Umowa najmu lokalu użytkowego – Sprawdź! 9 ważnych punktów

Przygotowanie dobrej umowy najmu lokalu użytkowego np.: przedszkola, biura, powierzchni magazynowej lub lokalu gastronomicznego w Warszawie, Krakowie, Gdańsku lub Wrocławiu wymaga doświadczenia i wiedzy prawniczej na temat rynku najmu. Każda umowa najmu komercyjnego wymaga innej analizy a wzór umowy nie zawsze sprawdza się przy nietypowej umowie najmu.

Umowa najmu lokalu użytkowego cechuje się innymi uwarunkowaniami niż umowa najmu mieszkania. O lokalach mieszkalnych przeczytasz m.in w tym moim wpisie dotyczącym najmu okazjonalnego. Najem instytucjonalny opisałem tu.

Najem lokalu użytkowego może wydawać się pozornie prostą czynnością prawną lecz przez wiele lat doświadczeń wskazuje, że wielu przedsiębiorców korzysta z wzorów zawartych w Internecie, które nie są właściwe dla ich umowy a nie zawierają zabezpieczenia ryzyka najmu.

W tej publikacji opisze najważniejsze informacje dla każdego kto chcę wynajmować lokal komercyjny:

1. Jakie przepisy stosujemy do umowy najmu lokalu użytkowego?
2. Umowa najmu lokalu użytkowego w formie pisemnej ustnej czy notarialnej?
3. Czynsz najmu – jakie zasady płatności?
4. Nakłady, remonty, kontrola przedmiotu najmu lokalu użytkowego.
5. Termin obowiązywania umowy – wypowiedzenie i jego skutki.
6. Zabezpieczenie roszczeń Wynajmującego.
7. Waloryzacja czynszu najmu lokalu komercyjnego
8. Obowiązek zwrotu lokalu.
9. Inne ważne elementy umowy najmu.

Jakie przepisy stosujemy do umowy najmu lokalu użytkowego?

Podstawową zasadą przy konstrukcji umowy najmu lokalu użytkowego jest odpowiednie stosowanie kodeksu cywilnego. Przepisy kodeksowe są podstawowym i zazwyczaj jedynym źródłem, z którego korzystamy konstruując dobrą umowę najmu. Należy wiedzieć, że kodeks cywilny odnosi się w kilku miejscach do umów najmu – zasady te mogą być stosowane poprzez odniesienie do przepisów ogólnych dotyczących najmu. Aby więc dobrze przygotować umowę najmu lokalu należy stosować odpowiednią hierarchię przepisów zawartych w kodeksie cywilnym tj. najem lokali przed przepisami ogólnymi umów najmu. Tylko taka zasada pozwoli na dobrą konstrukcję umowy najmu.

Jeśli już wiemy jakie przepisy są ważne i istotne dla konstrukcji prawidłowej umowy najmu lokalu komercyjnego – przedszkola, hali magazynowej, czy lokalu usługowego przyjrzyjmy się jakie dwa podstawowe błędy mogą powstać na tej kanwie.

1. Dowolne stosowanie przepisów bezwzględnie obowiązujących i modyfikacja ich w umowie najmu w stosunku do treści ustawy. Są to przepisy bezwzględnie obowiązujące (imperatywne), semiimperatywne oraz dyspozytywne. Odpowiednie stosowanie tych norm pozwoli na uniknięcie późniejszych negatywnych konsekwencji – bezprawnego wypowiedzenia lub domagania się szybszego zwrotu kaucji.
   
2. Stosowanie przepisów zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego może być stosowane z odpowiednimi zmianami redakcyjnymi. Mechanizmy wypracowane na gruncie ochrony lokatorów mogą być pod pewnymi warunkami przenoszone do umów najmu lokali komercyjnych – jednakże należy pamiętać, że wobec lokali komercyjnych przepisy te nie obowiązują. Najemca lokalu komercyjnego lub wynajmujący nie może się na nie powoływać – np. w kwestii remontów lub indeksacji czynszu najmu (waloryzacja).
   
   W praktyce oznacza to, że strony mają szeroki zakres możliwości w dostosowaniu treści umowy najmu lokalu użytkowego według oczekiwań i wymagań stron. Standardowe szablony czy wzory nie znajdą zawsze zastosowania – a często są niekorzystane dla stron umowy.
   
