Koronawirus – COVID-19 spowodował, że rynek najmu też musiał zostać dostosowany do nowych realiów pandemii. Ustawodawca wprowadził czasowe przepisy prawne dotyczące wypowiadania umów najmu lokali. Nowymi realiami zostali dotknięci studenci wynajmujący pokoje, pracownicy w tym pracownicy z Ukrainy i innych krajów.
Spis treści:
- Tymczasowe przepisy dotyczące umów najmu lokali do 30 Czerwca 2020 r.
- Jak wygląda obecnie sytuacja na rynku najmu?
- Ochrona praw lokatorów i obowiązki wynajmujących
- Czy są jakieś rozwiązania w sytuacji konieczności zakończenia umowy z powodu okoliczności związanych z koronawirusem COVID-19?
Tymczasowe przepisy dotyczące umów najmu lokali do 30 Czerwca 2020 r.
Poniżej odnoszące się do okresu do dnia 30 czerwca 2020 r. zapisy regulujące stosunek najmu.
Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych przewidywała czasowe – do dnia 30 czerwca 2020 r. ograniczenia dla wynajmujących w zakresie obowiązywania umów najmu. Było to podyktowane głównie ochroną najemców z uwagi na inne obostrzenia i ograniczenia rynku pracy wynikające z pandemii.
Poniżej główne wytyczne wskazane w ustawie
W przypadku gdy czas obowiązywania umowy najmu lokalu zawartej przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, oraz niektórych innych ustaw upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r., umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Przedłużenie umowy następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy.
Oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu lokalu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych, najemca składa wynajmującemu lokal najpóźniej w dniu upływu czasu obowiązywania tej umowy.
Przepisów powyższych nie stosuje się:
1) do najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych, oraz niektórych innych ustaw albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie tej ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
a) czynszu lub
b) innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
c) opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych
– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub
2) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
3) jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
4) do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.
Na dzień przygotowania tego artykułu ustawodawca nie zdecydował się ingerować w treść postanowień umów najmu, w taki sposób jak było to wprowadzone wiosną 2020 r.
Należy stwierdzić, że obecnie nie istnieją szczególne przepisy regulujące kryzysową sytuację najemców i wynajmujących i należy odnosić się jedynie do postanowień przewidzianych w Umowie, Kodeksie cywilnym oraz w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Jest to często zaskoczenie dla Stron Umowy najmu, zważywszy, że często wypowiedzenie umowy najmu wydaje się uzasadnione okolicznościami zewnętrznymi.
Jak wygląda obecnie sytuacja na rynku najmu?
Kto zawiera i wypowiada umowy w czasach pandemii?
Jednymi z głównych najemców w dużych metropoliach ostatnich latach byli studenci i obcokrajowcy. Należą do nich studenci oraz pracownicy – w tym także sezonowi.
W grupie pracowników spoza granic Polski dominują Ukraińcy. W przeważającej ilości świadczą pracę z sektorze usług – które z racji obostrzeń są niepewne i wiele sektorów boryka się z problemami.
Z uwagi na przestawienie się uczelni na tryb online w rzeczywistości dla studentów najem mieszkania lub pokoju w Warszawie, Krakowie, Gdańsku lub innych dużych ośrodkach nie był atrakcyjny. Skutkiem tego obserwujemy dużą ilość wypowiedzeń z uwagi na brak uzasadnionej dla najemcy podstawy trwania umowy. Czynnikiem obniżającym atrakcyjność najmu lokalu w dużych ośrodkach jest także niepewna sytuacja zatrudnienia. Brak stałego źródła dochodu nie wpływa pozytywnie na stabilność rynku najmu.
Brak przewidywanych obostrzeń w wielu dziedzinach branż nie daje pewności najemcom jak i wynajmującym, że nie dojdzie do wypowiedzenia umowy najmu z wyniku zaległości w płatnościach czynszu.
Przechodząc do aktualnej sytuacji najemców oraz wynajmujących należy rozważyć poszukiwania prawnych rozwiązań gwarantujących wynajmującym, oraz najemcom przewidywalną sytuację zakończenia umowy najmu.
Ochrona praw lokatorów i obowiązki wynajmujących
W tym miejscu należy podkreślić ochronną funkcję zapisów Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Bezprawne i nieważne są bowiem zmiany przepisów regulujących stosunku pomiędzy wynajmującym a najemcą (lokatorem), o ile ustawa wprost nie skazuje takiej możliwości. Wielu wynajmujących o tym zapomina, powodując, że ich działania wobec najemców są bezprawne.
Wynajmującego obowiązują przepisy o ochronie praw lokatorów w zakresie wypowiadania umowy najmu (patrz. art. 11 ust 2 Ustawy)
W sytuacji najemcy jedynie wskazanie „ważnych przyczyn” w umowie pozwala mu na pewność, że w przypadku ich nastąpienia (nap. utrata pracy z powodu Covid-19, likwidacja pracodawcy, brak przedłużenia wizy etc.) nie będzie zmuszony do zapłaty czynszu za pełny okres najmu. Jest to klauzula bezpieczna dla najemców – jednak jej brak nie uprawnia do wypowiedzenia umowy najmu przez najemcę.
Reasumując: o ile umowa najmu nie wprowadza stosownych postanowień na obecną chwilę wynajmujący jest zobowiązany do udostępnienia lokalu zgodnie z postanowieniami umowy jak i najemca jest zobowiązany opłaty czynszu najmu za ten okres.
Umowa najmu na czas określony lub nieokreślony gwarantuje obu stronom pewność, że w określonym terminie najemca będzie posiadał lokal mieszkalny, a wynajmujący zachowa z tego ekonomiczny zysk w określonym okresie.
W przypadku umów na czas określony Wynajmujący jest uprawniony do oczekiwania zapłaty ze strony najemcy czynszu najmu za cały okres.
Niezwykle istotnym jest też, o czym była mowa powyżej, aby w umowie najmu znajdowały się prawidłowe zapisy dotyczące okresu i powodu wypowiedzenia. Często to one są przyczyną nieuprawnionych działań Stron umowy w związku z pandemią koronawirusa.
Czy są jakieś rozwiązania w sytuacji konieczności zakończenia umowy z powodu okoliczności związanych z koronawirusem COVID-19?
Polubowne załatwienie sprawy jest jedną z możliwości rozwiązania tej sytuacji. Ostatecznym rozwiązaniem jest jednak wezwanie najemcy do uiszczenia zaległych opłat a w konsekwencji wypowiedzenie umowy najmu.
Poniżej bezpłatny wzór pisma, które w określonych okolicznościach można wystosować do najemcy, który pragnie rozwiązać umowę lub też wystosował do nas oświadczenie o wypowiedzeniu umowy, a przyczyny te nie wywołują skutku prawnego (są nieuprawnione). Darmowy wzór pisma jest jedynie propozycją, którą można wykorzystać przy rozwiązaniu problemu. W przypadku skomplikowanych spraw zachęcam do kontaktu.
W przypadku pytań i wątpliwości w sprawach wypowiedzenia umowy lub też odpowiedniego skonstruowania zapisów tak by odpowiednio chroniła interes Stron, zachęcam do kontaktu na podany email: kontakt@dnradcaprawny.pl lub dominik.nowak@oirpwarszawa.pl, lub pod numerem telefonu 500-86-11-30. Porady są dokonywane są także online – daje to pewność bezpieczeństwa oraz szybkości obsługi.
