Szanowni Państwo,
chciałbym, aby moje publikacje powodowały, że umowy najmu będą bezpieczne, a wpisy będą przyczyniały się do poprawy świadomości w zakresie umów najmu nie tylko wynajmujących (właścicieli lokali), ale także najemców.
W dzisiejszej publikacji chciałbym zwrócić uwagę na jeden z często pomijanych wymogów przy zawieraniu umowy najmu pomiędzy stronami będącymi w związku małżeńskim, którym jest zgoda małżonka na zawarcie umowy najmu.
- Umowa najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego.
- Co w sytuacji gdy chcemy podpisać umowę a właściciel przystępuje sam do podpisania umowy?
- Co w sytuacji gdy nie wykonamy niezbędnych czynności i podpiszemy umowę bez wymaganej zgody?
- O czym należy pamiętać?
Umowa najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego.
Umowa najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego, którą zawieramy z wynajmującymi, którzy pozostają w zawiązku małżeńskim, a mieszkanie lub lokal użytkowy są objęte wspólnością majątkową wymaga dodatkowo zgody drugiego małżonka.
Jest to wymóg wynikający z art. 37 ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy.
Art.37.
§1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania: 1)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków; 2)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal; 3)czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa; 4)darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych(…)
Umowa najmu zaliczana jest do czynności wymienionych w Art. 37 par. 1 pkt Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego.
Co w sytuacji gdy chcemy podpisać umowę a właściciel przystępuje sam do podpisania umowy?
Pierwszą rzeczą, którą należy sprawdzić jest księga wieczysta nieruchomości, która ma być przedmiotem najmu. Można tego dokonać wpisując numer księgi wieczystej na darmowej stronie Ministerstwa Sprawiedliwości:
W dziale II księgi znajdziemy informacje o właścicielach nieruchomości.
Co w sytuacji gdy nie wykonamy niezbędnych czynności i podpiszemy umowę bez wymaganej zgody?
Niestety umowa najmu lokalu pozostaje nieważna aż do czasu potwierdzenia jej przez drugiego małżonka. Jest to bardzo ważne w sytuacji gdy najem wiąże się z nakładami lub czynnościami organizacyjnymi (najem lokalu użytkowego). W przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego sytuacja wygląda nieco gorzej. Skoro nie ma umowy najmu nie chronią najemcy przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.
Aby umowa najmu lokalu zawarta bez wymaganego potwierdzenia stała się ważna należy uzyskać zgodę drugiego małżonka. Zgoda ta może być udzielona z datą późniejszą niż umowa najmu.
Gdy wynajmujący nie dostarcza wymaganego oświadczenia, najemca może wyznaczyć mu termin do dostarczenia takiej zgody pod warunkiem zwolnienia z obowiązków wynikających z umowy po bezskutecznym upływie tego terminu.
O czym należy pamiętać?
Podsumowując należy pamiętać, że zawarcie umowy najmu staje się skuteczne z chwilą potwierdzenia jej przez drugiego małżonka z sytuacji gdy lokal należy do wspólności majątkowej. Może być to dokonane wprost na umowie lub poprzez złożenie oświadczenia.
Jeśli poruszony przeze mnie temat Cię zainteresował pozostaw proszę komentarz pod wpisem. Postaram się odpowiedzieć na nurtujące pytania i problemy związane z umową najmu lokalu.
Jeśli po przeczytaniu tego artykułu wiesz, że musisz:
- przygotować dobrą umowę najmu zgodną z obowiązującym prawem;
- zawrzeć w umowie najmu dodatkowe zapisy zabezpieczające;
- Szybko i bezpiecznie wynająć lokal mieszkalny ze wsparciem prawnika profesjonalisty w rynku nieruchomości
- skontaktuj się z Kancelarią. MAMY DLA CIEBIE SPRAWDZONE UMOWY Z WYJAŚNIENIAMI, OPISEM ZAŁACZNIKÓW, WZOREM POSTĘPOWANIA W WYBRANYCH SYTUACJACH.
W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak
tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl
Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.
O Autorze.
Ukończył aplikację radcowską i zdał państwowy egzamin zawodowy. Jest radcą prawnym przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych, która należy do Rady Adwokatur i Stowarzyszeń Prawniczych Europy (CCBE), Międzynarodowego Stowarzyszenia Prawników (IBA).