   To istotne, aby obie strony umowy były świadome swoich praw i odpowiedzialności oraz żeby umowa była sporządzona zgodnie z obowiązującym prawem.

Należy pamiętać, że do dobrej umowy najmu często stosujemy inne przepisy lub źródła danych (np. publikacje Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, rozporządzenia sanitarne lub budowlane, normy prawa związane z użytkowaniem budynku). Twoja umowa najmu może wymagać skonsultowania działalności na innych polach prawnych – np. sanitarnych czy przeciwpożarowych. Warto o tym pamiętać zawierając umowę lokalu użytkowego na czas oznaczony i planując biznes.

Umowa najmu lokalu użytkowego w formie pisemnej ustnej czy notarialnej?

To pytanie często zadają mi Klienci przed podpisaniem umowy najmu. Jest ono bardzo trafne,
gdyż odpowiedź nie jest prosta.

Umowę najmu może zawrzeć w dowolnej formie: ustnej, pisemnej, w formie aktu notarialnego – jednak konsekwencje tego działania mogą być różne w zależności od zamierzonego celu.

Umowa najmu nieruchomości może być zawarta w różnych formach, z których każda będzie ważna zgodnie z przepisami prawa. Strony mogą wybrać jedną z poniższych form:

Warto zauważyć, że istnieje także wyjątek dotyczący umowy najmu okazjonalnego, który jest regulowany przez ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. W przypadku tej umowy, wymaga się jej zawarcia w zwykłej formie pisemnej z załączonym oświadczeniem w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji. Powyższy przykład dotyczy jednakże lokali mieszkalnych, o których pisałem w tych artykułach w kontekście najmu lokali w trybie okazjonalnym.

Podsumowując, umowę najmu nieruchomości można zawrzeć w różnych formach prawnych, a wybór odpowiedniej formy może mieć wpływ na skutki prawne dla stron, zwłaszcza w przypadku umów na dłuższy okres czasu. Zaleca się, aby strony starannie rozważyły wybór formy umowy, aby uniknąć potencjalnych niekorzystnych konsekwencji prawnych.

Czynsz najmu – jakie zasady płatności?

Czynsz najmu jest podstawowym składnikiem umowy. Ustalenie prawidłowego czynszu jest zawsze dla stron kamieniem milowym w podpisaniu umowy i zazwyczaj kończy negocjacje.

Jednak nie tylko sama wysokość czynszu najmu jest warunkiem zawarcia dobrej umowy. Czynsz najmu powinien być uregulowany szczegółowo w umowie w następujących aspektach:

1. Terminy płatności czynszu najmu. Możemy regulować czynsz najmu w różnych okresach – miesięcznych tygodniowych, kwartalnych. Każdy z tych terminów ma swoiste konsekwencje w przypadku np. wypowiedzenia umowy. Odstępy pomiędzy płatnościami mogą mieć charakter biznesowy ale także mogą stanowić formę zabezpieczenia najmu. Częstsze terminy płatności dają pewność wynajmującemu, że najemca jest nadal wypłacalny.
   Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony (umowa najmu bezterminowa), zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
   
2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:
   -gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
   -gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
   -gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
   -gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Nakłady, remonty, kontrola przedmiotu najmu lokalu użytkowego.

Obowiązkiem wynajmującego jest oddanie rzeczy do używania przez najemcę, zgodnie z przepisem art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego. Te obowiązki wynikają z charakteru umowy najmu oraz odpowiednich artykułów kodeksu cywilnego. Wynajmujący jest obowiązany utrzymywać przedmiot najmu w odpowiednim stanie przez cały okres najmu.

Obowiązkiem wynajmującego przekazanie rzeczy w stanie, który jest przydatny do umówionego użytku, tak aby najemca mógł ją faktycznie korzystać zgodnie z zawartą umową. Jest to często oś problemów na podstawie których najemcy podnoszą roszczenia dotyczące przedmiotu najmu i kierują je wobec wynajmującego.

Kolejny obowiązek wynajmującego to zapewnienie najemcy swobodnego używania rzeczy. To oznacza, że wynajmujący nie może ingerować w prawo najemcy do dysponowania rzeczą w sposób zgodny z umową. Wynajmujący powinien zapewnić najemcy niezakłócone korzystanie z wynajętej nieruchomości przez cały okres trwania umowy.

