Umowa najmu domu | najem okazjonalny domu | Porady prawne

Klienci często pytają mnie o dobry wzór krótkiej i prostej umowy najmu domu jednorodzinnego (budynku mieszkalnego jednorodzinnego). Rekomenduję najem okazjonalny domu lub zwykłą umowę najmu. Często jest to także kwestia zmiany istniejącej umowy najmu lokalu, która trwa (aneks do umowy najmu). Jednocześnie pragną, by umowa zabezpieczała interesy, była właściwa pod względem prawnym i zawierała proste zapisy. W praktyce często jest to spowodowane problemami z czynszem najmu lub szkodami wywołanymi przez stronę umowy najmu.

Gdzie jeszcze pisałem o umowie najmu?

O umowach najmu z obcokrajowcami napisałem oddzielny wpis, z którym możecie zapoznać się tutaj.

Czego dowiesz się w tym wpisie:

1. Czy wzór umowy najmu domu „z internetu” to najlepsze wyjście?
2. Wynajmuj dom z „głową” czyli jak?
3. Przedmiot mowy najmu domu jednorodzinnego
4. Czy mogę wynająć ten dom? Czy można w nim legalnie mieszkać?
5. Podstawowe informacje na wstępie umowy najmu domu
6. Nieruchomość i budynki towarzyszące. Stan techniczny i dokładny opis
7. Termin umowy. Umowa na czas oznaczony czy nieoznaczony?
8. Rozliczenia pomiędzy Wynajmującym a Najemcą
9. Zabezpieczenie wynajmującego w toku umowy najmu domu jednorodzinnego
10. Wzajemne obowiązki remonty oraz nakłady na nieruchomo
11. Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy najmu
12. Czynności po zakończeniu umowy najmu

Umowa najmu domu z internetu. Najlepsze wyjście czy duże ryzyko?

Czy najlepszym rozwiązaniem jest wzór prostej umowy najmu domu? Odpowiadam -niekoniecznie. Każdą umowę lepiej dopasować do swoich potrzeb. Należy wiedzieć, że w internecie jest wiele wzorów przygotowanych przez osoby niebędące profesjonalistami. Takie umowy najmu domu często nie posiadają odpowiednich zabezpieczeń lub nie spełniają właściwych warunków formalnych.

Klienci, podpisując umowę najmu domu zadają mi i sobie fundamentalne pytania w trosce o ich bezpieczeństwo, majątek i zdrowie rodziny, z którą zamierzają zamieszkać w wynajmowanym domu.
Gdy pojawia się atrakcyjna nieruchomość, a właściciel zapewnia, że jest wielu chętnych często hasło „wynajmuj z głową” schodzi na dalszy plan, a górę biorą emocje.

Wynajmuj dom z „głową”, czyli jak?

Klienci często zgłaszają się do mojej kancelarii, zadając pytanie: Gdzie sprawdzić kto jest właścicielem budynku, który chcę wynająć?

Dlaczego podpisuję umowę, z której osobą nie ma w księdze wieczystej nieruchomości i czy mogę to zrobić?

Dowiecie się Państwo także o podstawowych zagadnieniach, na które należy zwrócić uwagę przy zawieraniu prostej umowy najmu domu.

Pierwszym krokiem, jaki należy odjąć, by zawrzeć dobrą umowę najmu domu, jest identyfikacja osoby zawierającej umowę – jej prawa do tego, by być stroną umowy.

Z tą kwestią w przypadku domów jednorodzinnych wiążą się częste problemy, z uwagi na niejednokrotnie brak informacji we wzorach prostych umów najmu domu przygotowanych przez pośredników nieruchomości kto jest właścicielem budynku oraz z jakiego źródła pośrednik czerpie tę wiedzę.

Brak wskazania numeru księgi lub ksiąg wieczystych wynajmowanych nieruchomości to jeden z podstawowych błędów zauważonych w umowach. Często właścicielami gruntu są współwłaściciele, osoby fizyczne, małżonkowie, spółki, spółki komandytowe lub spółki akcyjne (często jednocześnie). Zidentyfikowanie kto powinien w takiej sytuacji zawrzeć umowę, staje się niekiedy niezwykle wymagającą procedurą. Należy pamiętać, że fakt, że ktoś występuje w dokumencie rejestrowym podmiotu, który widnieje jako właściciel wynajmowanej nieruchomości, nie oznacza, że może w każdej sytuacji zawierać taką umowę. Jeśli ustaliliśmy, kto może zawrzeć umowę, należy przeanalizować, co ma być przedmiotem najmu.

