W dzisiejszych czasach, najem okazjonalny staje się coraz bardziej popularną formą wynajmu mieszkań w Warszawie.
Jednakże, w tę dynamiczną przestrzeń wkracza także potrzeba zapewnienia sobie odpowiedniej ochrony prawnej. Umowa najmu okazjonalnego w Warszawie wymaga szczególnej uwagi i staranności przy jej sporządzaniu, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek w przyszłości. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej temu aspektowi, a także zaprezentujemy porady prawne dla osób zainteresowanych zawarciem bezpiecznej umowy najmu okazjonalnego. Warto również zaznaczyć rolę, jaką mogą odegrać radcy prawni oraz prawnicy w procesie zawierania takiej umowy, oraz jakie korzyści mogą wynikać z ich profesjonalnego wsparcia. Ostatecznie, naszym celem jest przedstawienie kompleksowego spojrzenia na najem okazjonalny, kładąc nacisk na znaczenie bezpiecznych umów najmu w kontekście lokalnego rynku nieruchomości.
Jest nią najem okazjonalny zdefiniowany przez ustawodawcę w ustawie z 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego w artykułach od 19 a do 19 e.
Spis treści:
- Umowa najmu okazjonalnego – definicja
- Wobec kogo znajda zastosowanie przepisy o umowie najmu okazjonalnego?
- Najem okazjonalny dotyczy jedynie lokali mieszkalnych
- Jakie dokumenty powinny być dołączone do umowy najmu okazjonalnego?
- Na jak długo można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego – definicja
W pierwszej kolejności należy zdefiniować czym jest umowa najmu okazjonalnego i czym różni się od zwykłych umów najmu zawieranych pomiędzy stronami.
Art. 19 a ust 1 Ustawy stanowi:
„Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.”
Już w samej definicji odnajdujemy pierwsze wskazówki dotyczące stosowania interesujących nas przepisów.
Definicja stanowi bowiem w stosunku do jakiego lokalu możemy stosować przepisy o najmie okazjonalnym oraz jaki może być reżim czasowy takiej umowy.
Wobec kogo znajdą zastosowanie przepisy o umowie najmu okazjonalnego?
Ustawodawca, wprowadzając przepisy o najmie okazjonalnym, w pierwszej wersji ustawy ograniczył możliwość jej stosowania wyłącznie do osób fizycznych.
Realia rynkowe wymusiły jednak zmianę tej koncepcji wychodząc na przeciw przedsiębiorcom, którzy stanowią znaczny wskaźnik podmiotów wynajmujących lokale mieszalne osobom fizycznym. W 2013 r. ustawodawca wprowadził zmiany do Ustawy wykreślając z definicji najmu okazjonalnego ograniczenie stosowania wobec przedsiębiorców. Tym samym powstało narzędzie z którego mogą korzystać zarówno osoby fizyczne jak i przedsiębiorcy chcący zabezpieczyć swoje interesy przed negatywnymi konsekwencjami wynajmu lokalu mieszkalnego.
O negatywnych skutkach wynajmu lokali mieszkalnych możecie Państwo przeczytać w innym moim artykule.
Najem okazjonalny dotyczy jedynie lokali mieszkalnych
Wyłączone spod jej obowiązywania są umowy najmu lokali o charakterze komercyjnym, służące do prowadzenia działalności gospodarczej.
O ile zatem po stronie wynajmującego może występować zarówno przedsiębiorca jak także osoba fizyczna – to już po stronie najemcy wyłącznie osoba fizyczna, która korzystać będzie z mieszkania w celach mieszkalnych.
Ustawodawca, wprowadzając przepisy najmu okazjonalnego, wyłączył spod jego stosowania także wszystkie osoby, które są tak zwanymi lokatorami komunalnymi. Są to osoby zawierające umowy na najem lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz lokatorów lokali wynajmowanych przez gminy celem zaspokojenia potrzeb lokalowych mieszkańców.
Jakie dokumenty powinny być dołączone do umowy najmu okazjonalnego?
Najważniejszym elementem dla stron umowy jest fakt notarialnego poddania się przez najemcę egzekucji w postaci opróżnienia i wydania lokalu. Należy bowiem wiedzieć, że umowa najmu okazjonalnego może być zawarta w postaci aktu notarialnego lub oświadczenie o egzekucji w formie aktu notarialnego jest dołączane do samej umowy.
Aby zatem można było mówić o umowie najmu okazjonalnego, musi ona zawierać następujące elementy:
1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu, o którym mowa w art. 19d ust. 2;
2) wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.
Oświadczenie najemcy złożone w trybie art. 777 § 1 pkt 4 kodeksu postępowania cywilnego powoduje, iż właściciel lokalu ma ułatwioną drogę do pobycia się lokatorów którzy nie regulują swoich należności czynszowych.
Najemca, przystępując do umowy najmu okazjonalnego, musi załączyć także oświadczenie osoby trzeciej (właściciela innego lokalu mieszalnego), w którym ta osoba wyraża zgodę na przyjęcie tej osoby do swojego mieszkania w przypadku zakończenia lub wypowiedzenia umowy najmu. Takie oświadczenie może, ale nie musi być złożone w formie aktu notarialnego.