Obowiązki wynajmującego wynikające z art. 659 § 1 KC mają na celu zagwarantowanie najemcy spokojne użytkowanie wynajętej nieruchomości i dostarczenie rzeczy zgodnej z umową. Wynajmujący nie może zaniedbywać tych obowiązków, gdyż w przeciwnym razie może narazić się na roszczenia ze strony najemcy, a nawet odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę wynikającą z niewykonania lub nienależytego wykonania tych obowiązków.

Zwolnienie wynajmującego z drobnych nakładów na przedmiot najmu jest uzasadnione przez ogólny obowiązek najemcy dbałości o rzecz najętą. Późniejszy obowiązek zwrócenia rzeczy w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia wynika bowiem z ogólnych zapisów kodeksu cywilnego.

Wynajmujący ponosi obowiązek dokonywania nakładów innych niż te drobne, związane z bieżącym używaniem rzeczy, ale tylko w zakresie niezbędnym do zachowania rzeczy najętej w odpowiednim stanie do właściwego użytku.
Rozgraniczenie obciążeń pomiędzy najemcą a wynajmującym co do nakładów na rzecz najętą jest ważnym elementem umowy najmu. Ważne jest aby zawrzeć w umowie dokładne zapisy, które nakłady kwalifikują się jako „drobne”. Tak przygotowane zapisy pozwolą uniknąć wątpliwości w toku umowy najmu. Art. 681 Kodeksu cywilnego wymienia przykładowo drobne nakłady, które „w szczególności” obciążają najemcę lokalu, ale to nadal pozostawia pole do indywidualnej interpretacji. Powyższe nie wyklucza, ze zapisy umowy najmu mogą być zredagowane w inny sposób właściwy dla danego przypadku i potrzeb (np. inwestorem i przejmującym wszystkie remonty ujęte w umowie jest najemca.)

Podkreślono, że regulacje ogólne zawarte w art. 662 Kodeksu cywilnego (o charakterze dyspozytywnym) mogą być modyfikowane przez strony w umowie. Na przykład, strony umowy mogą postanowić, że wynajmujący ponosi szerszy zakres obowiązków lub że najemca przejmuje część obowiązków, które zgodnie z art. 662 Kodeksu cywilnego leżą po stronie wynajmującego. Jednak ważne jest, aby unikać sytuacji, w których umowa naruszałaby zasadę swobody kontraktowej, powodując faktyczną nierówność między stronami stosunku zobowiązaniowego. Warto więc zachować umiar i równowagę w określaniu obowiązków każdej ze stron.

Jednocześnie nie możemy zapominać o jednaj z fundamentalnych zasad podziału obowiązków Stron przy najmie lokalu użytkowego. Wynikająca z przepisów kodeksu cywilnego zasadę można ująć w następujący sposób. Drobne nakłady – remonty usterki, drobne wymiany elementów lokalu – przejmuje na siebie najemca. Pozostałe remonty i naprawy lokalu wynajmowanego dokonuje właściciel.

Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Przepis jest dyspozytywny, co oznacza, że Strony mają możliwość swobodnego dostosowania kwestii związanych z ponoszeniem drobnych nakładów, rozszerzając zakres tych nakładów lub przenosząc ich odpowiedzialność w całości lub części na inną stronę (np. wynajmującego).
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 29 listopada 1991 roku (III CZP 124/91) dopuszcza zastrzeżenie w umowie najmu lokalu, które nakłada na wynajmującego obowiązek zwrócenia wszelkich nakładów poniesionych przez najemcę na lokal w momencie rozwiązania umowy i uzależnia obowiązek najemcy zwrotu lokalu od wykonania tego zobowiązania.

Zgodnie z przepisami zawartymi w kodeksie cywilnym, najemca lokalu jest zobowiązany do niezwłocznego powiadomienia wynajmującego o konieczności dokonania napraw, które są jego obowiązkiem (tj. przekraczających drobne usterki lub remonty). W zawiadomieniu najemca powinien określić odpowiedni termin na wykonanie tych napraw. W sytuacji, gdy wynajmujący nie wykona tych napraw, najemca ma prawo do dokonania ich na koszt wynajmującego. Ponadto, wynajmujący może ponieść odpowiedzialność w postaci żądania przez najemcę obniżenia czynszu lub nawet wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Termin obowiązywania umowy – wypowiedzenie i jego skutki.

