Jak wygląda procedura wynajmu mieszkania obcokrajowcom?

W dzisiejszych czasach wynajem mieszkania obcokrajowcom nie jest czymś niespotykanym. Stąd coraz większy nacisk na dobre umowy najmu z obcokrajowcami. Zwiększenie napływu cudzoziemców do Polski wiąże się z większą ilością problemów prawnych oraz potrzeb mieszkaniowych związanych z koniecznością zatrudnienia. To z kolei prowadzi do konieczności prawidłowego i zgodnego z prawem wynajęcia mieszkania lub domu.

Jeżeli posiadasz mieszkanie lub dom, powinieneś wziąć pod uwagę możliwość wynajęcia go naszym, nie tylko wschodnim sąsiadom. Z początku może to budzić pewne wątpliwości. Z poniższego artykułu dowiesz się na co zwrócić szczególną uwagę, jak wygląda umowa wynajmu mieszkania obcokrajowcom i jak wygląda kwestia egzekucji.

W tym wpisie dowiesz się, jak bezpiecznie przygotować umowę najmu dla obcokrajowca. Jeśli wpis nie wyczerpie Twoich pytań, zapraszam do kontaktu!

Czego dowiesz się w tym artykule?

1. Podstawowe informacje. Formalności związane z zawarciem umowy.
2. Umowa najmu mieszkań dla ambasad, konsulatów i pracowników instytucji.
3. Standardowa umowa najmu – podstawowe informacje.
4. Kto może przebywać w Polsce legalnie? Z kim możesz zawrzeć umowę najmu lokalu?
5. Czy obcokrajowiec może podpisać umowę najmu okazjonalnego?
6. Wyjątki w stosowaniu przepisów dotyczących najmu dla obcokrajowców.
7. Egzekucja komornicza wobec cudzoziemca.
8. Czy warto wynająć mieszkanie obcokrajowcowi?

Zachęcam również do sprawdzenia II części mojego wpisu o obcokrajowcach – obywatelach Ukrainy przebywających w Polsce w związku z wojną, który znajduje się tutaj.

Pamiętaj, że jeśli chcesz wynająć dom dla większej ilości obcokrajowców, musisz pamiętać, że może to już nie być najem na cele mieszkaniowe i może to przekształcić się w umowę najmu podlegającą przepisom ogólnym, a twój lokal mieszkalny może być objęty szczególnymi normami BHP i P.Poż.

Na co zwrócić uwagę? Formalności związane z zawarciem umowy

Co do zasady, najem dla cudzoziemca nie jest nigdzie uregulowany, a zatem zasady są takie same jak dla Polaków. Przed przekazaniem lokalu najemcy należy sporządzić umowę najmu określającą warunki korzystania z lokalu.

Dwujęzyczność umowy

Ważne, by pamiętać, że umowa najmu mieszkania cudzoziemcom powinna być sporządzona nie tylko w języku polskim, ale także rodzimym języku najemcy. Jeśli tak nie jest, zadbajmy w umowie o odpowiednie zapisy lub okoliczności podpisania umowy. To pozwoli zrozumieć przyszłemu lokatorowi, co podpisuje, a nam nieporozumień w zakresie błędu co do rozumienia treści umowy. Z tłumaczenia umowy można zrezygnować pod warunkiem, że najemca zrozumiał jej treść i nie ma w związku z nią żadnych wątpliwości.

Musimy pamiętać, że obcokrajowiec podpisujący umowę wynajm mieszkania nie musi władać biegle np. językiem angielskim, który jest potocznym językiem, na który tłumaczymy umowy. Należy wziąć pod uwagę tłumaczenie na język ojczysty lub w pełni zrozumiały przez najemcę.

Oprócz języka ważną kwestią jest także zrozumienie zapisów umowy przez strony. Ważne jest, by najemca nie podniósł aspektu wprowadzenia w błąd lub niezrozumienia swoich obowiązków, na które by nigdy się nie zgodził.

Uwaga! Język umowy to niezwykle ważna kwestia w umowach najmu z cudzoziemcem. W momencie zawierania klauzuli pozwalającej na egzekucję komorniczą świadczeń wynikających z umowy najmu obowiązkowo notariusz będzie wymagał tłumaczenia przysięgłego. Podobnie będzie w przypadku najmu okazjonalnego, gdzie obcokrajowiec składa oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w zakresie wydania i opróżnienia wynajmowanego lokalu.

