Błędy w najmie okazjonalnym. Jakk ich uniknąć? Prawnik radzi. Case Study.
Jako prawnik, który od lat wspiera wynajmujących, widzę to zbyt często. NAjem okazjonalny – pozornie prosty – ostatecznie nie bez problemów. Właściciel mieszkania – nazwijmy to wprost: inwestor – przychodzi do mojej kancelarii z teczką dokumentów. Jest przekonany, że jest bezpieczny. Przecież podpisał „umowę najmu okazjonalnego”. Był u notariusza. Ma pieczątki. A jednak, gdy lokator przestaje płacić i demoluje lokal, okazuje się, że ta „pancerna” umowa jest warta tyle, co zwykła kartka papieru. Dlaczego? Przez detale. Przez „drobne” błędy formalne, które w świetle bezlitosnych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, zmieniają najem okazjonalny w najem zwykły – ze wszystkimi tego dramatycznymi konsekwencjami.
Rynek najmu to biznes. I jak w każdym biznesie, stawką jest Twój kapitał – często warty kilkaset tysięcy lub miliony złotych. Czy stać Cię na ryzyko oparcia tego biznesu na wzorze ściągniętym z internetu, bez weryfikacji przez profesjonalistę?
Poniżej omawiam najkosztowniejsze błędy, jakie popełniają wynajmujący, oraz przedstawiam historię, która niech będzie przestrogą dla każdego, kto uważa, że prawnik to zbędny wydatek.
CASE STUDY: Historia Marka, czyli jak „oszczędność” kosztowała 40 tysięcy złotych
Marek, przedsiębiorczy informatyk z Warszawy, kupił swoje drugie mieszkanie inwestycyjne na warszawskim Mokotowie. Lokal po generalnym remoncie, wysoki standard, świetna lokalizacja. Marek, nauczony doświadczeniem znajomych, wiedział jedno: tylko najem okazjonalny.
Znalazł najemców – młodą parę, Annę i Piotra. Wyglądali na solidnych, wypłacalnych ludzi. Marek ściągnął darmowy wzór umowy najmu okazjonalnego z popularnego forum prawnego. „Po co płacić prawnikowi za coś, co jest w internecie?” – pomyślał.
Pozorna perfekcja
Marek dopilnował wizyty u notariusza. Anna i Piotr złożyli oświadczenie o poddaniu się egzekucji (art. 777 Kpc w zw. z ustawą o ochronie praw lokatorów). Marek odebrał od nich również wskazanie innego lokalu, do którego mogą się wyprowadzić. Wszystko wydawało się idealne.
Klucze zostały przekazane 1 września. Marek, będąc człowiekiem zajętym, zapisał sobie w kalendarzu, że musi zgłosić najem do Urzędu Skarbowego. Miał na to 14 dni. Jednak 10 września Marek wyjechał na dawno planowany trekking w Himalaje. W ferworze pakowania i dopinania projektów w pracy, koperta ze zgłoszeniem do US została na biurku.
Marek wrócił 25 września. Znalazł kopertę. „To tylko kilka dni poślizgu, urząd się nie dowie, a liczy się data stempla, wyślę dzisiaj” – uznał. Wysłał zgłoszenie 26 września.
Katastrofa
Problemy zaczęły się po pół roku. Anna i Piotr rozstali się, Piotr się wyprowadził, a Anna przestała płacić. Marek, pewny swego, wypowiedział umowę i po upływie terminu udał się do sądu po klauzulę wykonalności na akt notarialny, by szybko przeprowadzić eksmisję przez komornika.
Sąd oddalił wniosek.
Dlaczego? Sąd zweryfikował terminowość zgłoszenia. Zgodnie z art. 19b ustawy, właściciel ma rygorystyczny termin 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu na zgłoszenie tego faktu naczelnikowi urzędu skarbowego. Marek przekroczył ten termin.
Konsekwencje dla Marka:
- Jego umowa, mimo wizyty u notariusza i poniesionych kosztów, w świetle prawa przestała być najmem okazjonalnym. Stała się zwykłą umową najmu.