Wynajmujący, posiadając stosowne oświadczenia, pozbywa się elementu niepewności i eliminuje ryzyko związane z lokatorami zajmującymi bez tytułu prawnego jego lokal.
Akt notarialny będący tytułem egzekucyjnym po zaopatrzeniu go przez sąd (na wniosek właściciela lokalu) klauzulą wykonalności, stanowi podstawę do wszczęcia i przeprowadzenia postępowania egzekucyjnego przez komornika. W przypadku konieczności wystąpienia na drogę sądową z byłym lokatorem warto wpierać się radą i doświadczeniem profesjonalnego pełnomocnika – radcy prawnego – w zakresie podejmowanych czynności, aby nie narazić się np. na odpowiedzialność karną w przypadku samodzielnych prób opróżniania mieszkania z niechcianych lokatorów, o czym możecie Państwo przeczytać w moim innym artykule poświęconym prawom najemcy (także po zakończeniu umowy).
Na jak długo można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta jedynie na czas oznaczony. Może być ona przedłużana dowolnie, ale jednorazowo najem nie może być dłuższy niż 10 lat.
W praktyce rzadko spotyka się umowy zawierane na tak długi okres, jednakże należy o tym pamiętać w kontekście określonego czasu w umowie.
Będąc przyzwyczajonym do praktyk stosowanych przez dostawców usług, iż umowa na czas określony po jej upływie przekształca się w umowę na czas nieokreślony, pamiętajmy, iż umowa, której okres się zakończył, nie staje się umową zawartą na czas nieokreślony z 3-miesięcznym terminem wypowiedzenia.
Uwaga!
Już następnego dnia po zakończeniu umowy, wynajmujący może wyznaczyć minimum 7-dniowy termin do opuszczenia lokalu. Po jego upłynięciu może wszcząć procedurę sądową i egzekucyjną – często kosztowną i prowadzącą do obciążenia najemcy dużymi kosztami.
Wynajmujący w przypadku nieopuszczenia przez najemcę lokalu w terminie wskazanym w wezwaniu może np. przy pomocy radcy prawnego wystąpić do sądu o wszczęcie przewidzianej przepisami prawa procedury zmierzającej do wszczęcia postępowania egzekucyjnego.
Uwaga!
Należy pamiętać, iż wobec złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz załączonego do niego oświadczenia właściciela innego lokalu o zapewnieniu miejsca do zamieszkania po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego najemcom nie przysługuje ochrona przed eksmisją w terminie od 1 listopada do 31 marca przewidziana w art. 16 Ustawy o ochronie praw lokatorów.
W tym kontekście należy pamiętać, iż brak ochrony przed eksmisją dotyczy także: kobiety w ciąży, małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej, bezrobotnych, osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały.
Należy pamiętać, iż umowa najmu okazjonalnego rodzi także obowiązki po stronie właściciela mieszkania
Właściciel będący osobą fizyczną, nieprowadzący działalności gospodarczej, w zakresie wynajmowania lokali zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela, w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
O innych kwestiach związanych z najmem, także okazjonalnym, dowiesz się z moich pozostałych wpisów które znajdziesz tutaj.
Mam nadzieję, że powyższa publikacja pozwoli Państwu lepiej zrozumieć walory najmu okazjonalnego. W przypadku pytań lub sytuacji wymagających natychmiastowej interwencji profesjonalnego pełnomocnika zapraszam do kontaktu i współpracy.
Zachęcam wszystkich czytelników do pozostawienia swojej opinii. Na wszystkie pytania zamieszczone w komentarzach w miarę możliwości chętnie odpowiem.
Jeśli chcesz wiedzieć więcej na temat wyżej wskazanych kwestii związanych z umową najmu domu, zapoznaj się z artykułem który dla Ciebie przygotowałem lub napisz, a ja chętnie odpowiem na Twoje pytanie – także w komentarzu do tego artykułu.
Jeśli po przeczytaniu tego artykułu wiesz, że musisz:
- przygotować dobrą umowę najmu zgodną z obowiązującym prawem;
- zawrzeć w umowie najmu dodatkowe zapisy zabezpieczające;
- Szybko i bezpiecznie wynająć lokal mieszkalny ze wsparciem prawnika profesjonalisty w rynku nieruchomości
W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak
tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl
Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.
O Autorze.
Ukończył aplikację radcowską i zdał państwowy egzamin zawodowy. Jest radcą prawnym przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych, która należy do Rady Adwokatur i Stowarzyszeń Prawniczych Europy (CCBE), Międzynarodowego Stowarzyszenia Prawników (IBA).
Ukończył z wynikiem bardzo dobrym podyplomowe studia w zakresie zamówień publicznych, a także Szkołę Prawa Amerykańskiego. Na co dzień doradza dużym podmiotom gospodarczym, odpowiadając za skomplikowane transakcje, a także osobom fizycznym w języku polskim i angielskim.
