Służebność przesyłu. Ograniczenie korzystania z nieruchomości. Wywłaszczenie.

Służebność przesyłu – co zrobić by obronić się przed negatywnymi skutkami wywłaszczenia?

Przeprowadzenie instalacji lub sieci przesyłowej przez prywatną działkę jest często spotykanym problemem moich Klientów. Przedsiębiorstwo przesyłowe wnioskując w przeprowadzenie instalacji przez własność osób trzecich korzysta z tzw. „małego wywłaszczenia„. Służebność przesyłu – jest to przewidziany prawem mechanizm ograniczenia prawa do korzystania z nieruchomości na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego. Wymaga jednak specjalnej procedury o której dowiemy się z dzisiejszej publikacji. Uporządkujmy jednak pojęcia prawne funkcjonujące w ramach postępowania administracyjnego. Omówmy to ograniczenie korzystania już teraz.

1. Służebność przesyłu – kiedy się ustanawia i na czym polega?
2. Służebność przesyłu – sposoby powstania.
3. Przesłanki wydania decyzji o wywłaszczeniu – ograniczeniu korzystania z nieruchomości.
4. Służebność ustawowa – udostępnianie nieruchomości – orzeczenia.
5. Wynagrodzenie za służebność przesyłu.
6. Analiza prawna księgi wieczystej – analiza nieruchomości.

1. Służebność przesyłu – kiedy się ustanawia i na czym polega?

1. Na czym polega służebność przesyłu
Służebność przesyłu to ograniczone prawo rzeczowe, które pozwala przedsiębiorcy korzystać z cudzej nieruchomości w określonym zakresie. Najczęściej dotyczy to sytuacji, gdy przez grunt przebiegają urządzenia przesyłowe, takie jak linie energetyczne, rurociągi czy kable telekomunikacyjne. Właściciel nieruchomości zachowuje swoje prawo własności, ale musi znosić obecność i eksploatację tych urządzeń. Służebność przesyłu ma na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania infrastruktury technicznej.

---

2. Kiedy ustanawia się służebność przesyłu
Służebność przesyłu ustanawia się, gdy jest to konieczne do budowy lub właściwego korzystania z urządzeń przesyłowych. Zazwyczaj dochodzi do tego w drodze umowy między właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą. W umowie określa się m.in. zakres korzystania z gruntu oraz wysokość wynagrodzenia. Takie rozwiązanie pozwala uniknąć sporów i zapewnia przejrzyste zasady współpracy między stronami.

---

3. Co w przypadku braku porozumienia
Jeżeli właściciel nieruchomości odmawia zawarcia umowy, przedsiębiorca może żądać ustanowienia służebności przesyłu przez sąd. Odwrotnie – właściciel może domagać się wynagrodzenia, jeśli przedsiębiorca korzysta z gruntu bez umowy. W obu przypadkach służebność jest ustanawiana za odpowiednim wynagrodzeniem, które ma rekompensować ograniczenie własności. Dzięki temu prawo chroni zarówno interes właściciela nieruchomości, jak i potrzeby przedsiębiorcy przesyłowego.

Planując zakup działki nalezy zbadać szereg okoliczności faktycznych i prawnych. Jedną z nich jest aspekt obciążeń które dotyczą nieruchomości. Znajdziemy je wpisane w księdze wieczystej.

2. Jak powstaje służebność przesyłu. Sposoby i źródła powstania służebności.

Służebność przesyłu może powstać:

3. Przesłanki wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości (tzw. małe wywłaszczenie)

Zgodnie z art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN), organ administracji publicznej może wydać decyzję o ograniczeniu korzystania z nieruchomości, jeżeli zachodzi konieczność założenia lub przeprowadzenia urządzeń służących do przesyłu energii elektrycznej, gazu, wody, pary, telekomunikacji lub sygnalizacji. Takie działanie określane jest w praktyce jako małe wywłaszczenie, gdyż stanowi istotną ingerencję w prawo własności, zbliżoną w skutkach do służebności przesyłu. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 lutego 2025 r. (II CSKP 2313/22) oraz w wyroku z 20 grudnia 2022 r. (II CSKP 259/22), każde ograniczenie własności musi być uzasadnione i rekompensowane właścicielowi w odpowiednim zakresie. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 14 lipca 2020 r. (I OSK 2322/19) wskazał, że zastosowanie art. 124 UGN jest środkiem o charakterze wyjątkowym i subsydiarnym.