Umowa najmu lokalu użytkowego powinna być dobrana właściwie dla biznesu który prowadzimy. Krótkie terminy obwiązywania mogą być dobre dla przedsięwzięć sezonowych lub okresowo ważnych dla danej branży ( zobacz mój wpis o wynajmie lokalu użytkowych, mieszkalnych dla produkcji reklamach, filmu i seriali : Umowa najmu domu lub mieszkania do serialu. Wynajem do reklamy- prawnik radzi. )

Okres najmu jest uzależniony od rodzaju prowadzonej działalności. Ważne jest także by zawrzeć w umowie zapisy które istotnie spełniają oczekiwania Stron umowy najmu.

Wypowiedzenie umowy.

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony na gruncie art. 673 kodeksu cywilnego zawiera obowiązek wskazania ważnej przyczyny wypowiedzenia.

Klauzula w umowie, która pozwala jednej ze stron na wypowiedzenie umowy najmu przed upływem określonego terminu, faktycznie określa moment, w którym można zastosować przepis art. 673 § 3 KC, tj. moment złożenia odpowiedniego oświadczenia przez uprawnioną stronę. Stanowi to „wypadek” w rozumieniu art. 673 § 3 KC.

Dodatkowo, jeśli uprawniona strona udowadnia, że istnieją rzeczywiste i uzasadnione powody, które skłoniły ją do skorzystania z prawa do wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony przed jej terminem (na przykład, budowa nowego obiektu, zbędność wynajmowanych lokali), i że dokonała tego z odpowiednim wyprzedzeniem, dbając tym samym o interesy wynajmującego, nie ma podstaw, aby odmówić jej skuteczności na podstawie wspomnianego przepisu. Warto podkreślić, że konieczne jest udowodnienie spełnienia warunków przewidzianych w tym przepisie, nawet jeśli umowa zawiera ogólną klauzulę o możliwości wypowiedzenia z „ważnych przyczyn”, które to przyczyny stają się jasne dopiero przy dokonywaniu wypowiedzenia umowy.

Powyższe zagadnienia zostały omówione w wyroku Sądu Najwyższego z 21 stycznia 2015 r., IV CSK 208/14, jak również w kontekście definicji „wypadku” umożliwiającego rozwiązanie umowy najmu w wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 26 stycznia 2021 r., I ACa 844/20.

1. Wypowiedzenie najmu: Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony jest uprawnieniem, które można zrealizować poprzez jednostronne oświadczenie. Oznacza to, że zarówno wynajmujący, jak i najemca mają prawo wypowiedzieć umowę na określony czas.
2. Forma oświadczenia: Ustawa nie określa konkretnej formy, w jakiej należy złożyć oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu na czas określony. W przypadku braku uzgodnień umownych, można przyjąć, że można użyć dowolnej formy. Ważne też jest przygotować wypowiedzenie w formie adekwatnej do zawarcia umowy a także do zapisów w samej umowie.
3. Wygaśnięcie stosunku najmu: Ważne jest zrozumienie, że samo opróżnienie lokalu nie jest wystarczające do zakończenia umowy najmu na czas określony. Konieczne jest złożenie wypowiedzenia, które zakończy ten stosunek obligacyjny.
4. Charakter obowiązujący przepisów: Przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu na czas określony, takie jak art. 673 KC i 688 KC, mają charakter obowiązujący, co oznacza, że strony umowy są do nich związane.
5. Unicestwienie stosunków obligacyjnych: Ustawodawca nie przewiduje możliwości jednostronnego unicestwienia stosunków obligacyjnych. Działania takie są traktowane jako naruszenie umowy i mogą pociągnąć za sobą konsekwencje prawne.

Należy mieć na uwadze, że przepisy prawne mogą ewoluować, dlatego zawsze warto konsultować się z prawnikiem lub ekspertem ds. nieruchomości w celu uzyskania precyzyjnych informacji oraz fachowej porady dotyczącej konkretnej sytuacji prawnej związanej z umową najmu na czas określony. Jest o tyle ważne, że niektóre przepisy dotyczące najmu lokali użytkowych są bezwzględnie obowiązujące dla np. wynajmującego i nie można ich swobodnie zmieniać – co często jest praktykowane na niekorzyść najemców.