Kancelaria współpracuje z tłumaczami przysięgłymi języków wschodnich jak i europejskich.

Umowa najmu mieszkań dla ambasad konsulatów i pracowników instytucji

Nasza Kancelaria, posiadając bogate doświadczenie w umowach najmu nieruchomości dla cudzoziemców, swobodnie czuje się w negocjowaniu warunków umów najmu dla pracowników ambasad oraz konsulatów. Nieruchomości premium wymagają specjalnego podejścia i skrupulatności. Zabezpieczenia muszą być stosownie dobrane, a jednocześnie należy dbać o reputację Klienta. Umowa będzie przygotowana w języku kraju obcokrajowca stosownie do potrzeby Stron umowy.

Kancelaria z uwagi na wieloletnie doświadczenie we współpracy z dużymi podmiotami zarówno państwowymi, jak i prywatnymi gwarantuje pełną dyskrecję i profesjonalizm przy ustalaniu warunków umowy najmu.

Gwarantem prawidłowej umowy są prawnicy Kancelarii – radcowie prawni po państwowym egzaminie zawodowym wpisani na listę radców prawnych. Daje to gwarancję prawidłowych i skrupulatnych postanowień umowy najmu z obcokrajowcami z instytucji państwowych.

Standardowa umowa najmu – podstawowe informacje

1. Miejsce i data zawarcia umowy.
2. Określenie stron (informacji o tożsamości osób zawierających umowę – ich szczegółowych danych):
3. Określeniu przedmiotu umowy (informacji o lokalu, który zamierzasz wynająć: lokalizacji, metrażu oraz czy lokal najmowany jest na cele mieszkaniowe czy też na cel prowadzenia działalności gospodarczej),
4. Rodzaj najmu (okazjonalny, instytucjonalny lub tradycyjny),
5. Najem okazjonalny zabezpiecza interesy właściciela lokalu, to opcja bardzo bezpieczna; właściciel posiada więcej możliwości pozbycia się nieuczciwego i uciążliwego lokatora. Warunkiem podpisania takiego rodzaju najmu jest wskazanie przez lokatora miejsca, do którego się przeprowadzi na wypadek konieczności eksmisji, co z punktu widzenia zawierania umowy z obcokrajowcem może być utrudnione,
6. Najem instytucjonalny – podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego należy zabezpieczyć najem oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i choć  najem instytucjonalny zarezerwowany jest tylko dla osób prowadzących działalność w zakresie najmu, to wymagane jest mniej formalności, by skutecznie zawrzeć umowę – co może być dobrym rozwiązaniem dla wynajmujących.
7. Najem tradycyjny unormowany jest przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Jest opcją mniej bezpieczną niż najem okazjonalny, a ewentualna eksmisja  i rozwiązanie umowy są czasem trudne i często czasochłonne.
8. Warunki umowy najmu z obcokrajowcem (opłaty, w tym czynsz i kaucję, termin i sposób płatności):
   • Terminy opłat czynszowych tzw. okresy płatności. Im precyzyjniej zostaną określone tym skuteczniej będzie można rozwiązać umowę z ewentualnym przyszłym nieuczciwym najemcą.
   • Kaucja jest standardowym rodzajem zabezpieczania, również dla naszych rodaków. Jest prostym środkiem na pokrycie ewentualnych zniszczeń lub remontu mieszkania; dlatego warto zastanowić się nad jej wysokością: musi być na tyle niska aby nie odstraszyć potencjalnego najemcy ale też na tyle wysoka aby pokryć koszty ewentualnych strat.
   • Aby upewnić się czy masz do czynienia z osobą wypłacalną przed podpisaniem umowy możesz poprosić o okazanie umowy o pracę lub inny dokument potwierdzający to czy najemca będzie w stanie opłacić wynajem mieszkania.
9. Terminy (od kiedy i do kiedy lokator może korzystać z wynajmowanego lokalu):
   • Ważną kwestią jest określenie terminu zakończenia umowy. Podczas weryfikacji dokumentów najemcy, w tym pozwolenia na pobyt, datą taką może być koniec obowiązywania wizy; w taki sposób możesz zabezpieczyć się przed przedłużeniem czasu zajmowania lokalu.
10. Jurysdykcja sądów polskich: taki zapis w umowie jest niezwykle ważny ze względu na zabezpieczenie praw właściciela-wynajmującego. Wydawać by się mogło, że gdy umowa jest sporządzona i podpisana w Polsce, konsekwencje związane z niewywiązywaniem się z niej będą rozpatrywane przez polskie sądy. Problem może pojawić się, gdy nieuczciwy najemca wyjedzie do kraju ojczystego pozostawiając w Polsce różnego rodzaju nieuregulowane zobowiązania, w tym takie, które wiążą się z umową najmu.