---

Cel publiczny jako pierwsza przesłanka małego wywłaszczenia

Pierwszym warunkiem wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości jest istnienie celu publicznego w rozumieniu art. 6 UGN. Celem takim może być m.in. budowa lub przebudowa infrastruktury technicznej o charakterze użyteczności publicznej, np. linii elektroenergetycznych lub gazociągów. Jak wynika z orzecznictwa, m.in. z postanowienia Sądu Najwyższego z 24 lutego 2024 r. (III CZP 108/22) oraz wyroku NSA z 9 maja 2019 r. (I OSK 1208/17), organ może zastosować art. 124 UGN jedynie wtedy, gdy inwestycja rzeczywiście służy realizacji celu publicznego, a ingerencja w prawo własności jest niezbędna.

---

Brak porozumienia z właścicielem nieruchomości – druga przesłanka decyzji

Drugą kluczową przesłanką tzw. małego wywłaszczenia jest niemożność uzyskania zgody właściciela nieruchomości na ustanowienie prawa odpowiadającego treści służebności przesyłu. Jak podkreśla Sąd Najwyższy w postanowieniu z 6 kwietnia 2018 r. (II CSK 677/17) oraz Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 25 lutego 2021 r. (I OSK 1522/20), organ administracji może ingerować w prawo własności dopiero po wykazaniu, że inwestor prowadził realne i bezskuteczne negocjacje z właścicielem. Ograniczenie własności w trybie art. 124 UGN ma zatem charakter przymusowy i ostateczny, stosowany wyłącznie w razie braku dobrowolnego porozumienia.

---

Zasada proporcjonalności i zakres ingerencji

Trzecią przesłanką wydania decyzji o ograniczeniu korzystania z nieruchomości jest zachowanie proporcjonalności ingerencji. Oznacza to, że decyzja powinna ograniczać prawo własności jedynie w takim zakresie, jaki jest niezbędny do realizacji celu publicznego. Sąd Najwyższy w postanowieniu z 20 grudnia 2022 r. (II CSKP 259/22) wskazał, że przy ustanawianiu służebności przesyłu, podobnie jak przy małym wywłaszczeniu, organ powinien szczegółowo określić obszar, sposób i zakres korzystania z nieruchomości. Podobne stanowisko zajął NSA w wyroku z 10 czerwca 2021 r. (I OSK 2178/19), podkreślając konieczność minimalizacji ingerencji w prawo własności.

---

Odszkodowanie jako gwarancja ochrony prawa własności

Ostatnią przesłanką dopuszczającą ograniczenie korzystania z nieruchomości jest zapewnienie właścicielowi odpowiedniego odszkodowania. Zgodnie z art. 128 ust. 1 UGN, rekompensata powinna odpowiadać wartości rynkowej utraconych praw lub ograniczeń w korzystaniu z gruntu. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w postanowieniu z 20 grudnia 2022 r. (II CSKP 259/22) oraz w wyroku z 7 marca 2018 r. (II CSK 312/17), odszkodowanie stanowi konstytucyjny element równowagi między interesem publicznym a ochroną prawa własności. Właściciel nieruchomości powinien otrzymać pełną rekompensatę za skutki małego wywłaszczenia, niezależnie od sposobu korzystania z urządzeń przesyłowych.

---

Decyzja wydana na podstawie art. 124 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami prowadzi do trwałego ograniczenia prawa do nieruchomości. Powoduje to, że właściciel lub użytkownik wieczysty ma obowiązek znoszenia stanu wynikającego z przebiegu urządzeń infrastruktury przesyłowej.