Polecam także stronę Kancelarii na IG:
Dzień dobry
Proszę o udzielenie wyjaśnienia jeśli osoba ktora poddała sie egzekucji nie mieszka w mieszkaniu a udostępniła mieszkanie swoim dzieciom czy komornik dokona eksmisji I czy komornik nalicza koszty eksmisji w zaleznosci od ilosci eksmitowanych osob
Z gory dziękuję za odpowiedz pozdrawiam
Szanowna Pani,
sąd w wyroku eksmisyjnym powinien zbadać (po wcześniejszym wyjaśnieniu sytuacji mieszkaniowej dłużnika) i określić czy eksmisja skierowana jest również dla osób małoletnich. W takim przypadku zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów sad winien przyznać lokal socjalny.
„Art. 14. 1. W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
2. Jeżeli w wyroku orzeczono o uprawnieniu, o którym mowa w ust. 1, dwóch lub więcej osób, gmina jest obowiązana zapewnić im co najmniej jeden lokal socjalny.
3. Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.
4. Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:
1) kobiety w ciąży,
2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. poz. 414, z późn. zm.)(2) lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3) obłożnie chorych,
4) emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5) osoby posiadającej status bezrobotnego,
6) osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały
– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.
5. Sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżnienia następuje z przyczyn, o których mowa w art. 13.
6. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.
Mając na uwadze powyższe, jeśli dobrowolnie opuścił Pani lokal a pozostawiła w nim małoletnich komornik nie powinien prowadzić egzekucji mając na uwadze zapis o wstrzymaniu egzekucji do czasu zapewnienia przez gminę lokalu socjalnego. Mam nadzieję, że powyższe wyjaśnienia pomogły rozwiać Pani wątpliwości. W przypadku innych pytań uprzejmie proszę o kontakt dominik.nowak@oirpwarszawa.pl
Jednocześnie dodam, że obowiązująca ustawa z dnia 28 lutego 2018 r. o kosztach komorniczych nie przewiduje różnicowania kosztów komorniczych w zależności od ilości osób przebywających w lokalu mieszkalnym.
Powyższy komentarz dotyczy oczywiscie sytuacji najmu tzw zwykłego . Najem okazjonalny powoduje wykluczenie przepisów o ochronie lokatora np. względu na stan zdrowia, czy czas ochrony przed eksmisją
Witam ja mam takie pytanie czy mogę w taki oświadczeniu notorialnym podać mieszkanie mojej mamy. Tzn moja mama jest gospodarzem mieszkania komunalnego mieszkałam tam całe życie i jestem zameldowana ale chodzi tylko o ten głupi świstek poświadczony notarialnie czy moja mama jako gospodarz może iść ze mną do notariusza i taki świstek sporządzić???
Szanowny Panie, nie jest Pan jedyną osobą która zwraca się z tym problem. Co do zasady tytuł prawny rozumiany jako prawo do dysponowania lokalem obejmuje umowę najmu. Ustawa o ochronie praw lokatorów w zakresie przepisów poświęconych najmowi okazjonalnemu zawiera pojęcie „tytułu prawnego do lokalu”. Wskazane jest wprost jako jeden z elementów załączanych do umowy: „oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu Jednocześnie należy rozważyć, czy sama umowa najmu lokalu komunalnego nie wyklucza przyjmowania (oddawania lokalu lub jego części w bezpłatne używanie) innych osób nie będących najemcami. Może to powodować wypowiedzenie umowy.
Witam,
mam wątpliwość co do zastosowania art. 1Art. 19e.
czy jeśli warunki najmu okazjonalnego z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1. są spełnione to znaczy czy cała ustawa poza wymienionymi wyjątkami nie ma zastosowania?
czyli, że na przykład na art. 6b nie mogę już się powołać? ?
Dzien dobry,
Jestem osoba fizyczna, wynajmuje jedno mieszkanie w ramach umowy najmu okazjonalnego
Czytam powyżej, ze najem okazjonalny chronie mnie jako najmującego nawet jeśli w mieszkaniu zamieszkuje małoletni.
Zastanawiam się wobec tego, czy małoletni powinien byc wpisany do umowy najmu i do oświadczeń notarialnych, które przedstawiaja wynajmujacy? (poddanie sie egzekucji, wskazanie adresu i potwierdzenie wlasciciela tego adresu ze ich przyjmie).
Z gory dziekuje za odpowiedź & pozdrawiam.
[…] W sytuacji gdy wynajmowany dom jest przeznaczony co celów mieszkaniowych stosujemy do najmu ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że często zapomina się o stosowaniu zapisów ustaw innych niż Kodeks cywilny. Jest to niezmiernie istotny błąd w konstruowaniu umów najmu nie tylko domów jednorodzinnych ale także lokali (mieszkań). Przechodząc do typu umowy najmu często pojawia się pytanie czy można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego na najem domu jednorodzinnego – odpowiedź jest jednoznaczna – tak można przy umowach najmu lokali mieszkalnych w formie domu jednorodzinnego stosować przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego Szerzej o tej umowie pisałem tutaj : https://dnradcaprawny.pl/2017/umowa-najmu-okazjonalnego-najem-okazjonalny-pytania-i-odpowiedzi/ […]