Milczące przedłużenie najmu to sytuacja, która może zaskoczyć zarówno wynajmujących, jak i najemców. W polskim prawie istnieją szczegółowe przepisy, które regulują takie przypadki. W tym artykule omówimy najważniejsze aspekty związane z milczącym przedłużeniem umowy najmu, w tym przepisy kodeksu cywilnego, prawa najemcy oraz obowiązki wynajmującego. W szczególności przyjrzymy się przepisom dotyczącym umowy na czas określony, jej zakończenia, a także co się dzieje, gdy najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego.
O czym dowiesz się z tego wpisu?
- Co to jest milczące przedłużenie najmu?
- Umowa na czas określony a zakończenie umowy.
- Kiedy najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego?
- Co wynika z art. 674 kodeksu cywilnego?
- Kiedy najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego?
- Jak uniknąć milczącego przedłużenia umowy?
Co to jest milczące przedłużenie najmu?
Milczące przedłużenie najmu, znane również jako kontynuacja najmu na czas nieoznaczony, ma miejsce wtedy, gdy po zakończeniu pierwotnej umowy najmu najemca nadal korzysta z wynajmowanego lokalu, a wynajmujący wyraża na to zgodę poprzez swoje zachowanie – nie podjęcie żadnych działań mających na celu zakończenie najmu. Przepisy dotyczące tego zagadnienia zawarte są w art. 674 Kodeksu Cywilnego, który dokładnie reguluje prawa i obowiązki stron w takiej sytuacji.
Art. 674 kodeksu cywilnego – podstawa prawna
Zgodnie z art. 674 kodeksu cywilnego, jeśli po zakończeniu umowy najemca nadal używa rzeczy (lokalu) za zgodą wynajmującego, umowę uważa się za przedłużoną na czas nieoznaczony. Zasada ta dotyczy zarówno umów zawartych na czas określony, jak i nieokreślony, a więc może mieć zastosowanie w wielu różnych sytuacjach. Nie ważne czy wynajmujesz mieszkanie, czy dom.
Jeśli interesuje Cię umowa najmu domu – zajrzyj tutaj
Dla wynajmującego ważnym jest, aby w takiej sytuacji dokładnie monitorować czas obowiązywania umowy i podjąć odpowiednie kroki przed jej zakończeniem, jeśli nie chce kontynuować wynajmu na czas nieoznaczony.
Umowa na czas określony a zakończenie umowy
Umowa najmu zawarta na czas określony charakteryzuje się tym, że ma jasno określoną datę początkową oraz końcową. Najczęściej stosowana jest w przypadkach wynajmu mieszkań, domów czy lokali użytkowych. Po zakończeniu terminu umowy, najemca powinien opuścić lokal, a wynajmujący odzyskać prawo do pełnego zarządzania swoją własnością.
Jednakże, w praktyce często zdarza się, że najemca kontynuuje korzystanie z nieruchomości, a wynajmujący nie podejmuje kroków w celu rozwiązania umowy. W takim przypadku może dojść do milczącego przedłużenia najmu, co może prowadzić do nieprzewidzianych konsekwencji prawnych.
Zakończenie umowy najmu na czas określony
Zakończenie umowy najmu na czas określony powinno odbyć się zgodnie z warunkami zawartymi w samej umowie. W większości przypadków oznacza to:
- Powiadomienie o zakończeniu umowy – w zależności od postanowień umowy, może być wymagane formalne powiadomienie najemcy o zakończeniu umowy, np. w formie pisemnej.
- Opróżnienie lokalu – po upływie czasu określonego w umowie, najemca zobowiązany jest do opuszczenia lokalu i przekazania kluczy wynajmującemu.
- Rozliczenie finansowe – najemca powinien uregulować wszelkie zaległe opłaty, takie jak czynsz czy media, przed zakończeniem umowy.
Jeżeli te czynności nie zostaną wykonane, a najemca nadal korzysta z lokalu, a w dodatku płaci czynsz możliwe jest milczące przedłużenie umowy najmu.