„Umowa najmu zawarta na 5 lat jeśli zaczynasz dopiero swój biznes może okazać się ryzykowna. Pamiętaj, że długi czas trwania umowy to zabezpieczenie także dla wynajmującego do pewnego czynszu najmu”

Sprawdzenie umowy najmu przez prawnika z doświadczeniem może być ważne z punktu widzenia zabezpieczeń umowy oraz bezpieczeństwa rozwiązania umowy.

Szczególnie ważne są elementy kary umownej na wypadek wcześniejszego zakończenia stosunku prawnego – umowy najmu. O zabezpieczeniach najmu – w postaci także kary umownej – napiszę w dalszej części artykułu.

Termin umowy najmu może być określony np. na 1 rok, 3 lata, lub 10 lat. To tylko przykłady ale dobrze pokazują różnice w relacji terminu do charakteru zróżnicowania prawnego ww. terminów.

Umowa najmu zawarta na czas 1 roku powinna być – jak każda inna umowa – zawarta w formie pisemnej.

Zabezpieczenie roszczeń Wynajmującego.

Wielu właścicieli lokali pyta mnie jak wynająć mieszkanie, żeby później nie mieć problemów z nieuczciwym najemcą. Bezpieczna i dobrze przygotowana umowa najmu pozwoli nam uniknąć problemów przy rozliczeniu czynszu lub wypowiedzeniu umowy. Aby tak się stało, w każdej umowie najmu wprowadzić klauzule zabezpieczające. Czym są klauzule zabezpieczające? Są to postanowienia nie naruszające przepisów prawa, dzięki którym zwiększone jest bezpieczeństwo właścicieli lokali a umowa najmu przebiega bez większych problemów. Oczywiście żaden zapis umowny nie uchroni nas przed okupującym nasz lokal najemcą – wtedy pozostaje już tylko postępowanie egzekucyjne. Niemniej stosowne zapisy pozwolą na spokojne i bezkolizyjne rozpoczęcie i zakończenie okresu najmu.

1. Kaucja

Pierwszą najbardziej popularną formą zabezpieczenia roszczeń z tytułu umowy najmu jest kaucja (zwana też kaucją gwarancyjną). W przypadku zabezpieczenia kaucją najmu lokalu użytkowego przepisy nie regulują wysokości ani też konkretnego celu zastosowania kaucji (tylko zaległości czynszowe lub tylko zniszczenia lokalu). Nie ma też konieczności zwrotu kaucji po określonym terminie. Strony umowy mogą dowolnie ułożyć zapisy dotyczące sposobu wykorzystania wpłaconej kaucji.

Uwaga praktyczna! Pamiętaj by kaucja była w kwocie która faktycznie zabezpieczy ewentualne roszczenia. Jako praktyk rekomenduję dwukrotność wysokości czynszu. Pamiętaj! Oddajesz często dom lub lokal o wartości np. 1 000 000 zł wraz z wyposażeniem. Czy kaucja np. w wysokości 5000 zł będzie dla Ciebie wystarczającym zabezpieczeniem? Należy ocenić przez pryzmat nie tylko szkód ale i możliwości finansowych najemców.

2. Klauzule – oświadczenia notarialne.

Jednym ze standardowych dokumentów załączanych do umowy najmu lokalu użytkowego jest oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie o poddaniu się egzekucji składa najemca w obecności notariusza i jest to dokument który załączamy do umowy.
Pamiętajmy, że poddanie się egzekucji dotyczy nie tylko egzekucji czynszu najmu ale także egzekucji opróżnienia lokalu.

Dobrze przygotowane klauzule pozwolą uniknąć niejasności w zakresie zabezpieczenia interesu wynajmującego w momencie zakończenia umowy najmu komercyjnego.

3. Dokładny wykaz stanu wyposażenia

W umowie najmu ważne jest aby najemca jak i wynajmujący byli świadomi jakie warunki techniczne spełnia lokal w dniu jego wydania.

Prawidłowa umowa najmu powinna zawierać klauzule pozwalające nie tylko na egzekwowanie od najemcy

4. Zastaw hipoteka

Zastaw na ruchomościach, które należą do najemcy, oraz hipoteka są dopuszczalną formą zabezpieczenia roszczeń związanych z umową. Obie te formy zabezpieczenia opierają się na majątku najemcy, ale nie umożliwiają natychmiastowego pobrania zaległych płatności z uwagi na procedury prawne związane z egzekucją należności. Służą jako zabezpieczenie w przypadku zabezpieczenie zaległości w należności i są dochodzone w drodze postępowania sądowego, w którym wynajmujący musi udowodnić roszczenie. Wskazane zabezpieczeni nie należy do szybkich w realizacji lecz pozwala na stabilne zabezpieczenie roszczeń wynikających z długoterminowego najmu.

5. Weksel in blanco.

Weksel to dobra i szybka forma zabezpieczenia wierzytelności wynajmującego wobec najemcy.

Choć forma prawna tego mechanizmu wymaga odpowiedniej wiedzy i doświadczenia sporządzającego to zabezpieczenie nie należy jej unikać w najmie komercyjnym. Ważne jest by obie strony umowy znały konsekwencje zawarcia takiego zabezpieczenia.

Dodatkowo – wynajmujący zyskuje pewność szybkiej egzekucji z weksla w postepowaniu nakazowym co zwiększa zazwyczaj sumienność najemcy w wywiązywaniu się z obowiązków umownych.

Weksel to nie tylko dobra i szybka forma zabezpieczenia wynajmującego. Jest ona również tańsza w porównaniu z np. polisami ubezpieczeniowymi lub bankowymi.

6. Kara umowna – pamiętajmy że dobrze określona i opisana kara umowna często jest wystarczającym środkiem pozwalającym wynajmującemu na spokojny najem.

Waloryzacja stawki czynszu najmu – wskaźniki.

Czynsze wyrażane w złotych polskich są zwykle kalkulowane na podstawie corocznego średniego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych, który jest publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego.

Jednocześnie należy stwierdzić, że powszechną walutą w zakresie czynszu najmu powierzchni komercyjnych jest waluta euro. Stosuje się ją w sytuacjach gdy podmiotem zarządzającym są duże podmiotu z zakresu obrotu nieruchomościami . Wskaźnik ten pozwala zachować stabilność w czasach gdy rynek finansowy jest narażony na rozchwiane wskaźniki inflacji.

Także kurs walutowy jest stabilniejszy w przypadku dużych podmiotów międzynarodowych.

Wiele umów najmu zawiera wskaźnik indeksacji właściwy dla HICP.

Harmonizowane wskaźniki cen konsumpcyjnych (HICP) są obliczane przez kraje członkowskie zgodnie z jednolitą metodologią Unii Europejskiej. W przypadku Polski, podstawę do opracowania HICP stanowią następujące elementy:

1. Monitorowanie zmian cen reprezentatywnych przedstawicieli towarów i usług konsumpcyjnych.
2. System wag oparty na strukturze indywidualnego spożycia w sektorze gospodarstw domowych, bazujący na danych z statystyki rachunków narodowych z dwuletnim opóźnieniem.

Grupowanie towarów i usług konsumpcyjnych odbywa się na podstawie Klasyfikacji Spożycia Indywidualnego według Celu (w Polsce do 2013 roku COICOP/HICP, a od 2014 roku ECOICOP).

Zgodnie z kryterium inflacyjnym zawartym w Traktacie z Maastricht, HICP stanowi podstawę do oceny stabilności cen. W Polsce ten wskaźnik jest obliczany od 1997 roku. Jednakże, zgodnie z przepisami Unii Europejskiej, dane retrospektywne dotyczące HICP mogą ulec modyfikacji na skutek rewizji związanej z aktualizacją metodologii.

Umowa najmu powinna zatem wyraźnie wskazywać który wskaźnik indeksacyjny został użyty: zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych HICP EU. Publikowany jest przez Eurostat – Urząd Statystyczny Wspólnot Europejskich dla krajów należących do Unii Europejskiej.

Jednocześnie doświadczeni prawnicy wiedzą jak odpowiednio zarządzać procesem waloryzacji cen czynszu najmu. Dziesiątku umów najmu, z którymi profesjonalny prawnik zajmujący się nieruchomościami może się zapoznać gwarantuje prawidłowe przygotowanie jej dla Klienta.

Aby właściwie zapewniać sobie wzrost dochodów z najmu, właściwe doręczenia i właściwą procedurę indeksacji – warto skontaktować się w tym celu z doświadczonymi fachowcami w branży nieruchomości komercyjnych.

