Umowa najmu dla studenta. Najem pokoju. 6 ważnych kwestii.

W najbliższych dniach tysiące studentów rozpocznie rok akademicki. Co zrobić, by dobrze wynająć lokal mieszkalny studentowi, a umowa najmu była bezpieczna? To pytanie często pojawia się w moich zapytaniach od klientów z Warszawy, Krakowa, Poznania czy Lublina. Nie ma prostej odpowiedzi na pytanie, czy umowa najmu dla studenta rożni się od tej, która jest standardową umową najmu. W poniższym wpisie postaram się wskazać na niektóre cechy dobrej umowy lub problemy, z którymi zetknęli się moi klienci.

Jaka powinna być bezpieczna umowa najmu?

W poniższym wpisie prezentuję podstawowe zasady, którymi moim zdaniem powinien kierować się właściciel nieruchomości wynajmując mieszkanie studentowi lub studentom.

1. Kto wynajmuje i kto ponosi odpowiedzialność za opłaty związane z najmem?
2. Drugą cechą dobrej umowy najmu jest dokładne określenie zakresu korzystania z przedmiotu najmu.
3. Istotną kwestią jest jasne określenie możliwości podnajmu osobom trzecim – podnajem koleżance lub koledze może ale nie musi być ujęte w umowie.
4. Elementem każdej umowy jest jej zakończenie.
5. Ważnym jest by dokładnie określić w umowie najmu obowiązki jakie musi spełnić student w przypadku awarii lub remontów.
6. Ubezpieczenie lokalu.

Kto wynajmuje i kto ponosi odpowiedzialność za opłaty związane z najmem?

Najczęstszym pytaniem właścicieli jest to kto ponosi odpowiedzialność za opłaty czynszowe w sytuacji braku płatności. W mojej ocenie istnieją zatem następujące formy zawarcia umowy w połączeniu z dodatkowymi elementami, które powodują, że najem staje się bezpieczniejszy:

1. Zabezpieczenie czynszu poprzez poręczenie osoby trzeciej. Kwestie poręczenia wyjaśnię w poniższym wpisie:
2. Podpisanie umowy z rodzicami i ze studentem. Jest to częściowo- może wydawać się fikcyjne – zobowiązanie studenta i jego rodzica do ponoszenia solidarnej odpowiedzialności. Zapisy w umowie mogą przewidywać zamieszkiwanie i korzystanie z mieszkania przez rodziców i studenta. Formalnie są osobnymi najemcami tego lokalu z solidarną odpowiedzialnością za czynsz opłaty związane z czynszem.
3. Zabezpieczenie czynszu najmu możliwie wysoką kaucją.
4. Podpisanie umowy najmu okazjonalnego z obywatelami Ukrainy w tym ze studentami: https://dnradcaprawny.pl/najem-okazjonalny-i-uzyczenie-dla-obywateli-ukrainy-po-24-lutego-2022-r-mozliwosc-egzekucji-komorniczej-ulatwione-procedury/
5. Podpisanie umowy najmu okazjonalnego dla każdego innego studenta: https://dnradcaprawny.pl/umowa-najmu-okazjonalnego-najem-okazjonalny-pytania-i-odpowiedzi/
6. Zabezpieczenie czynszu klauzulą w formie oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji.

Korzystając z powyższych wytycznych, można zbudować pewną formę ochrony podstawowej.

Drugą cechą dobrej umowy najmu jest dokładne określenie zakresu korzystania z przedmiotu najmu.

Warto określić granice pomieszczeń przeznaczonych do wyłącznego korzystania przez studenta (w przypadku wynajmu pokoju) oraz pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby trzecie. Studenci to grupa najemców, którzy cechują się dość dużą mobilnością pomiędzy lokalami mieszkalnymi, które zajmują zatem warto zaznaczyć w umowie, że lokal nie jest przeznaczony do wyłącznego korzystania.

W tym pojęciu mieści się zarówno sposób użytkowania pokoju lub lokalu (drobne remonty, adaptacja pokoi) jak i  sposób funkcjonowania. Ważną kwestią jest dokładne określenie jak powinno rozliczać się media (studenci mogą płacić bezzwrotną zaliczkę lub dzielić się rachunkiem pomiędzy pozostałymi lokatorami mieszkania).

Zobacz mój najnowszy wpis o zabezpieczeniach umowy najmu:

View this post on Instagram

A post shared by Prawo i Nieruchomości Dominik Nowak Najem Biznes Radca Prawny (@kancelaria_prawo_nieruchomosci)

Studenci mają różne pasje, uczą się na różnych uczelniach i ich styl życia i bycia może być potencjalnie uciążliwy dla innych osób. Warto w umowie zaznaczyć  np. zakaz palenia wszelkiego rodzaju środków czy to tytoniu, czy to kadzidełek itd. Studenci uczelni muzycznych, lub artystycznych również mogą (ale wcale nie jest to konieczność) podlegać stosownym ograniczeniom umownych.

Istotną kwestią jest jasne określenie możliwości podnajmu osobom trzecim – podnajem koleżance lub koledze może ale nie musi być ujęte w umowie.

Elementem każdej umowy jest jej zakończenie.

Warunki zakończenia umowy powinny być jasno określone a ich niewypełnienie powinno być wskazane jako naruszenie umowy i gdyby niosło ze sobą koszty – winno być rozliczone z kaucji- każda szkoda lub brak rozliczenia mediów lub inne koszty określone w umowie nieuregulowane do chwili zakończenia w terminach umownych powinny być rozliczone z kaucji;

Ważnym jest by dokładnie określić w umowie najmu obowiązki jakie musi spełnić student w przypadku awarii lub remontów.

Często ta kwestia jest problematyczna dla wynajmujących. Pamiętajmy, że ustawa regulująca prawa lokatorów określa bardzo szeroko obowiązki remontowe – warto by nasi najemcy nie zaskoczyli się obowiązkiem np. konserwacji podłóg czy okien – bo takich teoretycznie możemy wymagać.

Ubezpieczenie lokalu.

Częstym skutkiem przebywania w lokalu najemców są przypadkowe szkody. Są one większe, ale czasem mogą być dotkliwe dla wynajmującego. Posiadając ubezpieczenie, jesteśmy pewniejsi zwrotu poniesionych kosztów.

Powyższy wpis pokazuje, że umowa najmu lokalu mieszkalnego dla studenta jest równie ważną i istotną kwestią jak umowa dla każdego innego najemcy. Nie różni się podstawowymi elementami i należy w niej zabezpieczyć wszelkie istotne kwestie dla wynajmującego.

Jeśli jesteś Studentem i dostałeś umowę najmu – Kancelaria także ją przeanalizuje i wskaże ryzyka i ewentualne niezgodności z prawem.

Celem szybkiego kontaktu zapraszam do skierowania pytania do Kancelarii: kontakt@dnradcaprawny.pl lub dominik.nowak@oirpwarszawa.pl

Telefon +48 500 86 11 30 – pod tym numerem można również pisać na WhatsUp.

Jeśli potrzebujesz pomocy – z pewnością odpowiemy na maila!