Kiedy najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego
Jednym z kluczowych elementów milczącego przedłużenia najmu jest fakt, że najemca nadal używa rzeczy, a wynajmujący to akceptuje. Praktycznie oznacza to, że wynajmujący nie podejmuje żadnych działań, aby zakończyć najem, takich jak wezwanie do opuszczenia lokalu czy wniesienie powództwa o eksmisję.
Akceptacja wynajmującego
Aby doszło do przedłużenia umowy najmu na podstawie art. 674 Kodeksu cywilnego, nie wystarczy samo dalsze używanie rzeczy przez najemcę po upływie terminu najmu lub terminu wypowiedzenia. Kluczową przesłanką jest, aby to dalsze korzystanie z wynajmowanej rzeczy odbywało się za zgodą wynajmującego. Oznacza to, że niezbędna jest wyraźna lub dorozumiana akceptacja wynajmującego na kontynuację używania nieruchomości przez najemcę.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 16 czerwca 2000 r. (IV CKN 65/00) potwierdził, że samo korzystanie z rzeczy nie stanowi podstawy do przedłużenia umowy, jeśli brak jest zgody wynajmującego. Akceptacja ta może przyjąć formę biernego zachowania, czyli sytuacji, w której wynajmujący nie podejmuje działań w celu odzyskania rzeczy, ale zawsze musi być przejawem jego woli.
Podobnie wypowiedział się Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 31 stycznia 2013 r. (I ACa 1402/12, Legalis), podkreślając, że do przedłużenia umowy najmu nie wystarczy samo dalsze użytkowanie lokalu przez najemcę. Konieczne jest, aby wynajmujący wyraził na to zgodę, choćby dorozumianą. Przykładem takiej zgody może być brak reakcji wynajmującego na fakt, że najemca nadal użytkuje lokal po upływie terminu umowy, co może zostać zinterpretowane jako akceptacja dalszego użytkowania na warunkach nowej, nieokreślonej umowy najmu.
Zatem, dla skutecznego przedłużenia umowy najmu konieczne jest, aby najemca nie tylko kontynuował korzystanie z wynajmowanego lokalu, ale również, aby wynajmujący świadomie i bez sprzeciwu zaakceptował takie postępowanie. W przeciwnym razie przedłużenie umowy na czas nieoznaczony nie nastąpi, a wynajmujący ma prawo domagać się zwrotu nieruchomości na podstawie zakończenia umowy.
Co wynika z art. 674 kodeksu cywilnego?
W sytuacji, gdy wynajmujący nie podejmuje działań, a najemca dalej korzysta z nieruchomości, umowę uznaje się za przedłużoną na czas nieoznaczony. Jest to szczególnie istotne, gdy pierwotna umowa była zawarta na czas określony.
Umowa na czas nieoznaczony – co oznacza dla wynajmującego i najemcy?
Umowa najmu na czas nieoznaczony różni się od umowy na czas określony tym, że nie ma jasno określonego terminu zakończenia. Oznacza to, że zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą zakończyć umowę tylko w określonych przypadkach, przewidzianych w przepisach prawa lub umowie. Zakończenie takiej umowy wymaga zazwyczaj złożenia wypowiedzenia przez jedną ze stron.
Wypowiedzenie umowy na czas nieoznaczony
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego, umowę na czas nieoznaczony można wypowiedzieć z zachowaniem odpowiednich terminów wypowiedzenia (sytuacja najemcy) a, które zazwyczaj zależą od rodzaju nieruchomości oraz długości trwania umowy. Dla wynajmującego może to oznaczać większą elastyczność, gdyż jego sytuacja jest regulowana przez ustawę o ochronie praw lokatorów.
Uniknij przedłużenia umowy na czas nieokreślony!