Zakres ograniczenia powinien być ograniczony do minimum, które jest niezbędne do wykonania danej inwestycji. Dlatego decyzja musi precyzyjnie określać zarówno przebieg inwestycji, jak i przestrzenny zakres ograniczenia władztwa nad nieruchomością. Ograniczenia te muszą być zgodne z rozwiązaniami planistycznymi zawartymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (m.p.z.p.) lub decyzji lokalizacyjnej.

Warto podkreślić, że określenie obszaru pasa technologicznego nie narusza art. 124 ust. 1 ustawy. Pas ten wyznacza dopuszczalny zakres ograniczenia władztwa nad nieruchomością, niezbędny do realizacji inwestycji oraz jej dalszego funkcjonowania.

Ustanowienie służebności przesyłu jest samodzielnym, cywilistycznym trybem uzyskania przez inwestora tytułu prawnego do korzystania z nieruchomości. Dotyczy to posadowienia i lokalizacji urządzeń wskazanych w art. 49 § 1 Kodeksu cywilnego. Są to w szczególności urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej, a także inne urządzenia podobne, które nie stanowią części składowych nieruchomości, jeśli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Jednak uzyskanie decyzji zezwalającej na ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyłącza możliwość ustanowienia służebności przesyłu.

Z kolei art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje formy prowadzenia rokowań ani dokumentów, jakie inwestor musi przedłożyć właścicielowi gruntu. Przepis ten nie nakłada również na inwestora obowiązku poinformowania właściciela na piśmie o zakończeniu rokowań.

Strony dążące do załatwienia sprawy na podstawie tego przepisu nie są zobowiązane do przestrzegania sztywnych reguł w zakresie przeprowadzania rokowań, z wyjątkiem ich obligatoryjnego zainicjowania. Ustawodawca nie formalizuje także momentu zakończenia rokowań. Oznacza to, że mogą one zostać zakończone w dowolnym momencie, na przykład gdy jedna ze stron uzna, że brak jest szans na osiągnięcie porozumienia.

4. Służebność ustawowa udostępniania nieruchomości – orzeczenia

Na gruncie art. 124 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (GospNierU) ustawodawca wprowadził swoistą, ustawową formę służebności – obowiązek udostępnienia nieruchomości przez jej właściciela lub użytkownika wieczystego w celu przeprowadzenia konserwacji bądź usunięcia awarii urządzeń infrastruktury technicznej znajdujących się na tej nieruchomości. Przepis ten stanowi materialnoprawną podstawę roszczenia przysługującego podmiotowi odpowiedzialnemu za utrzymanie lub naprawę urządzeń infrastrukturalnych wobec właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości.

Charakter omawianego obowiązku, choć osadzony w sferze prawa cywilnego, ma wymiar publicznoprawny z uwagi na możliwość dochodzenia jego realizacji w trybie egzekucji administracyjnej. Celem takiego rozwiązania jest zapewnienie niezwłocznego dostępu do nieruchomości w sytuacjach wymagających natychmiastowej interwencji technicznej, tak aby zminimalizować skutki awarii bądź zaniedbań konserwacyjnych.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreślono, że regulacja z art. 124 ust. 6 GospNierU ma zastosowanie niezależnie od podstawy prawnej lokalizacji urządzeń infrastruktury – zarówno wtedy, gdy zostały one zainstalowane na podstawie decyzji administracyjnej, jak i umowy cywilnoprawnej. Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 stycznia 2012 r. (I OSK 1551/11, Legalis), przepis ten znajduje zastosowanie we wszystkich stanach faktycznych, w których zapewniono legalność korzystania z cudzej nieruchomości. Z prawa ograniczenia własności mogą korzystać wyłącznie podmioty, które działały w granicach prawa, a więc zgodnie z obowiązującymi przepisami przy lokalizacji urządzeń.