Przedmiot najmu domu jednorodzinnego

Poprzez dom jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

W sytuacji gdy wynajmowany dom jest przeznaczony co celów mieszkaniowych, stosujemy do najmu ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Należy w tym miejscu zaznaczyć, że często zapomina się o stosowaniu zapisów ustaw innych niż Kodeks cywilny. Jest to niezmiernie istotny błąd w konstruowaniu umów najmu nie tylko domów jednorodzinnych, ale także lokali (mieszkań).

Przechodząc do typu umowy najmu, często pojawia się pytanie, czy można zawrzeć prostą umowę najmu okazjonalnego na najem domu jednorodzinnego – odpowiedź jest jednoznaczna – tak można przy umowach najmu lokali mieszkalnych w formie domu jednorodzinnego stosować przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego.

Szerzej o tej umowie pisałem tutaj.

Podobnie jest z umową najmu instytucjonalnego – ma ona inną formułę, stosujemy inne przepisy ustawowe – niemniej w ramach tej formy prawnej także można wynajmować lokal mieszkalny w tym dom.

Sprawdzenie lokalu pod względem bezpieczeństwa i legalności

Nie wszystkie obiekty znajdujące się na terenie wynajmowanej nieruchomości znajdą się w rejestrze.
W ewidencji nie wykazuje się:

1. altan działkowych i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2176);
2. budynków przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy;
3. tymczasowych budynków stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel;
4. wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2 sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, jeżeli łączna liczba tych wiat na działce nie przekracza dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;
5. wiat przystankowych, peronowych oraz innych wiat o podobnym przeznaczeniu;
6. parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m2 , służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa;
7. budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 , przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa;
8. budynków służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2017 r. poz. 2126, z późn. zm.7)) w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów.

W ewidencji nie wykazuje się także lokali, w odniesieniu do których nie zostało wydane zaświadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Innymi słowy – wszystkie pozostałe obiekty znajdziemy w ewidencji gruntów i budynków.

Wynajmujący powinien okazać na życzenie najemcy taki dokument, by rozwiać wątpliwości co do powierzchni lub faktycznego stanu/statusu budynku.

Podstawowe informacje na wstępie umowy najmu domu

Zasadą powinno być zatem określenie na samym wstępie prostej umowy najmu domu:

1. Właściciela przedmiotu najmu informacja ta pokaże nam, kto może wynająć daną nieruchomość.
2. Potwierdzenie, że najmowania nieruchomość w istocie stanowi własność wynajmującego oraz czy jest odrębnym od nieruchomości gruntowej przedmiotem własności.
3. Określenie, jakie jeszcze obiekty znajdujące się w obrębie nieruchomości wchodzą w zakres najmu – słowem: dokładne określenie przedmiotu najmu włączając w to informacje o nieruchomości gruntowej, budynku i przynależnych do budynku obiektów.

Dom jednorodzinny to nie tylko budynek – to także nieruchomość z jej infrastrukturą użytkową – Czy Twoja umowa najmu domu też to obejmuje?

Gdy już wiemy, co dokładnie jest przedmiotem najmu i zostało to odpowiednio sprawdzone, należy dokładnie przeanalizować sytuację i stan techniczny budynku oraz nieruchomości.

Ma to na celu nie tylko ochronę najemcy przed ewentualnymi kosztami, ale także uniknięcie przykrych niespodzianek związanych użytkowaniem domu.

Częstymi przykładami są przeciekający dach, konieczność udrożnienia instalacji podłogowej lub generalnie niedziałającego ogrzewania, konserwację instalacji.

Termin umowy najmu. Umowa na czas oznaczony czy nieoznaczony? Czy moja umowa nadal jest ważna?

Czas trwania najmu powinien być jasno określony w umowie. Klientom rekomenduję zawsze, aby umowa najmu domu posiadała termin ściśle określony – oznaczony w miesiącach, aby strony miały pewność, na jaki czas muszą być przygotowani na konsekwencje.

Szczególnie należy zwrócić uwagę na klauzule przedłużające umowę najmu domu. Należą do nich zarówno zapisy dotyczące obowiązku najemcy do zgłoszenia dalszej woli najmu, a także klauzule związane z automatycznym przedłużeniem umowy najmu na czas oznaczony lub nieoznaczony w sytuacji braku złożenia oświadczenia woli. Nie wszystkie z tych klauzul są bezpieczne dla Stron najmu. W tym zakresie rekomenduję zawsze, aby jak najjaśniej formułować ten element umowy.

Szczególnie jest to ważne przy najmie długotrwałym oraz w przypadku dużych stawek czynszu najmu.

Pamiętaj – bez odpowiednich zapisów Twoja umowa może przerodzić się w umowę na czas nieoznaczony. Taki stan jest niekiedy kłopotliwy dla stron umowy najmu. Można tego uniknąć!