- Marek nie mógł skorzystać z uproszczonej eksmisji. Musiał wytoczyć Annie standardowy proces o opróżnienie lokalu.
- Sąd w standardowym procesie ustalił, że Annie – jako osobie w trudnej sytuacji życiowej – przysługuje lokal socjalny.
- Eksmisja została wstrzymana do czasu znalezienia przez Gminę lokalu socjalnego. Trwało to 2 lata.
Bilans strat: 24 miesiące braku czynszu, koszty mediów, koszty sądowe i zniszczone nerwy. Łącznie strata wyniosła około 40 000 PLN. A wszystko przez wysłanie listu kilka dni za późno i brak konsultacji z prawnikiem, który pilnowałby terminów.
4 Najbardziej Kosztowne Błędy w Najmie Okazjonalnym
Historia Marka to tylko wierzchołek góry lodowej. Jako radca prawny (więcej o mnie na www.dnradcaprawny.pl) identyfikuję cztery główne obszary, w których wynajmujący najczęściej popełniają błędy skutkujące nieważnością rygorów najmu okazjonalnego.
1. Brak wszystkich załączników lub błędy w ich podpisaniu
Umowa najmu okazjonalnego to nie tylko sam tekst umowy. To skomplikowana konstrukcja prawna, która wymaga kompletu załączników. Ustawa wymaga m.in.:
- Oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.
- Wskazania przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać.
- Oświadczenia właściciela tego „zastępczego” lokalu o zgodzie na przyjęcie najemcy.
Gdzie leży błąd? Często zdarza się, że oświadczenie właściciela lokalu zastępczego jest niepodpisane przez wszystkich współwłaścicieli tego lokalu (np. podpisał tylko mąż, a mieszkanie jest wspólne z żoną). Innym błędem jest brak fizycznego załączenia tych dokumentów do umowy głównej. Brak któregokolwiek z tych elementów lub wada prawna (np. brak podpisu) sprawia, że cała konstrukcja najmu okazjonalnego może runąć w sądzie.
2. Złożenie zgłoszenia do Urzędu Skarbowego PRZED rozpoczęciem najmu
To pułapka, o której wie niewielu. Nadgorliwość bywa gorsza od faszyzmu. Zdarza się, że wynajmujący, chcąc mieć „wszystko z głowy”, wysyłają zgłoszenie do US jeszcze przed wydaniem lokalu, a czasem nawet przed formalnym zawarciem umowy (np. na etapie umowy rezerwacyjnej).
Przepisy mówią o obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Choć orzecznictwo bywa tu różne, istnieje ryzyko prawne, że zgłoszenie dokonane przedwcześnie (gdy stosunek najmu jeszcze faktycznie nie zaistniał) zostanie uznane za bezskuteczne. W prawie podatkowym i administracyjnym terminy są święte – zarówno te końcowe, jak i początkowe.
3. Całkowity brak powiadomienia Urzędu Skarbowego
To błąd fundamentalny, wynikający często z niewiedzy. Wielu właścicieli myśli: „Byłem u notariusza, zapłaciłem za akt, więc mam najem okazjonalny”. Nic bardziej mylnego.
Wizyta u notariusza to tylko jeden z warunków. Drugim, równorzędnym, jest zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego. Bez tego zgłoszenia, nawet najpiękniejszy akt notarialny jest tylko dokumentem potwierdzającym dług, ale nie daje prawa do ekspresowej eksmisji. Niezgłoszenie umowy automatycznie przekształca ją w „zwykły” najem, ze wszystkimi pro-lokatorskimi zapisami ustawy.
4. Złożenie zawiadomienia po terminie (casus Marka)
Termin 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (czyli zazwyczaj od wydania kluczy) jest terminem zawitym prawa materialnego. Co to oznacza w języku nie-prawniczym? Oznacza to, że nie można go przywrócić. Żadne tłumaczenie – choroba, wyjazd, zapomnienie, błąd poczty – nie sprawi, że spóźnione zgłoszenie stanie się ważne.
