Umowa najmu a egzekucja komornicza. Prawa i obowiązki stron umowy.

1. Egzekucja komornicza a najem nieruchomości
2. Od jakiego momentu powinno się śledzić proces egzekucji komorniczej
3. Kto może dokonywać wypowiedzenia umowy
4. Czy umowa najmu zawarta po zajęciu przez komornika skuteczna?
5. Utrudnianie egzekucji – skutki
6. Co robić gdy wynajmowane mieszkanie zostało sprzedane na licytacji komorniczej
7. Sprzedaż wynajmowanego mieszkania – co to znaczy dla najemcy

Egzekucja komornicza a najem nieruchomości

Egzekucja komornicza nieruchomości będącej przedmiotem najmu może okazać się niemiłym zaskoczeniem dla najemców, dlatego  w dzisiejszym artykule postanowiłem przybliżyć Państwu to zagadnienie, abyście mogli spokojnie śledzić procedurę egzekucji, a w odpowiednim momencie dochodzić swoich praw.

Co zrobić, gdy wynajmowana  nieruchomość została sprzedana w toku egzekucji komorniczej?

Od jakiego momentu powinno się bacznie śledzić proces egzekucji komorniczej?

Zacznijmy zatem od początku i posłużmy się przykładem.

„Wynajmujący posiada długi, które stwierdzone prawomocnym wyrokiem opatrzonym w klauzulę wykonalności stały się podstawą do wszczęcia egzekucji komorniczej z nieruchomości.

Wynajmujący nie informuje nas o tym fakcie, ale pobiera nadal czynsz najmu. Dochodzi do licytacji komorniczej, podczas której lokal mieszkalny lub użytkowy zmienia właściciela.”

Jak w takiej sytuacji ma postępować najemca lokalu, aby ochronić swoje prawa, jak również nie być narażonym na stratę w postaci dokonywania nienależnych wpłat na konto byłego już właściciela?

Podstawową zasadą, jaka powinna przyświecać osobom chcącym należycie chronić swoje interesy w zakresie najmu nieruchomości, jest dokładna analiza wpisów do księgi wieczystej wynajmowanej nieruchomości.

Kluczowy dla najemcy jest moment ujawnienia zajęcia w księdze wieczystej.

Zgodnie z art. 925 § 1 kodeksu postępowania cywilnego W stosunku do dłużnika nieruchomość jest zajęta z chwilą doręczenia mu wezwania. W stosunku do dłużnika, któremu nie doręczono wezwania, jako też w stosunku do osób trzecich, nieruchomość jest zajęta z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej lub złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów.

Należy zatem pamiętać, że z chwilą zajęcia nieruchomości przez komornika (z chwilą ujawnienia zajęcia w księdze wieczystej) wszelkie pożytki  z nieruchomości (tj. czynsz najmu) należy wpłacać nadal na konto dłużnika (wynajmującego) lub bezpośrednio do rąk zarządcy ustanowionego przez przez sąd. Komornik winien poinformować o sposobie rozliczania pożytków z nieruchomości osoby związane takimi umowami.

Dodatkowo należy wskazać, że zarządca nie ma wpływu na umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządca może jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy. Do wydzierżawiania nieruchomości wymagana jest zgoda stron, a w jej braku – zezwolenie sądu.

W tym miejscu należy zaznaczyć wyraźnie, że wszelkie umowy najmu lub dzierżawy zawarte przed zajęciem nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego obowiązują do czasu ich wypowiedzenia albo upływu ich terminu, a zarówno zarządca jak i nowy muszą respektować ich zapisy.

Kto może dokonać wypowiedzenia umowy najmu

Wypowiedzenia umowy najmu może dokonać właściciel jak i zarządca wyznaczony przez sąd w czasie trwania postępowania egzekucyjnego (przed przybiciem i przejściem własności na nowego właściciela) na zasadach określonych w umowie lub przepisach prawa.

Czy umowa najmu (dzierżawy, leasingu, użyczenia) nieruchomości zawarta po zajęciu jej przez komornika jest skuteczna wobec nowego właściciela (nabywcy)?

W toku postępowania egzekucyjnego, już po zajęciu nieruchomości przez komornika i ujawnieniu tego faktu w księdze wieczystej, może wystąpić taka sytuacja, że dłużnik, aby zniwelować swoją złą sytuację finansową, zawiera umowę najmu z najemcą. Taka umowa jest obarczona bardzo dużym ryzykiem szkód finansowych po stronie najemcy.

Należy mieć świadomość, iż w przypadku sądowego przejścia własności nieruchomości na nowego właściciela (licytacja komornicza) taka umowa jest bezskuteczna wobec nowego nabywcy.

