W dzisiejszych czasach coraz więcej osób decyduje się na wynajem lokali na cele mieszkaniowe czy komercyjne. Jednakże, wraz z przejęciem lokalu wynajmujący często staje w obliczu konieczności przeprowadzenia remontu lub modernizacji. Rozważając tę kwestię, istotne staje się zrozumienie, jakie obowiązki ciążą na najemcy w kontekście modernizacji oraz jakie są koszty przebudowy w trakcie najmu. Celem niniejszego artykułu jest przeanalizowanie problematyki remontu lokalu w aspekcie najmu oraz omówienie obowiązków wynikających z takiej sytuacji.
Spis treści:
- Modernizacja lokalu bez wiedzy wynajmującego
- Czy najemca może modernizować lokal?
- Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu z uwagi na zmiany w lokalu
- Warto wiedzieć
Modernizacja lokalu bez wiedzy wynajmującego
Często zdarza się, że najemca, nie informując wynajmującego, podejmuje działania modernizujące lokal, który zajmuje. Może dotyczyć to drobnych przebudów, instalacji elementów wyposażenia wnętrza lub elementów estetycznych.
Dochodzi jednak często do gruntownej ingerencji w strukturę lokalu, przestawienia ścianek działowych, modernizacji instalacji elektrycznych lub gazowych, przebudowy wentylacji na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej lub montowania elementów trwale, lub czasowo zmieniających pierwotną substancję lokalu.
Można wymienić takie elementy dodatkowe jak podwieszane sufity, wentylatory, modernizacja parapetów, kaloryferów etc.).
Czy najemca może modernizować lokal?
Odpowiedź na pytanie, czy najemca może modernizować lokal, znajdujemy w artykule 667 kodeksu cywilnego.
Art. 667. § 1. Bez zgody wynajmującego najemca nie może czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy.
§ 2. Jeżeli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Należy mieć na uwadze, aby w przypadku konieczności dostosowania lokalu do prowadzonej działalności gospodarczej umieścić w umowie. Brak takich zapisów stanowił będzie podstawę do wypowiedzenia umowy najmu.
Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu z uwagi na zmiany w lokalu
Znajdujemy wiele przyczyn wypowiedzenia umowy najmu z uwagi na zmiany w lokalu
-
-
Najemca korzysta z lokalu mieszkalnego, lecz z czasem przekształca go w lokal użytkowy, instalując tam np. maszyny drukarskie i prowadząc działalność gospodarczą w tym zakresie.
-
Takie okoliczności są wystarczającą podstawą dla wynajmującego do wypowiedzenia umowy najmu.
-
-
Sytuacja odwrotna – lokal użytkowy znajdujący się w suterynie budynku początkowo przeznaczony na pracownię z czasem zmiana swoje zastosowanie, a najemca zaczyna w nim mieszkać wraz z osobami trzecimi.
-
„Przepis art. 666 k.c. nakłada na najemcę obowiązek używania rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a z braku postanowień umownych, w sposób odpowiadających właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. Jeżeli zaś zamierza dokonać zmian w rzeczy najętej, to bez zgody wynajmującego nie wolno mu doprowadzić rzeczy do takiego stanu, który nie odpowiada dotychczasowemu przeznaczeniu. Taki charakter mają zmiany, w wyniku których lokal mieszkalny staje się lokalem użytkowym i na odwrót. Obowiązek utrzymania rzeczy w dotychczasowym stanie przeznaczenia ciąży na najemcy także w razie oddania rzeczy w podnajem, tyle tylko, że odpowiedzialność w takich wypadkach najemca dzieli z podnajemcą.”
– Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 stycznia 2004 r., sygn. akt V CK 98/03
Jednocześnie Sąd Najwyższy pochylił się na innym problemem przystosowywania lokalu komunalnego – przeznaczonego na pracownie – do warunków lokalu mieszalnego.
Dokonanie przez najemcę w lokalu zajmowanym na podstawie przydziału wyłącznie jako pracowni malarskiej przeróbek przystosowujących lokal użytkowy na mieszkalny bez zgody wynajmującego jest sprzeczne z przeznaczeniem tego lokalu (art. 667 k.c.)
– Sąd Najwyższy w Uchwale z dnia 11 października 1990 r., sygn. akt II CZP 57/90.
W sytuacji, gdy wynajmujący posiada wiedzę o tym, że najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy musi wezwać go do zmiany zachowania, przesyłając mu upomnienie w tym zakresie.
W przeciwnym wypadku wynajmujący nie ma prawa wypowiedzieć umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia.
Warto wiedzieć
Najemca musi także pamiętać, iż podpisując umowę, staje się de facto opiekunem lokalu, który zajmuje. Nie może bowiem dochodzić do sytuacji gdy najemca zaniedbuje przedmiot najmu, doprowadza do jego dewastacji etc. Koresponduje to m.in. z przepisem art. 663 k.c. oraz 681 k.c. dotyczących odpowiednio konieczności informowania wynajmującego o niezbędnych naprawach, oraz o zakresie robót, do których zobowiązany jest sam wynajmujący w toku umowy najmu.
W przypadku więc także wielokrotnych upomnień, wobec braku reakcji najemcy, wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę.
Uzasadnienie powyżej tezy znajdujemy m.in. w orzeczeniu Sadu Okręgowego w Świdnicy z dnia 11 października 2011 r., sygn. I C 825/11 „Wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym może w świetle przepisu art. 667 § 2 k.c. usprawiedliwić tylko uporczywe i ewidentnie naganne działanie, którego najemca nie zmienia mimo upomnienia go przez wynajmującego.”
Przepisy o najmie stosujemy bezpośrednio do umów dzierżawy, zatem w sytuacji, gdy dzierżawca podejmuje czynności opisane w art. 667 k.c., musi spodziewać się podobnej procedury.
Rozważania nad tym problemem podjął Sąd Najwyższy w Uchwale z 4 września 2009 r., sygn. akt. II CZP 62/09:
„Przepis art. 667 § 2 k.c. ma odpowiednie zastosowanie do dzierżawy (art. 694 k.c.).”
Art. 696 k.c. nakłada bowiem na dzierżawcę obowiązek wykonywania swego prawa zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki. Wobec powyższego w przypadku naruszenia postanowień przepisu wydzierżawiający ma pełne prawo do wypowiedzenia umowy.
Zachęcam do kontaktu!
Mam nadzieję, że powyższy artykuł dotyczący modernizacji, zmian lokalu raz sposobu korzystania z lokalu odpowiedział choć w części na nurtujące Państwa.
W przypadku gdy po przeczytaniu powyższych wyjaśnień uznacie Państwo, że należy podjąć czynności przy udziale radcy prawnego, zapraszam do kontaktu celem wstępnego omówienia kierunków działań.
Zachęcam do komentowania oraz kontaktu bezpośredniego. Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania, zachęcam do kontaktu bezpośredniego pod wskazanym adresem e-mail lub na portalu Linkedin:
dominik.nowak@oirpwarszawa.pl
Z przyjemnością odpowiem na nurtujące Państwa pytania.