Obowiązek zwrotu lokalu.

Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.

Kryteria oceny, jak najemca spełnia swój obowiązek zwrócenia wynajętej rzeczy, opierają się na tym, czy rzecz ta nadal nadaje się do użytku, tak jak to było na początku umowy najmu. Przepis wskazuje, że jego celem jest rozwiązanie ewentualnych konfliktów między najemcą a wynajmującym, które mogą wyniknąć z tego, jak najemca korzysta z wynajmowanej rzeczy. Chodzi o to, żeby rzecz nie uległa pogorszeniu w trakcie wynajmu.

Ponieważ wynajmowane rzeczy zazwyczaj nie są rzeczami jednorazowego użytku, wynajmujący może oczekiwać, że po zakończeniu umowy najmu rzecz nadal będzie nadawać się do korzystania. Dlatego też przepis wprowadza ogólne wytyczne, które pozwalają ocenić, czy najemca i ewentualnie inne osoby, którym przekazał rzecz do korzystania bez opłat, zachowali rzecz zgodnie z umową najmu. Przepis ten zakłada także domniemanie, że rzecz jest w odpowiednim stanie i nadaje się do umówionego użytku w momencie, gdy została przekazana na mocy umowy najmu do użytkowania.

Najemca, który musi zwrócić rzecz wynajętą, powinien to zrobić w takim samym stanie, w jakim ją otrzymał. To oznacza, że rzecz nie może być bardziej zniszczona ani w gorszym stanie niż na początku. To dotyczy zarówno wartości ekonomicznej, jak i praktycznej użyteczności, a także wyglądu i innych kryteriów, które mogą wpłynąć na ocenę, że rzecz jest w gorszym stanie niż na początku.

Jednak przepis ten wyłącza odpowiedzialność najemcy za normalne zużycie rzeczy wynikające z jej prawidłowego użytkowania. W takim przypadku, to najemca musiałby udowodnić, że zużycie rzeczy nie wynikało z jego nieprawidłowego używania. Generalnie rzecz bierze się zgodnie z jej przeznaczeniem, i dlatego ważne jest, aby najemca używał jej w sposób właściwy, aby nie pogorszyć jej stanu.

Co daje nam pewność, że możemy się odnieść do pewnej i wiarygodnej sytuacji z momentu rozpoczęcia umowy?

Tym elementem jest dobrze przygotowany protokół zdawczo-odbiorczy. Podstawową kwestią jest szczegółowy opis lokalu. Wszelkie kwestie związane z usterkami, wadami fizycznymi oraz właściwościami lub np. jakością danych materiałów mogą i powinny znaleźć się w takim protokole. CO jeszcze powinien zawierać protokół? Fotografie lokalu z dnia przekazania. Znacznie ułatwia to procedurę dochodzenia ewentualnych należności tytułem odszkodowania za uszkodzenia lub nadmierne zużycie.

Inne ważne elementy umowy najmu.

W niniejszym artykule nie poruszyłem wszystkich ważnych kwestii, które zawsze powinny pojawić się w dobrej umowie najmu. Są one dość szczegółowe i ich opisanie zasługuje na osobą publikację.

Do najważniejszych zaliczam:

1. Adaptacja lokalu przez najemcę. Zmiany i remonty lokalu. Udział stron i rozliczenie nakładów.
2. Opłaty związane z używaniem lokalu, kwestie reklamy i opłat administracyjnych.
3. Ubezpieczenie lokalu.
4. Podnajem i cesja umowy najmu.
5. Wypowiedzenie umowy i zniszczenia w lokalu.

Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat wyżej wskazanych kwestii związanych z umową najmu lokalu komercyjnego zapoznaj się z artykułem dotyczącym wypowiedzenia najmu lokalu, który dla Ciebie przygotowałem lub napisz, a ja chętnie odpowiem na Twoje pytanie – także w komentarzu do tego artykułu.

Jeśli po przeczytaniu tego artykułu wiesz, że musisz:

1. przygotować dobrą umowę najmu zgodną z obowiązującym prawem;
2. zawrzeć w umowie najmu dodatkowe zapisy zabezpieczające;
3. Szybko i bezpiecznie wynająć lokal mieszkalny ze wsparciem prawnika profesjonalisty w rynku nieruchomości

• skontaktuj się z Kancelarią.

W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak

tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl

Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.

O Autorze.