Rozliczenia pomiędzy Wynajmującym a Najemcą

Podstawowym elementem umowy najmu domu jest obowiązek najemcy do zapłaty wynajmującemu ustalonego czynszu w zamian za udostępnienie nieruchomości.

W tej sekcji należy wyraźnie wskazać, że czynsz najmu powinien być wyraźnie określony. Dodatkowo wszelkie koszty z nim związane (koszty mediów i sposób ich rozliczenia). Należy wyraźnie określić do kiedy i na jaki rachunek, na podstawie jakich dokumentów należy wpłacać opłaty eksploatacyjne lub też do kogo należy ten obowiązek. W przypadku umów najmu domu jest fakt, że czynsze są wyższe niż w przypadku lokali mieszalnych. Ten fakt powinien znaleźć odzwierciedlenie w odpowiednim zabezpieczeniu umowy, a także warunkach rozliczenia (odsetkach za opóźnienie, rodzaju tych odsetek).

Zabezpieczenie  wynajmującego  w toku umowy najmu domu jednorodzinnego

Wynajem domu jednorodzinnego to decyzja, która wiąże się z przekazaniem znacznego majątku obcej osobie. Pamiętajmy, że najemca może po podpisaniu umowy najmu zwykłego lub okazjonalnego na czas oznaczony (lub nieoznaczony) przestać płacić należny czynsz. Co zrobić, by uniknąć negatywnych skutków braku płatności czynszu najmu? Jednym z ważnych elementów jest sprawdzenie przyszłego najemcy pod względem jego reputacji i wypłacalności. Wynajmujący powinien w najdalej możliwy sposób w pierwszej kolejności oczekiwać od najemcy uwiarygodnienia możliwości zapłaty za czynsz.

W sytuacji, gdy wywiad z najemcą dowodzi lub uprawdopodabnia możliwość zapłaty za wynajem domu, w grę wchodzą środki, które należy zawrzeć w umowie. Najem domu jednorodzinnego czy to w formie okazjonalnej, czy to w zwykłej powinien być zabezpieczony stosownymi zapisami w umowie. Wiążą się one z oświadczeniami najemców złożonych w umowie najmu domu także jako załączniki w formie aktu notarialnego.

Możemy wyróżnić główne formy zabezpieczenia najmu – w tym w szczególności należności wynikających z zawartej umowy.

1. Kaucja pieniężna. Jest najczęstszą formą zabezpieczenia umów najmu lokali mieszkalnych w tym domów.
   
   – Najem zwykły:
   
   Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu.
   
   Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
   
   Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa:
   1. dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu;
   2. jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej waloryzacji.
   
   Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.
   
   Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
   
   – Najem okazjonalny:
   
   Co do zasady nie stosujemy zapisów dotyczących najmu zwykłego lokalu mieszkalnego z wyjątkiem zapisów ściśle odnoszących się do najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
   
   Kaucja w najmie okazjonalnym domu jednorodzinnego wygląda następująco.
   
   Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.
   
   Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela.
   
   Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana.

2. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Najczęściej wybierana forma zabezpieczenia czynszu najmu oraz innych zobowiązań z tytułu umowy najmu domu.
   
   W tym celu musimy zadbać, by nasz najemca udał się do notariusza i tam złożył stosowne oświadczanie. Ważne jest, by przy udziale prawnika w umowie dokładnie określić poziom zabezpieczenia, które widnieje w oświadczeniu notarialnym najemcy.
   
   Ważne są terminy, tryb, oraz specyfika dochodzenia tej należności. Może być ona opisana w różny sposób – warto znać te zasady przed podpisaniem umowy wynajmu domu jednorododzinnego. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji jest dobrym środkiem ponaglającym najemcę do spłaty należności. To szybka forma do uzyskania tytułu egzekucyjnego i zajęcia majątku najemcy (w szczególności rachunku bankowego).
   
3. Poręczenie. Niekiedy stosowany sposób zabezpieczenia należności wynikających z czynszu najmu domu – szczególnie w sytuacji gdy najemcą jest np. pracownik wynajmujący przy wsparciu, udziale lub rekomendacji pracodawcy.
   
4. Weksel. To również dobra forma zabezpieczenia należności wynikających z wynajmu nieruchomości. Należy jednak pamiętać, by weksel był przygotowany lub sprawdzony przez profesjonalistę – np. radcę prawnego. Prawidłowa forma zabezpieczenia umowy najmu domu to w tym przypadku szczególnie trudna procedura formalna.