Pamiętaj! Ochrona prawna lokatora występuje nawet w przypadku, gdy lokator nie reguluje należności za korzystanie z mieszkania. To, że stroną umowy najmu jest obcokrajowiec, powoduje oczywiście konieczność szczególnego przygotowania do zawarcia umowy, niemniej podstawą prawną dla Stron umowy jest zawsze Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Kto może przebywać w Polsce legalnie? Z kim możesz zawrzeć umowę najmu lokalu?

Często moi Klienci, przedstawiając umowę najmu z cudzoziemcem do recenzji, nie mają często świadomości czy ich najemca może legalnie przebywać w Polsce. Ważne jest, by odpowiednio zweryfikować procedury pobytowe danego najemcy.

Wynajmujący powinien znać realia przepisów prawa dotyczących cudzoziemców. Często są one zaskakujące, gdyż np. najemca nie posiada ważnego dokumentu uprawniającego do pracy w Polsce.

Czy lokator może się zameldować?

Meldunek obcokrajowca często spędza właścicielom mieszkań sen z powiek. Budzi to wątpliwości zwłaszcza w kwestii usunięcia lokatora z mieszkania i uciążliwości z tym związanych. Aby obcokrajowiec mógł otrzymać pozwolenie na pobyt stały, konieczne jest wskazanie miejsca tymczasowego meldunku.

Dobrą wiadomością jest to, że nawet jeżeli najemca wskaże adres Twojego lokalu, nie daje mu to żadnych do niego praw. Podstawą takiego twierdzenia jest ustawa o ewidencji ludności, która wprost wskazuje, że „zameldowanie na pobyt stały zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała”.

Należy przez to rozumieć, że jest to wypełnienie obowiązku administracyjnego regulowanego przez Ustawę z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (Dz.U. z 2019 r. poz. 1397 z późn. zm.) Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 13 grudnia 2017 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu wypełniania formularzy stosowanych przy wykonywaniu obowiązku meldunkowego.

Zgodnie z nim cudzoziemiec musi zameldować się na pobyt czasowy najpóźniej w 30 dniu od przyjazdu do miejsca pobytu czasowego w Polsce – jeśli będzie Polsce ponad 3 miesiące oraz jest obywatelem państwa UE lub członkiem rodziny, lub obywatelem państwa Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu (EFTA) – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub obywatelem Konfederacji Szwajcarskiej, lub członkiem rodziny.

Jeśli natomiast nie jest obywatelem jednego z wymienionych powyżej państw i zamierza być w Polsce ponad 30 dni- najpóźniej w 4 dniu od przyjazdu do miejsca pobytu czasowego w Polsce.

Czy obcokrajowiec może podpisać umowę najmu okazjonalnego?

Dobrowolne poddanie się egzekucji coraz bardziej zyskuje na popularności. Jest to sposób zabezpieczenia interesów wynajmującego i kojarzone jest z najmem okazjonalnym, a ostatnio także w zyskującej popularność umowie najmu instytucjonalnego.

W świetle najmu lokalu mieszkalnego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji to dobrowolne opuszczenie lokalu w sytuacji, gdy lokator nie wywiązuje się z zawartej z nim umowy. Najczęściej najemca nie płaci należnego czynszu lub przebywa w lokalu po zakończeniu umowy najmu.

Jest to zobowiązanie najemcy podpisywane w momencie zawarcia umowy najmu okazjonalnego i ma formę aktu notarialnego. Jest środkiem skutecznym i pozwalającym uniknąć wszczynania postępowania sądowego. Fakt podpisania takiego aktu przez notariusza jest czynnością doniosłą i uważaną za „bardziej zobowiązującą” oraz jest zapewnieniem szybkiego uzyskania tytułu egzekucyjnego.

Poddanie się egzekucji

Pamiętaj, że poddanie się egzekucji zabezpiecza nie tylko Twoje interesy. Chroni również najemcę. W przypadku wszczęcia egzekucji, kiedy wynajmujący nie miał ku temu podstaw, najemcy przysługuje tzw. roszczenie przeciwegzekucyjne. Najemca ma prawo wytoczyć powództwo, w którym musi udowodnić, że egzekucja prowadzona przeciwko niemu nie powinna mieć miejsca. Częstym powodem jest pominięcie procedur wypowiedzenia umowy.