Jeden dzień zwłoki decyduje o tym, czy masz w ręku skuteczne narzędzie windykacji swojej własności, czy stajesz się zakładnikiem we własnym mieszkaniu.
Jak zabezpieczyć swój biznes? Rozwiązanie jest proste.
Wynajem nieruchomości to działalność obarczona ryzykiem. Z jednej strony masz szansę na pasywny dochód, z drugiej – ryzyko trafienia na nieuczciwego najemcę, który wykorzysta każdą lukę prawną. Prawo lokatorskie w Polsce jest skomplikowane i niestety, domyślnie chroni lokatora, a nie właściciela.
Najem okazjonalny to jedyna skuteczna metoda obrony, ale tylko wtedy, gdy jest przeprowadzona chirurgicznie precyzyjnie.
Wielu moich klientów trafiło do mnie dopiero „po szkodzie”, gdy mleko się rozlało, a straty szły w dziesiątki tysięcy złotych. Wtedy działania prawne są trudniejsze, droższe i trwają latami.
Dlaczego warto skonsultować umowę z profesjonalistą?
Jako radca prawny, który od lat wspiera wynajmujących:
- Weryfikuję Twoją umowę pod kątem klauzul niedozwolonych i luk, które najemcy mogą wykorzystać.
- Sprawdzam kompletność załączników – upewniam się, że oświadczenia są podpisane przez właściwe osoby i mają moc prawną.
- Pilnuję procedur – instruuję Cię dokładnie, kiedy, gdzie i jak dokonać zgłoszenia do Urzędu Skarbowego, a często przygotowuję gotowe wzory pism.
- Daję Ci spokój ducha – Ty zajmujesz się czerpaniem zysków z najmu, ja biorę na siebie ciężar poprawności prawnej Twojego biznesu.
Nie ryzykuj majątku życia dla oszczędności rzędu kilkuset złotych. Błąd w umowie najmu okazjonalnego jest nieodwracalny.
Jeśli jesteś wynajmującym i chcesz mieć pewność, że Twoja umowa jest kuloodporna, zapraszam do kontaktu. Przeanalizuję Twój przypadek i pomogę Ci spać spokojnie.
Jeśli po przeczytaniu powyższego wiesz, że musisz:
- znać wszystkie istotne informacje dotyczące twojej przyszłej nieruchomości a szczególnie jeśli chcesz ją objąć umową najmu okazjonalnego;
- zawrzeć w umowie dodatkowe zapisy zabezpieczające przed ryzykiem niezgodności, przeanalizować zapisy dotyczące najmu i ewentualnych modyfikacji;
- Szybko i bezpiecznie obsłużyć transakcję najmu nieruchomości ze wsparciem prawnika profesjonalisty w rynku nieruchomości;
- Przeanalizować dotychczasową umowę.
- przedstawić wiarygodne dane swojemu klientowi, współpracownikowi czy tez partnerowi.
W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak
tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl
Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.
O Autorze.
Dominik Nowak – prawnik, radca prawny z wieloletnim doświadczeniem na rynku najmu, transakcji rynku nieruchomości , w instytucjach publicznych i podmiotach prywatnych w obszarze nieruchomości, doradztwa rodzinnego oraz gospodarczego.
Ukończył aplikację radcowską i zdał państwowy egzamin zawodowy. Jest radcą prawnym przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych, która należy do Rady Adwokatur i Stowarzyszeń Prawniczych Europy (CCBE), Międzynarodowego Stowarzyszenia Prawników (IBA).
Ukończył z wynikiem bardzo dobrym podyplomowe studia w zakresie zamówień publicznych, a także Szkołę Prawa Amerykańskiego. Na co dzień doradza dużym podmiotom gospodarczym, odpowiadając za skomplikowane transakcje, a także osobom fizycznym w języku polskim i angielskim.
umów się na konsultację. Zadbajmy o bezpieczeństwo Twoich nieruchomości już dziś.