Wzajemne obowiązki remonty oraz nakłady na nieruchomość

W tym punkcie należy wyraźnie literalnie wskazać jakie elementy nieruchomości wynajmowanej są stale pod opieką i nadzorem wynajmującego, a jakie najemcy. Ważne jest także określenie, kto w danym czasie ubezpiecza nieruchomość. Brak wyraźnie wskazanych obszarów odpowiedzialności powoduje częste spory pomiędzy stronami najmu. Ważną kwestią jest także określenie, jakich remontów lub ulepszeń nie wolno wprowadzać oraz trybu uzyskania zgody właściciela na takie prace.

Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy najmu

W wielu umowach element wypowiedzenia jest pomijany lub skopiowany z innych umów najmu lokali użytkowych, lub innych nieruchomości (nie lokali mieszkalnych). Powoduje to zdezorientowanie moich Klientów, w jakim zakresie są chronieni jako lokatorzy i jakie przepisy należy stosować.

Odpowiednie zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy pozwolą stronom umowy na spokojne przewidywanie kolejnych kroków każdej ze stron.

Pamiętaj, do umowy najmu lokalu wynajmowanego w celach mieszkalnych stosujemy ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Ważne jest, by nie wprowadzać do umowy swobodnych zapisów dotyczących wypowiedzenia najmu domu.

Analizując umowy najmu od kilku lat, widziałem już zapisy, z których nie można skorzystać bo są sprzeczne z przepisami prawa. Wynajmujący domy jednorodzinne, czesto nieświadomie, próbują rozwiązać umowę na zasadach niemożliwych do zrealizowania. Aby ustrzec się nieprawidłowego wypowiedzenia umowy najmu domu – wczesniej skonsultuj jej zapisy z profesjonalnym prawnikiem od umów najmu.

Czynności po zakończeniu umowy najmu

W dużym odsetku problemów, z którymi zwracają się do mnie Klienci, występuje element zwrotu nierozliczonej przez wynajmującego kaucji. Rozsądne jest, aby kaucja była adekwatna do pokrycia ewentualnych szkód mogących powstać z winy najemcy. Z drugiej zaś strony najemca musi liczyć się z niepewnością zwrotu i nieuzasadnionych roszczeń wynajmującego. Dodatkowo warto w umowie zawrzeć punkt odnoszący się do stanu nieruchomości po zakończeniu umowy. Czy najemca powinien odmalować ściany, przeprowadzić konserwację instalacji, lub też wymienić konkretne zużyte elementy?

Pamiętaj! Dobrze zdefiniowany ten punkt umowy wraz z odpowiednim protokołem zdawczo-odbiorczym pozwoli uniknąć nieprzyjemnych sytuacji na koniec umowy.

Podsumowując

1. Zawierając umowę najmu domu jednorodzinnego, zwróć uwagę na protokół zdawczo-odbiorczy.
2. Treść umowy skonsultuj z prawnikiem – radcą prawnym lub adwokatem.
3. Jeśli nie masz wystarczającej wiedzy – poproś profesjonalistę o przegląd instalacji (nie powinno być to kosztowne a zyskasz na czasie i pozbędziesz się niepewności).
4. Dokładnie określ w umowie wynajmu dom jednorodzinnego odpowiedzialność za kluczowe elementy techniczne domu, mogące powstać usterki, kwestie ubezpieczeń i przeglądów.
5. Pamiętaj, że jeśli użytkujesz nieruchomość przez rok lub dłużej – mogą powstać szkody, lub naturalne zużycie elementów – dokładne rozstrzygnięcie kto ponosi koszty napraw jest ważne dla obu stron umowy najmu.
6. Przeczytaj na spokojnie całą treść umowy konsultując jej treść z profesjonalistą. Umowa musi być dla ciebie jasna i nie budząca wątpliwości.

Jeśli zamierzasz wynająć dom jednorodzinny z garażem lub innymi budynkami gospodarczymi na dłuższy czas – musisz mieć pewność, że umowa zabezpiecza Twoje wszelkie interesy. Dobrze skonstruowana umowa pozwoli uniknąć nieprzyjemnych stresujących sytuacji. Można nie przejmować się np. automatycznym przedłużeniem umowy lub niechcianym lokatorem, którego nie można eksmitować.

Jeśli chcesz, aby zajął się tym radca prawny z długoletnim doświadczeniem w doradztwie w zakresie umów najmu napisz lub zadzwoń: lub kontakt@dnradcaprawny.pl tel: 500861130.

Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.

Twoją sprawę załatwię szybko-online, aby skrócić czas oczekiwania na redakcję umowy i konsultacje z Klientem.

Jesteśmy także na Instagramie! Zachęcam do śledzenia i komentarzy.

View this post on Instagram

A post shared by Prawo i Nieruchomości Dominik Nowak Najem Biznes Radca Prawny (@kancelaria_prawo_nieruchomosci)