Prawidłowe zapisanie procedury skorzystania z oświadczenia o poddaniu się egzekucji z należności wynikających z najmu jest wyjątkowo trudne. Często wynajmujący godzą się na zbyt skomplikowany proces warunkujący wszczęcie egzekucji. Jeśli chcesz, aby umowa najmu zawierała prawidłowy i prosty sposób procedury egzekucji czynszu najmu – skorzystaj z porad profesjonalisty.

Wyjątki w stosowaniu przepisów dotyczących najmu dla obcokrajowców

Należy pamiętać, że ustawodawca w reakcji na wyjątkową sytuację obywateli Ukrainy przygotował specjalne regulacje dotyczące zasad wynajmu Ukraińcom w przypadku najmu okazjonalnego.

Nowe regulacje dotyczą osób, które przybyły do Polski z Ukrainy w wyniku inwazji rosyjskiej po 26 lutego 2022 r. Najem okazjonalny dla obcokrajowców w tym kontekście będzie jeszcze bardziej ułatwiony i będzie miał zbliżoną formułę do najmu instytucjonalnego.

Na mocy nowych regulacji obywatele Ukrainy nie muszą przedstawiać do umowy najmu okazjonalnego oświadczenia o przyjęciu ich do lokalu osoby trzeciej. Nie muszą też wskazywać tego lokalu przy podpisaniu umowy najmu okazjonalnego. Ułatwia to samą procedurę, ale także zwiększa liczbę potencjalnych kandydatów do najmu.

Egzekucja komornicza wobec obcokrajowca.

Zasadą jest, że polskie organy egzekucyjne działają w granicach Rzeczypospolitej Polskiej. Jeśli zajdzie potrzeba egzekucji skorzystania z oświadczenia o poddaniu się egzekucji polski komornik przyjmie taką sprawę. Zarówno wobec majątku (środków pieniężnych, ruchomości), jak i nieruchomości.

Dodatkowo, należy pamiętać, że komornik może także zastosować egzekucję z wynajmowanego mieszkania w postaci opróżnienia lokalu. Komornik jednak nie przeprowadzi egzekucji poza granicami kraju. Aby dochodzić roszczeń z tytułu zaległości świadczeń pieniężnych, należy skierować sprawę do organów kraju, w którym znajduje się nasz dłużnik, korzystając np. z  Europejskiego Tytułu Egzekucyjnego lub Europejskiego Nakazu Zapłaty.

Nasza Kancelaria w Twoim imieniu przejmie sprawę dochodzenia należności z tytułu najmu mieszkania na podstawie ww. dokumentów.

Czy warto wynająć mieszkanie cudzoziemcowi?

Najem dla cudzoziemca może być bezpieczny i wartościowy dla właściciela. Oczywiście, że warto!

Wynajem mieszkania cudzoziemcowi przynosi korzyści obu stronom: przybysz zza granicy ma gdzie mieszkać a Ty, jako wynajmujący czerpiesz z tego korzyść finansową. Polskie prawo traktuje obcokrajowców tak samo jak naszych rodaków.

Należy jednak tak przygotować umowę, by odpowiadała specyfice danego najemcy. Musi też zapewniać nam bezpieczeństwo prawne zarówno w sytuacji, gdy najemca będzie chciał wypowiedzieć umowę jak i my będziemy zmuszeni mu ją wypowiedzieć.

Obcokrajowcy to osoby często dobrze zarabiające w międzynarodowych koncernach i obawy wynikające np. z bariery językowej są nieuzasadnione. Każdą decyzję o najmie należy podejmować z rozsądkiem i przeanalizowaniem wielu czynników, o których pisałem wcześniej. Ekspercka wiedza i doświadczenia mogą być bardzo pomocne szczególnie przy wynajmie dużych i wartościowych nieruchomości premium.

Nie tylko jednak apartamenty premium wymagają profesjonalnej umowy najmu. Każde mieszkanie lub dom, które chcemy wynająć to przedmiot szczególnej troski właścicieli, którzy zasługują na spokój w trakcie trwającej umowy najmu.

Znajomość przepisów prawa najmu jest bowiem podstawowym warunkiem pewności i satysfakcji Stron umowy.

W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika w Polsce w celu przygotowania profesjonalnego umowy najmu z cudzoziemcem, zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl

Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.

O Autorze.