Procedura egzekwowania obowiązku udostępnienia nieruchomości wynika z przepisów działu III ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (EgzAdmU). Podstawą wszczęcia egzekucji jest wprost art. 124 ust. 6 GospNierU w związku z art. 2 § 1 pkt 10 i art. 3 § 1 EgzAdmU. Organem właściwym do prowadzenia postępowania egzekucyjnego jest starosta – organ, który uprzednio wydał decyzję o zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości (art. 20 § 1 pkt 2 EgzAdmU). Kompetencję tę należy przypisać staroście także w odniesieniu do urządzeń wybudowanych przed wejściem w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. przed 1 stycznia 1998 r.

Jednocześnie, jak trafnie zauważył NSA w wyroku z 7 marca 2013 r. (II OSK 44/13, Legalis), art. 124 ust. 6 GospNierU nie może stanowić podstawy do wprowadzania innych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości niż te, które zostały w nim jednoznacznie przewidziane. Oznacza to, że obowiązek udostępnienia nieruchomości ma charakter ściśle określony i nie może być rozszerzany w drodze wykładni.

W rezultacie omawiany przepis, choć formalnie nie kreuje klasycznej służebności w rozumieniu Kodeksu cywilnego, pełni w praktyce zbliżoną funkcję – ustanawia trwały, ustawowy obowiązek znoszenia określonych działań na nieruchomości w interesie publicznym. Można zatem uznać go za przejaw publicznoprawnej służebności o charakterze funkcjonalnym, służącej zapewnieniu ciągłości i bezpieczeństwa infrastruktury technicznej.

5.Wynagrodzenie za służebność przesyłu – aktualne stanowisko Sądu Najwyższego (II CSKP 2313/22)

Służebność przesyłu jest jednym z najczęstszych tematów sporów pomiędzy właścicielami nieruchomości a przedsiębiorstwami energetycznymi, gazowymi czy telekomunikacyjnymi. Jednym z kluczowych zagadnień w tych sprawach jest wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz sposób jego ustalenia przez sąd.

Z najnowszego orzecznictwa Sądu Najwyższego (postanowienie z dnia 5 lutego 2025 r., II CSKP 2313/22) wynika kilka istotnych zasad, które mają znaczenie praktyczne zarówno dla właścicieli nieruchomości, jak i przedsiębiorców przesyłowych.

---

1. Dobra i zła wiara posiadacza służebności

W orzecznictwie Sądu Najwyższego akcentuje się, że w postępowaniu sądowym dotyczącym służebności przesyłu miarodajna jest chwila objęcia nieruchomości w posiadanie. Prawo nie przewiduje żadnych ograniczeń dowodowych w tym zakresie – sąd może uwzględniać wszelkie dowody, które pomogą ustalić, czy posiadacz działał w dobrej czy złej wierze.

„Dobra wiara” oznacza przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo do korzystania z nieruchomości w określonym zakresie. Ocena tej kwestii jest zawsze kontekstowa i wymaga analizy całokształtu okoliczności sprawy. Co ważne, zgodnie z art. 7 Kodeksu cywilnego istnieje domniemanie dobrej wiary, a ciężar dowodu złej wiary spoczywa na osobie, która ją zarzuca (por. postanowienia SN: II CSK 677/17, II CSK 115/18, II CSK 451/18).

---

2. Zasiedzenie służebności przesyłu

Zgodnie z art. 292 Kodeksu cywilnego, służebność gruntowa może zostać nabyta przez zasiedzenie, jeśli korzystanie z nieruchomości odbywa się przy użyciu trwałego i widocznego urządzenia. Dla nabycia służebności przez zasiedzenie wymagane jest posiadanie przez:

• 20 lat – gdy posiadacz był w dobrej wierze,
• 30 lat – gdy posiadacz był w złej wierze.