Ukończył z wynikiem bardzo dobrym podyplomowe studia w zakresie zamówień publicznych, a także Szkołę Prawa Amerykańskiego. Na co dzień doradza dużym podmiotom gospodarczym, odpowiadając za skomplikowane transakcje, a także osobom fizycznym w języku polskim i angielskim.
Jestem osobą wynajmującą. Najemcą chce wynająć mieszkanie od 1 stycznia a 4 stycznia się żeni. Podpisując z nim umowę najmu okazjonalnego nie narażam się na niebezpieczeństwo że pszyszłą żonę nie będzie obejmował akt notarialny o poddaniu się egzekucji.
Witam serdecznie,
Posiadam z byłym mężem lokale użytkowe pod wynajem. W trakcie wspólnoty małżeńskiej zostały podpisane trzy umowy bez mojej zgody z najemcami i tylko on jest stroną. Po jakimś czasie zrobiliśmy rozdzielność majątkową i przyszli nowi najemcy na kolejne lokale, gdzie tylko były mąż jest stroną umowy.
Dziś jesteśmy po rozwodzie i za nim dojdzie do podziału majątku chciałabym żeby najemcy rozliczali się też ze mną. Jak mam sporządzić prawidłową umowę lub z aneksować ją najemcom.
Szanowna Pani, dziękuję za pytanie. Często spotykam się z problemami związanymi z relacjami małżeńskimi w trakcie zawierania lub rozwiazywania umów najmu.
Powyższa tematyka wymaga jednak szczegółowego omówienia. Uprzejmie proszę o kontakt pod adresem kontakt@dnradcaprawny.pl Myślę, że uda znaleźć się prawidłowe rozwiązanie Pani problemu bo problem jest ważny i wymaga dokładnego zbadania stanu faktycznego.
małżonka otrzymała w darowiźnie od rodziców już po naszym ślubie mieszkanie takie , które mamy zamiar wynajmować ale z uwagi na odległość naszego zamieszkania a mieszkania jest spora tylko ja mam czas i możliwość tam dojechać czy jest sposób na prawidłowe zawarcie umowy na mnie bez żony. czy mogę się posłużyć notarialnym upoważnieniem podpisanym przez żonę . Jeżeli tak to co takie oświadczenie/ upoważnienie powinno zawierać.
Szanowny Panie, dziękuję za pytanie dotyczące umowy najmu zawieranego przez małżonka i dotyczącej najmu lokalu będącego własnością jednego z nich.
Prawdą jest, że każda osoba która dysponuje nieruchomością w czyimś imieniu powinna mieć stosowne pełnomocnictwo. Z uwagi na szczegółowe kwestie które powinny się znaleźć w pełnomocnictwie nie sposób z góry określić jego zakresu bez zapoznania się ze szczegółami zapraszam do kontaktu osobistego: tel +48 500861130 lub kontakt@dnradcaprawny.pl
Poradę prawną możemy odbyć online a szczegóły pisma obsłużyć także zdalnie.
Pozdrawiam, Dominik Nowak radca prawny
Dzień dobry, wyprowadziłam się od męża po awanturze wkrótce po tym, mąż zmienił umowy najmu lokalu użytkowego będącego współwłasnością małżeńską. Na umowach podpisany jest tylko on oraz wskazany został jego indywidualny rachunek bankowy. Najemcy zostali przeze mnie poinformowani o braku mojej zgody i nieważności umowy w związku z tym. Jakie dalsze kroki mogę podjąć w celu odzyskania pieniędzy i wyegzekwowania od najemców nowych umów, ewentualnie do przymusowego opuszczenia lokalu ze względu na brak mojej zgody na wynajem.
Szanowna Pani, problemy korzystania z majątku wspólnego w szczególności z pożytków z najmu (czynsz najmu) to często spotykana sytuacja.
Przedstawiony problem można rozpatrywać na płaszczyźnie ważności aneksów do umów, a także przywłaszczenia środków pochodzących z najmu.
Kwestia nieważności umowy najmu też może być brana pod uwagę. Z pewnością przedstawiony problem wymaga spokojnej analizy prawnej, aby Kancelaria mogła przedstawić Pani scenariusz działania w kierunku dochodzenia swoich praw właścicielskich. Zapraszam do kontaktu bezpośredniego. kontakt@dnradcaprawny.pl