Może on ją zaakceptować, uznać jej warunki i wstąpić do umowy w miejsce dotychczasowego wynajmującego lub też jej nie uznać powodując, iż de facto nie posiadamy tytułu do zajmowania nieruchomości. Narażamy się w tej sytuacji na zarzut bezumownego korzystania, pozostając dłużnikami nowego właściciela od czasu przejścia na niego własności lokalu. Od tego bowiem czasu jesteśmy zobowiązani płacić mu wynagrodzenie za korzystanie z niego niezależnie od tego czy uiściliśmy już czynsz do poprzedniego właściciela.

 W praktyce spotkałem się z przypadkami, że najemcy uiszczali czynsz najmu na rzecz wynajmującego za cały rok (lub za dłuższy okres) z góry. Takie transakcje są dość często spotykane z uwagi na możliwość negocjowania stawki miesięcznej z uwagi na duży jednorazowy dochód dla wynajmującego.

Sytuacja prawna lokalu może ulec zmianie, co powoduje roszczenie nowego właściciela do zajmujących lokal o zapłatę czynszu, który już został zapłacony do rąk poprzedniego właściciela.

Polecam dokładną lekturę artykułu 930 § 4 kodeksu postępowania cywilnego.

Art. 930. § 1. Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze dłużnika. W każdym razie czynności egzekucyjne są ważne tak w stosunku do dłużnika, jak i w stosunku do nabywcy.

§ 2. Rozporządzenia przedmiotami podlegającymi zajęciu razem z nieruchomością po ich zajęciu są nieważne. Nie dotyczy to rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień.

§ 3. Obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie.

§ 4. Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.

O istotnych elementach bezpiecznej umowy najmu przeczytacie Państwo w tym miejscu.

Utrudniane egzekucji przez dłużnika

Przestrzegałbym jednak dłużników przed utrudnianiem wierzycielom egzekucji poprzez zniechęcanie potencjalnych nabywców zawieranymi w pośpiechu umowami najmu. Zawarcie umowy najmu na niekorzystnych warunkach (nierynkowy, niski czynsz, długi okres najmu, możliwość podnajmu etc.) zaraz przed zajęciem przed komornika nieruchomości może być uznane przez Sąd za obejście prawa.

„Umowa najmu całej nieruchomości budynkowej, będącej przedmiotem zajęcia, mająca na celu obejście przepisów, które zabezpieczają prawa wierzyciela egzekwującego, jest nieważna.” Sąd Najwyższy – wyrok z dnia 12 stycznia 2006 r. sygn. akt II CK 360/05.

W powyższej sprawie wynajmujący zawarł umowę najmu na dzień przed zajęciem nieruchomości, lecz pomimo tego, że nie dokonał tego po zajęciu komorniczym, sąd uznał, ich umowa nosiła cechy pozorności i została zawarta jedynie dla uniemożliwienia należytego dochodzenia swoich praw przez wierzyciela (obejście prawa).

Co robić, gdy wynajmowane przez nas mieszkanie zostało już sprzedane na licytacji komorniczej?

Odpowiedź na to pytanie znajdziemy w artykule 1002  ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego.

Mając na uwadze rozważania zawarte w powyższych akapitach, przeczytajmy uważnie poniższy przepis.

Art. 1002. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do aktów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. W przypadku gdy umowa najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę, w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, chociażby umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana.

Sprzedaż wynajmowanego mieszkania – co to oznacza dla najemcy? Czego może oczekiwać od wynajmującego?

W pierwszej kolejności musi się liczyć się z konsekwencjami zmiany właściciela i jego zamiarem dysponowania nieruchomością. Może on nie chcieć kontynuować umowy najmu. Wtedy może postąpić w myśl przepisu zacytowanego powyżej. Ustawodawca stworzył ochronę najemców w postaci rocznego okresu  wypowiedzenia dla umów zawartych czas dłuższy niż dwa lata. Daje to poczucie względnego bezpieczeństwa i możliwość przeorganizowania swoich planów mieszkaniowych lub te gospodarczych.

W tak skomplikowanych sytuacjach prawnych należy jednak pamiętać, że jako najemcy macie Państwo zagwarantowaną pewność, że komornik w ramach prowadzonego postępowania egzekucyjnego wobec dotychczasowego właściciela nie może Państwa usunąć z lokalu.

Może się to dokonać jedynie w wyniku zakończenia osobnego postępowania sądowego – tj. w wyniku pozwu o eksmisję.

O zasadach i sposobach usunięcia się lokatora z wynajmowanego lokalu dowiecie się Państwo z tej publikacji.

Mam nadzieję, że powyższy artykuł dotyczący umowy najmu w czasie egzekucji komorniczej odpowiedział, choć w części na nurtujące Państwa.

W przypadku gdy po przeczytaniu powyższych wyjaśnień uznacie Państwo, że należy podjąć czynności przy udziale radcy prawnego, zapraszam do kontaktu celem wstępnego omówienia kierunków działań.

tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl

Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.

Z przyjemnością odpowiem na nurtujące Państwa pytania.