---

3. Zakaz retroaktywności a służebność przesyłu

Na marginesie tych rozważań warto podkreślić, że Sąd Najwyższy w omawianym orzeczeniu (II CSKP 2313/22) podzielił stanowisko wyrażone wcześniej w postanowieniu z dnia 24 lutego 2024 r. (III CZP 108/22), iż przyjęcie istnienia służebności „o treści odpowiadającej służebności przesyłu” w okresie od 1 stycznia 1965 r. do 2 sierpnia 2008 r. narusza zakaz działania prawa wstecz (art. 3 KC).

Oznacza to, że przed nowelizacją Kodeksu cywilnego z 2008 r., która wprowadziła instytucję służebności przesyłu, nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treściowo tej służebności.

---

4. Wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu

Zasadnicze znaczenie dla praktyki ma stanowisko Sądu Najwyższego dotyczące wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu. W postanowieniu II CSKP 2313/22 podkreślono, że:

„Wynagrodzenie to może być więc ustalone bądź to jako świadczenie płatne z góry, bądź okresowo, z tym, że zawsze musi to być wynagrodzenie za ustanowienie służebności. Na gruncie art. 305² § 2 KC to sąd jest upoważniony i zobowiązany do należytego wyważenia, na tle ustalonego w sprawie stanu faktycznego, interesu wnioskodawcy i uczestnika przy określeniu, jakie wynagrodzenie będzie odpowiednie za ustanowienie służebności przesyłu. To sąd jest upoważniony i zobowiązany do uwzględnienia wszystkich czynników wpływających na jego wysokość i mającego równoważyć w całości konsekwencje ograniczenia prawa własności. Wynagrodzenie należy się bowiem właścicielowi nieruchomości obciążonej za samo ustanowienie służebności. Ma ono zrekompensować ograniczenie w korzystaniu z niej, przy uwzględnieniu stopnia ingerencji w prawo własności” (zob. postanowienie SN z 20 grudnia 2022 r., II CSKP 259/22).

---

5. Jak ustala się wysokość wynagrodzenia?

Przy określaniu wysokości wynagrodzenia za służebność przesyłu sąd powinien uwzględnić m.in.:

• powierzchnię nieruchomości objętą ograniczeniem,
• wartość rynkową nieruchomości,
• zakres ingerencji w prawo własności (czy urządzenia są nadziemne, podziemne, widoczne),
• wpływ infrastruktury przesyłowej na możliwość korzystania z gruntu,
• trwałość i sposób posadowienia urządzeń.

Wynagrodzenie to nie jest odszkodowaniem, lecz ekwiwalentem za ustanowienie prawa, które ogranicza własność nieruchomości. Ma ono charakter rekompensacyjny i powinno w pełni równoważyć doznane ograniczenia.

---

Podsumowanie

Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 lutego 2025 r. (II CSKP 2313/22) po raz kolejny potwierdził, że:

• ocena dobrej wiary posiadacza służebności ma kluczowe znaczenie dla biegu zasiedzenia,
• nie można doliczać okresu posiadania sprzed 2008 r. do terminu zasiedzenia służebności przesyłu,
• właścicielowi nieruchomości zawsze przysługuje wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu, które ma rekompensować ograniczenie w korzystaniu z gruntu.

6. Analiza księgi wieczystej pod kątem służebności przesyłu

Jednym z kluczowych elementów analizy prawnej nieruchomości jest weryfikacja wpisów w księdze wieczystej dotyczących służebności przesyłu. W praktyce oznacza to sprawdzenie, czy na nieruchomości ustanowiono prawo umożliwiające przedsiębiorcy przesyłowemu (np. energetycznemu, gazowemu czy telekomunikacyjnemu) korzystanie z części gruntu w zakresie niezbędnym do eksploatacji infrastruktury przesyłowej.

Służebność przesyłu ujawniana jest w dziale III księgi wieczystej, który obejmuje wpisy dotyczące praw, roszczeń i ograniczeń rzeczowych. Analiza tego działu pozwala ustalić, czy nieruchomość jest obciążona taką służebnością, a jeśli tak – jaki jest jej zakres oraz które obszary gruntu obejmuje. Warto pamiętać, że sama treść wpisu może nie oddawać pełnego stanu prawnego. Dlatego niezbędne jest także porównanie danych z akt księgi wieczystej, map ewidencyjnych, decyzji administracyjnych oraz dokumentacji technicznej.

