Kara za brak świadectwa energetycznego lokalu przy umowie najmu domu lub mieszkania.
Należy mieć świadomość, że brak wypełnienia obowiązków wskazanych w powyższym artykule skutkuje karą grzywny orzekanej na następuje na podstawie przepisów ustawy z dnia 24 sierpnia 2001 r. – Kodeks postępowania w sprawach o wykroczenia
Zatem przygotowując świadectwo należy wiedzieć, że kto:
1) sporządza świadectwo charakterystyki energetycznej, nie spełniając wymagań, stawianych przygotowującym świadectwo lub nie będąc wpisanym do wykazu osób uprawnionych do sporządzania świadectw charakterystyki energetycznej,
2) sporządza i przekazuje jako świadectwo charakterystyki energetycznej dokument sporządzony niezgodnie z metodologią wyznaczania charakterystyki energetycznej budynku lub części budynku, zgodnie z przepisami prawa określonymi stosowną ustawą.
3) nie wykonuje obowiązku doręczenia przy sprzedaży lub najmie dokumentu świadectwa charakterystyki energetycznej lokalu.,
4) nie wykonuje obowiązku zawarcia umowy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku ze sporządzaniem świadectwa charakterystyki energetycznej lub przechowywania dokumentów lub ich kopii i danych, na podstawie których zostało sporządzone świadectwo charakterystyki energetycznej, przez okres ważności tego świadectwa, a także do udostępniania tych dokumentów lub danych na żądanie ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w przypadku weryfikacji o której mowa w art. 36 Ustawy
5) nie wykonuje obowiązku, okresowej kontroli w zakresie systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, oceny sprawności tego systemu i doboru wielkości źródła ciepła do wymogów grzewczych budynku oraz zdolności systemu ogrzewania do optymalizacji działania;
6) dokonuje kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, nie spełniając wymagań, ustawowych lub nie będąc wpisanym do wykazu ekspertów
7) sporządza i przekazuje jako protokół z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji dokument sporządzony niezgodnie z art. 28 ust. 2 Ustawy – podlega karze grzywny.
Tej samej karze podlega, kto działając w imieniu osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej wykonuje czynności o których mowa w pkt 3 i 5 powyżej.
Jeśli po przeczytaniu tego artykułu wiesz, że musisz:
- przygotować dobrą umowę najmu zgodną z obowiązującym prawem;
- posiadać świadectwo charakterystyki energetycznej by skutecznie zarzadzać najem;
- Szybko i bezpiecznie wynająć lub sprzedać lokal
- skontaktuj się z Kancelarią.
Dowiedz się więcej o umowach najmu z innych moich publikacji!
1.O umowie najmu okazjonalnego dowiesz się z tego wpisu Umowa najmu okazjonalnego. Najem okazjonalny w Warszawie – pytania i odpowiedzi
2. O umowie najmu instytucjonalnego dowiesz się z tego wpisu Najem Instytucjonalny lokalu mieszkalnego- na co zwrócić uwagę? Prawnik radzi.
3. O umowie najmu lokalu użytkowego dowiesz się w tym wpisie Umowa najmu lokalu użytkowego Dobra umowa? 9 ważnych punktów.
W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl
Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.
O Autorze.
i podmiotach prywatnych w obszarze nieruchomości, doradztwa rodzinnego oraz gospodarczego.
Ukończył aplikację radcowską i zdał państwowy egzamin zawodowy. Jest radcą prawnym przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych, która należy do Rady Adwokatur i Stowarzyszeń Prawniczych Europy (CCBE), Międzynarodowego Stowarzyszenia Prawników (IBA).
Ukończył z wynikiem bardzo dobrym podyplomowe studia w zakresie zamówień publicznych, a także Szkołę Prawa Amerykańskiego. Na co dzień doradza dużym podmiotom gospodarczym, odpowiadając za skomplikowane transakcje a także osobom fizycznym w języku polskim i angielskim.
Witam.
Nowy przepis jest bardzo niedopracowany. Jak wygląda sytuacja przy najmie pojedynczych pokoi? Co w sytuacji gdzie koszty mediów pokrywa wynajmujący a nie najemca? Czy w tych dwóch sytuacjach również wymagane jest posiadanie świadectwa energetycznego i jakby to miało wyglądać,dla każdego pokoju osobny dokument?. Z góry dziękuję za odpowiedz.