Jak podpisać umowę najmu? To pytanie często pojawia się w moich relacjach z Klientami. Poszukiwanie odpowiednich informacji na temat najmu nieruchomości, zwłaszcza związanych z podpisaniem umowy najmu, może być skomplikowane i wymaga uważnego podejścia. W dzisiejszym artykule omówimy kroki niezbędne do właściwego podpisania umowy najmu oraz udzielimy praktycznych porad prawnych w tym zakresie. Prawnicy specjalizujący się w prawie mieszkaniowym w Warszawie doradzą, jak skutecznie chronić swoje interesy podczas zawierania umowy najmu. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się, jakie kroki podjąć i na co zwrócić uwagę, gdy pragniesz podpisać umowę najmu nieruchomości.
Umowa najmu jako jedna z najbardziej powszechnych umów cywilno-prawnych może być zawarta w dowolnej formie prawnej.
Spis treści:
Umowa najmu – formy zawarcia
Strony mogą ją zawrzeć w formie:
-
ustnej
-
pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi
-
pisemnej z datą pewną
-
w formie aktu notarialnego
-
w zwykłej formie pisemnej
Umowa zawarta w każdej z powyżej wskazanych form będzie ważna.
Czy istnieją przepisy, które regulują skutki prawne dla stron umowy w zależności od formy zawarcie umowy?
Chcąc zawrzeć umowę najmu nieruchomości na okres przekraczający jeden rok – powinniśmy zawrzeć ją na piśmie. W przeciwnym razie jesteśmy narażeni na niekorzystne skutki prawne takiego działania. Tę kwestię wprost reguluje art. 660 kodeksu cywilnego
„Umowa najmu nieruchomości zawarta w formie ustnej na czas przekraczający rok, będzie uważana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony”
Powyższa informacja jest istotna dla osób, które zawarły umowę najmu na czas określony np. 3 lat. Okres 3-letni jest często spotykanym w umowach najmu lokali użytkowych czasem, na który lokal oddawany jest najemcy. Jest do korzystne w szczególności dla wynajmującego ze względu na pewność dochodu i zobowiązanie leżące po stronie najemcy do uiszczania rat do końca trwania umowy.
Przykład:
Strony zawierają umowę ustną najmu małego lokalu użytkowego w Dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy – na okres 3 lat. Wynajmujący nieświadomie – nie posiadając umowy najmu lokalu użytkowego w formie pisemnej – zawarł ją z zastrzeżeniem kodeksowego 3 miesięcznego ustawowego okresu wypowiedzenia.
Wynajmujący (właściciel lokalu) kalkuluje zysk w czasie 3 lat na poziomie 50 000 zł. Pieniądze te (licząc na pewny zysk) zainwestował w inne przedsięwzięcie biznesowe.
Po roku i 2 miesiącach najemca wypowiedział umowę z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W rezultacie wynajmujący otrzymał 17 rat czynszu najmu.
Wniosek: W przypadku umowy ustnej zawartej na czas przekraczający 1 rok lub braku dowodów na zawarcie umowy pisemnej mówimy o umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony. Zastosowanie w tej sytuacji znajduje art. 688 kodeksu cywilnego który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Powyższy przykład pokazuje, że choć forma umowy najmu dla jej ważności nie jest istotna, to mogą występować niekorzystne skutki prawne nieznajomości przepisów przez strony umowy najmu.
Wyjątkiem, który występuje w ustawie z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego jest najem okazjonalny.
Umowę najmu okazjonalnego podpisujemy w zwykłej formie pisemnej z załączonym oświadczeniem w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.
Reasumując: umowę najmu możemy zawrzeć w dowolnej formie prawnej – nawet ustnej. Musimy jednak pamiętać, że w zależności od tego, jaką formę wybierzemy – będziemy podlegali innym przepisom prawa w zależności od długości trwania umowy.
Ważne jest by zminimalizować ryzyka i straty wynikające z zajęcia lokalu przez nieuczciwego najemcę. Dobra i bezpieczna umowa najmu okazjonalnego to gwarantuje. Pamiętajmy także, że umowa najmu okazjonalnego poszerza możliwości jej modyfikacji w stosunku do ustawowych obowiązków wynikających ze „zwykłej” umowy. Tryb podwyższenia czynszu najmu, remonty, sposób wezwania do respektowania zapisów umownych – warto pamiętać o tych zaletach.
Jeśli po przeczytaniu tego artykułu wiesz, że musisz:
- przygotować dobrą umowę najmu zgodną z obowiązującym prawem;
- zawrzeć w umowie najmu dodatkowe zapisy zabezpieczające;
- Szybko i bezpiecznie wynająć lokal mieszkalny ze wsparciem prawnika profesjonalisty w rynku nieruchomości
- skontaktuj się z Kancelarią.
W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak
tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl
Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.
O Autorze.
Ukończył aplikację radcowską i zdał państwowy egzamin zawodowy. Jest radcą prawnym przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych, która należy do Rady Adwokatur i Stowarzyszeń Prawniczych Europy (CCBE), Międzynarodowego Stowarzyszenia Prawników (IBA).
Ukończył z wynikiem bardzo dobrym podyplomowe studia w zakresie zamówień publicznych, a także Szkołę Prawa Amerykańskiego. Na co dzień doradza dużym podmiotom gospodarczym, odpowiadając za skomplikowane transakcje, a także osobom fizycznym w języku polskim i angielskim.