Z punktu widzenia inwestora lub nabywcy, obecność służebności przesyłu może mieć istotne konsekwencje – ograniczać możliwość zabudowy, wpływać na wartość nieruchomości, a także generować obowiązek zapewnienia dostępu do infrastruktury. Właśnie dlatego analiza księgi wieczystej w tym zakresie jest jednym z kluczowych etapów audytu due diligence. Pozwala ona na wczesne zidentyfikowanie ryzyk, które mogą wpływać na decyzje inwestycyjne, a w konsekwencji – na bezpieczeństwo całej transakcji.

Ograniczenia wynikające ze służebności przesyłu linii energetycznych

Służebność przesyłu to prawo, które pozwala przedsiębiorstwu energetycznemu na korzystanie z części nieruchomości w celu budowy, utrzymania i eksploatacji infrastruktury przesyłowej – zarówno naziemnej, jak i podziemnej. Dla właściciela nieruchomości oznacza to określone ograniczenia w sposobie korzystania z gruntu, które mogą mieć istotny wpływ na planowane inwestycje budowlane.

---

1. Charakter służebności przesyłu

Służebność przesyłu ma charakter trwały – obowiązuje bezterminowo, a jej wykonywanie nie ustaje nawet w przypadku zmiany właściciela przedsiębiorstwa energetycznego. Uprawnienia operatora przechodzą wraz z całym przedsiębiorstwem na jego następców prawnych.

Właściciel nieruchomości nie traci prawa własności, jednak jego wykonywanie jest ograniczone na obszarze objętym służebnością. Operator uzyskuje m.in. prawo do:

• wstępu na teren nieruchomości w celu przeglądów, napraw, konserwacji lub modernizacji linii,
• czasowego zajęcia gruntu na potrzeby prac technicznych,
• przejazdu i przechodu przez nieruchomość,
• usuwania drzew, krzewów lub obiektów zagrażających bezpieczeństwu sieci – nawet bez zgody właściciela.

---

2. Obowiązki właściciela nieruchomości

W praktyce służebność przesyłu oznacza dla właściciela konieczność:

• zapewnienia dostępu do infrastruktury (np. drogi wewnętrznej lub bramy),
• unikania ogrodzeń uniemożliwiających dojście do linii,
• rezygnacji z lokalizacji obiektów, które mogłyby utrudnić eksploatację sieci (garaże, altany, budynki gospodarcze, wysokie drzewa),
• respektowania prawa operatora do bieżącego dostępu technicznego.

---

3. Zakres ograniczeń przestrzennych

Zakres oddziaływania sieci określają dwa pojęcia techniczne:

Pas technologiczny

To bezpośrednie otoczenie linii elektroenergetycznej, niezbędne do jej eksploatacji i konserwacji.
W pasie technologicznym:

• nie można lokalizować budynków wymagających pozwolenia na budowę,
• zabronione są trwałe ogrodzenia i roboty ziemne zagrażające stabilności słupów,
• nie wolno sadzić drzew wysokopiennych,
• możliwe jest rolnicze lub rekreacyjne wykorzystanie terenu, jeśli nie koliduje to z linią.

Strefa ochronna

Szerszy obszar mający na celu ochronę ludzi i mienia przed skutkami oddziaływania pola elektromagnetycznego oraz awarii.
Dla linii 110 kV strefa ochronna może wynosić nawet po 15 m od skrajnego przewodu, czyli łącznie około 30 m szerokości.
Dla linii 200 kV — odległość ta może sięgać 25 m od osi linii.

---

4. Znaczenie dla planowania inwestycji

Ograniczenia wynikające ze służebności przesyłu mają kluczowe znaczenie przy:

• projektowaniu nowych inwestycji,
• określaniu lokalizacji budynków, ogrodzeń i nasadzeń,
• uzyskiwaniu pozwolenia na budowę,
• ustalaniu zasad bezpieczeństwa pracy (BHP) przy robotach budowlanych w sąsiedztwie sieci.