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 grudnia 1998 r. (II CKN 94/98, Legalis) wskazał, że zwrot „w razie wątpliwości” użyty w art. 674 Kodeksu cywilnego oznacza, iż strony mogą wyraźnie wykluczyć zastosowanie skutków przewidzianych w tym przepisie, czyli przedłużenia umowy najmu. Przykładowo, jeśli najemca oświadczy, że dalsze użytkowanie mieszkania wynika jedynie z chwilowej przeszkody w przeprowadzce, lub jeśli wynajmujący zaznaczy, że czasowe wstrzymanie się od żądania zwrotu wynajmowanej rzeczy nie oznacza zgody na dalsze korzystanie z niej przez najemcę, to skutki przewidziane w art. 674 KC nie wystąpią. Strony mogą także uzgodnić przedłużenie umowy na określony czas (czyli w istocie zawarcie nowej umowy) lub ustalić, że dalsze użytkowanie rzeczy przez najemcę nie prowadzi do przedłużenia dotychczasowego najmu, lecz ustanawia nowy stosunek prawny. Jeśli jednak strony nie usuną wątpliwości dotyczących ich intencji w wyraźny sposób, stosunek najmu ulegnie przedłużeniu na czas nieoznaczony, zgodnie z art. 674 KC.
Jak uniknąć milczącego przedłużenia umowy?
Aby uniknąć milczącego przedłużenia umowy najmu, zarówno najemca, jak i wynajmujący powinni dokładnie przestrzegać terminów określonych w umowie oraz reagować na jej zakończenie. Wynajmujący powinien:
- Monitorować datę zakończenia umowy – w szczególności, gdy umowa jest zawarta na czas określony, warto z odpowiednim wyprzedzeniem przypomnieć najemcy o zakończeniu najmu.
- Podejmować działania przed zakończeniem umowy – jeśli wynajmujący nie chce kontynuować najmu, powinien złożyć najemcy stosowne oświadczenie o zakończeniu najmu i wezwać go do opuszczenia lokalu.
- Unikać biernej akceptacji dalszego korzystania z lokalu – jeśli wynajmujący nie chce, aby umowa została przedłużona na czas nieoznaczony, powinien zareagować na kontynuację użytkowania lokalu przez najemcę.
Podsumowanie
Milczące przedłużenie najmu to sytuacja, w której najemca nadal korzysta z wynajmowanego lokalu (nie ważne czy dotyczy to lokalu mieszkalnego czy też użytkowego – o którym pisałem tutaj), a wynajmujący akceptuje to poprzez brak działań zmierzających do zakończenia umowy. Zgodnie z art. 674 kodeksu cywilnego, w takim przypadku umowę uważa się za przedłużoną na czas nieoznaczony. Dlatego zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni być świadomi swoich praw i obowiązków, aby uniknąć nieporozumień i nieprzewidzianych konsekwencji prawnych.
Jeśli po przeczytaniu tego artykułu wiesz, że musisz:
- przygotować dobrą umowę najmu zgodną z obowiązującym prawem;
- zawrzeć w umowie najmu dodatkowe zapisy zabezpieczające;
- Szybko i bezpiecznie wynająć lokal mieszkalny ze wsparciem prawnika profesjonalisty w rynku nieruchomości
W przypadku konieczności skorzystania z pomocy profesjonalnego prawnika zrzeszonego w Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie – podaję kontakt: Dominik Nowak
tel: +48 500861130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl
Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.
O Autorze.
Ukończył aplikację radcowską i zdał państwowy egzamin zawodowy. Jest radcą prawnym przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych, która należy do Rady Adwokatur i Stowarzyszeń Prawniczych Europy (CCBE), Międzynarodowego Stowarzyszenia Prawników (IBA).
Ukończył z wynikiem bardzo dobrym podyplomowe studia w zakresie zamówień publicznych, a także Szkołę Prawa Amerykańskiego. Na co dzień doradza dużym podmiotom gospodarczym, odpowiadając za skomplikowane transakcje, a także osobom fizycznym w języku polskim i angielskim.
Znajdziesz mnie także na Instagramie:
