Jak podpisać umowę najmu? Strony i dane do umowy.

W dzisiejszej krótkiej publikacji chciałbym zwrócić Państwa uwagę na dwa  aspekty związane z zawarciem umowy najmu:

  1. Czy osoba, z którą zawieramy umowę najmu, jest legitymowana do jej zawarcia?
  2. Jaki jest rzeczywisty stan prawny nieruchomości będącej przedmiotem najmu?

Spis treści:

  1. Odpowiednie oznaczenie stron umowy
  2. Odpowiednie oznaczenie nieruchomości

Elementy wskazane poniżej należy zbadać w pierwszej kolejności, aby uniknąć negatywnych skutków związanych z nieważnością umowy, brakiem możliwości dochodzenia roszczeń od stron umów najmu, brakiem odpowiedzialności osób zajmujących lokal.

Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości

Nieodpowiednie skonstruowanie umowy może skutkować jej nieważnością, zaś pominięcie weryfikacji stanu prawnego nieruchomości może narazić na poważne nieprzyjemności lub straty finansowe.

Aby uniknąć negatywnych konsekwencji związanych z niekorzystnym w skutkach podpisaniem umowy poniżej, wskazuję obszary, na które należy zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy.

Odpowiednie oznaczenie stron umowy

  • osoba fizyczna –  Dla osób fizycznych konieczne jest wskazanie numeru PESEL adresu zamieszkania oraz adresu do doręczeń,

  • KRS dla osób prawnych, załączniki w postaci pełnomocnictw, lub aktualnych odpisów z KRS -sprawdzenie w Krajowym Rejestrze Sądowym stron umowy pod względem sposobu reprezentacji, sprawdzenie w Centralnej Ewidencji Działalności Gospodarczej stron umowy pod względem prawidłowości danych zawartych w umowie, siedziby firmy, danych korespondencyjnych (ew. danych do doręczeń)

Odpowiednie oznaczenie nieruchomości będącej przedmiotem umowy

Najemcom zawsze doradzam, aby w umowie najmu wskazany był numer księgi wieczystej nieruchomości, która jest przedmiotem najmu. Pozwoli to uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji w toku najmu w postaci zmiany właściciela, licytacji komorniczej – a skrajnych przypadkach kłopotów w komornikiem chcącym udostępnić lokal nowemu właścicielowi.

W księdze wieczystej są bowiem ujawnione wszelkie istotne okoliczności, które dotyczą nieruchomości, a często są związane z zadłużeniem wynajmującego. W przypadku zadłużenia wynajmującego wierzyciele, czy to na podstawie wpisu z aktu notarialnego, czy to na podstawie prawomocnego wyroku mogą wszcząć procedurę sprzedaży nieruchomości.

Co do zasady nabywca wstępuje w prawa i obowiązki zbywcy nieruchomości, z tą jednak uwagą, że nowy właściciel na zasadach opisanych w przepisach kodeksu cywilnego lub w umowie może wypowiedzieć natychmiast umowę najmu. Taka okoliczność może być niekorzystna z punktu widzenia najemców posiadających umowę na czas określony np. 5 lat, a także dla osób, które posiadają umowę na czas nieokreślony.

Pamiętajmy: Umowę podpisujmy z podmiotem, który występuje w aktualnej księdze wieczystej jako właściciel.

O prawnych aspektach zagrożeń płynących z egzekucji  nieruchomości będącej przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu oraz użyczenia przeczytacie Państwo w tym miejscu.

Osobnymi problemami dotyczącym wynajmowanej nieruchomości, z którymi może spotkać się najemca, są służebności obciążające nieruchomość, które również powinny być wpisane do stosownego działu Księgi Wieczystej nieruchomości oraz umowa dożywocia.

O tych i innych aspektach umów najmu dowiecie się Państwo w moich kolejnych publikacjach.

Zachęcam do komentowania oraz kontaktu bezpośredniego. Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania, zachęcam do kontaktu bezpośredniego pod wskazanym adresem e-mail lub na portalu

Linkedin:

dominik.nowak@oirpwarszawa.pl

https://www.linkedin.com/in/dominik-nowak-809162115

Z przyjemnością odpowiem na nurtujące Państwa pytania.

2 Replies to “Jak podpisać umowę najmu? Strony i dane do umowy.”

  1. Wypadałoby też zweryfikować najemcę 😉 a dokładniej jego wypłacalność. Tak jak weryfikują banki kredytobiorców a przynajmniej zaświadczenie o zarobkach / dochodach firmy. Taki najem to wszak rodzaj kredytu a nawet gorzej.

    1. Dominik Nowak radca prawny says: Odpowiedz

      Umowa najmu to dokument, na podstawie którego przekazujemy nasz majątek. Warto by osoba była przez nas odpowiednio sprawdzona. Warto porozmawiać dłużej – poznać jej wiarygodne źródło dochodu, doświadczenie zawodowe lub możliwości zarobkowe. Często umowa poręczenia jest ważnym elementem przy umowach z osobami, które mogą (choć wcale to nie pewność) mieć problemy z regulacją czynszu.
      W przypadku pytań dotyczących windykacji z umowy najmu, odpowiednich klauzul umownych w celu szybkiego odzyskania czynszu – zapraszam do kontaktu bezpośredniego.

Dodaj komentarz