Warto również sprawdzić zapisy Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) – mogą one wprowadzać dodatkowe ograniczenia, np. minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej czy maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy.

---

5. Rekomendacje przy ustanawianiu służebności

Przy negocjowaniu służebności przesyłu warto:

• precyzyjnie określić granice obszaru objętego prawem,
• zdefiniować zakres czynności, które przedsiębiorca może wykonywać,
• wprowadzić zasady wstępu i przywracania terenu po pracach,
• rozważyć ustanowienie służebności na czas oznaczony lub z warunkiem rozwiązującym,
• zadbać o sporządzenie mapy lokalizacyjnej urządzeń.

---

6. Analiza due diligence

W przypadku nieruchomości, przez które przebiegają lub mają przebiegać linie energetyczne, rekomenduje się przeprowadzenie szczegółowej analizy due diligence, obejmującej:

• weryfikację treści służebności w księdze wieczystej,
• sprawdzenie faktycznego przebiegu infrastruktury,
• ustalenie rzeczywistych granic pasa technologicznego i strefy ochronnej,
• analizę zapisów MPZP,
• konsultacje z operatorem sieci w zakresie możliwości inwestycyjnych.

Tego rodzaju analiza pozwala uniknąć ryzyka błędnych założeń projektowych i potencjalnych strat finansowych.

---

Podsumowanie

Służebność przesyłu jest jednym z najistotniejszych ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości. Może wpływać zarówno na jej wartość rynkową, jak i na realne możliwości inwestycyjne.
Każdy właściciel działki, przez którą przebiega linia energetyczna, powinien poznać dokładny zakres tej służebności oraz skonsultować planowane działania z operatorem sieci.

W przypadku planowanej transakcji lub inwestycji – zalecane jest wcześniejsze wykonanie analizy due diligence, która pozwoli precyzyjnie określić ryzyka i dopasować zapisy umowy do wymogów technicznych i prawnych.

Podsumowanie: Jak profesjonalny radca prawny pomoże Ci w analizie przed zakupem nieruchomości?

Współpraca z prawnikiem po egzaminie zawodowym to najlepszy sposób na to, by bezpiecznie kupić nieruchomość. Prawnik pomoże nie tylko w analizie dokumentów, ale także w negocjacjach warunków umowy oraz wskaże możliwe ryzyka. Dodatkowo Kancelaria współpracuje z architektami i specjalistami branży budowlanej celem uzyskania optymalnych warunków zabudowy nieruchomości. Pozwala to prawidłowo ocenić ryzyka w szczególności związane ze służebnością przesyłu linii energetycznych naziemnych i podziemnych.

Pomoc w negocjacjach i opinia prawna

Profesjonalny radca prawny przygotuje dla Ciebie opinię prawną na temat transakcji oraz pomoże w negocjacjach warunków umowy. Dzięki temu będziesz mieć pewność, że cała procedura zakupu nieruchomości jest przeprowadzona zgodnie z prawem, a Twoje interesy są chronione

Jeśli po przeczytaniu powyższego wiesz, że musisz:

1. znać wszystkie istotne informacje dotyczące twojej przyszłej nieruchomości a szczególnie służebności;
2. zawrzeć w umowie przedwstępnej dodatkowe zapisy zabezpieczające przed ryzykiem niezgodności, przeanalizować zapisy dotyczące służebności i nowych inwestycji;
3. Szybko i bezpiecznie obsłużyć transakcję sprzedaży lub zakupu nieruchomości ze wsparciem prawnika profesjonalisty w rynku nieruchomości;
4. Przeanalizować plany miejscowe oraz dokumenty operatora
5. przedstawić wiarygodne dane swojemu klientowi, współpracownikowi czy tez radzie nadzorczej w spółce:

• skontaktuj się z Kancelarią.

W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak

tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl

Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.

O Autorze.