Jak podwyższyć czynsz najmu -waloryzacja czynszu 2023 | Dobry zapis w umowie najmu na czas inflacji.

Inflacja w roku 2022 r. przekroczyła 16 % wobec czego wartość czynszu najmu maleje. Podwyżki – waloryzacja czynszów najmu wydaje się nieunikniona. Jak prawidłowo podwyższyć czynsz najmu w umowie najmu lokalu mieszkalnego, użytkowego? Inflacja powoduje, że należy przewidzieć dobry zapis w umowie by zapewnić sobie dobre zapisy waloryzacyjne. Radca prawny radzi jak zgodnie z prawem podwyższyć czynsz w lokalach typu pre-let a także specyfice zapisów najmu okazjonalnego.

Czego dowiesz się z artykułu? Poniżej spis treści:

Zgodnie z danymi Głównego Urzędu Statystycznego ceny towarów i usług konsumpcyjnych w kwietniu 2022 r. w porównaniu z tym samym miesiącem w roku 2021 wzrosły o 12,4% (przy wzroście cen towarów – o 13,1% i usług – o 10,1%).

Wobec powyżej wskazanej sytuacji na rynku najmu – waloryzacja czynszu najmu staje się jednym z najczęściej wymienianych przez moich Klientów czynników który ma stanowić o bezpiecznej umowie. Czynsz najmu jest często ważnym zabezpieczeniem budżetu domowego i stanowi o bezpieczeństwie finansowym danej rodziny.

Czym jest waloryzacja czynszu najmu?

Odpowiednie zapisanie w umowie czynników powodujących obligatoryjną lub fakultatywną zmianę wysokości czynszu najmu stanowi skuteczną podstawę do wymagania przez Wynajmującego (lub też choć rzadziej przez Najemcę) zmiany wysokości ustalonego czynszu najmu.

W pierwszej kolejności należy stwierdzić – w jakiej umowie chcemy wprowadzać zmiany wysokości czynszu.

Na potrzeby tego artykułu zdefiniujemy trzy typy umów najmu w których funkcjonują odrębne regulacje prawne i sposoby zapisów w tym obszarze tj:

  1. Umowy najmu lokali mieszkalnych
  2. Umowy najmu okazjonalnego lokali mieszkalnych
  3. umowy najmu lokali użytkowych.

Podwyżka czynszu w umowie najmu lokali mieszkalnych.

Umowy najmu lokali mieszkalnych mogą być zmieniane przez właścicieli tj: „wypowiadane” w części dotyczącej wysokości czynszu. Wynajmujący, o ile strony nie zastrzegły tego w umowie, może zgodnie z określona procedurą wypowiedzieć (zmienić) wysokość czynszu w zawartej już umowie najmu. Szczegółowe przepisy dotyczące tej sekcji odnajdziemy w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Wynajmujący powinien dochować ustawowej procedury, zawiadomić o tym wcześniej, w taki sposób, aby najemca mógł rozważyć podwyżkę, przyjąć ją lub odmówić w terminie 2 miesięcy. Najemca możne nawet zaskarżyć przedstawioną wysokość do sądu.

Podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem
opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.

Pamiętajmy – odpowiednie stosowanie zapisów prawnych w zakresie wypowiedzenia stawki czynszu „zwykłej” umowy najmu lokalu mieszkalnego pozwoli na spokojne przejście stron przez cały okres najmu. nieprecyzyjne zapisy lub niezgodne z prawem czynności stron umowy powodują powiem wiele nieprzyjemności i nerwów a często kończą się sporem sądowym.

Jeśli potrzebujesz zweryfikować umowę najmu, lub wprowadzić zmiany w obowiązującej umowie najmu lokalu – skontaktuj się ze mną. Przeanalizowałem dziesiątki umów najmu – tych prostych i bardziej skomplikowanych.
Telefon: 500861130 kontakt email: kontakt@dnradcaprawny.pl

Podwyżka czynszu najmu w umowie najmu okazjonalnego oraz lokalu użytkowego?

Zasadą obowiązującą w umowie najmu okazjonalnego jest brak stosowania niektórych postanowień wspomnianej wyżej ustawy o ochronie praw lokatorów. Należą do nich przepisy o waloryzacji (wypowiadania) czynszu.

Wobec powyższego zapisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego oraz umowy najmu lokali użytkowych są lub mogą być do siebie podobne.

W swojej praktyce analizując zapisy waloryzacyjne różnych typów umów najmu spotykam się z różnymi typami zabezpieczeń przed rosnącymi cenami. Często w umowach strony odnoszą się do innych czynników niż tylko inflacja. Niekiedy wprowadzamy stałe czynniki wzrostu ceny czynszu najmu.

W umowie najmu – w mojej ocenie szczególnie tych, które przekraczają jeden rok, dobrze jest zawrzeć postanowienia o waloryzacji czynszu najmu. Umowy trwające rok nie powodują znacznej zmiany wartości czynszu w stosunku do obowiązujących cen, niemniej umowy 2 letnie w powinny już zawierać postanowienia o waloryzacji.

Umowy długoterminowe 2,3 letnich rekomendują różne typy postanowień odnoszących się do czynników inflacyjnych, stałych wskaźników lub zmiennych. Szczególnie w umowach najmu powierzchni biurowych typu pre-let zawieranych kilka lat temu zapisy waloryzacyjne mogły być pomijane lub niedoceniane z uwagi na niską inflację. Obecnie ważnym jest by właściciele zweryfikowali zapisy umowne by skorzystać z dobrodziejstwa waloryzacji w przyszłych latach.

Umowa najmu powinna zawierać wyraźne postanowienia waloryzacyjne. Często zawarte postanowienia waloryzacyjne powodują błędy interpretacyjne i spory Stron co do wysokości czynszu lub też jego wyrównania.

Często Strony muszą sięgać „głęboko” do znaczenia umowy. Wtedy rekomenduję wykładnię umowy – oświadczeń woli w nich zawartych – co zazwyczaj doprowadza do stosownego porozumienia i kończy spór.

4 najważniejsze elementy klauzuli waloryzacyjnej.

Aby dobrze sformułować zapis o podwyżce czynszu najmu musimy wiedzieć jak to będzie mogło funkcjonować ” w praktyce”. Moi Klienci często korzystając z klauzul waloryzacyjnych z Internetu lub przeklejonych z innych umów nie przewidują jak „użyć” tej klauzuli w praktyce.

Podstawowe warunki dobrej klauzuli waloryzacyjnej to:

  • wskaźnik waloryzacji – stały lub zmienny – określony lub zależny od czynnik gospodarczych
  • Termin od którego rozpoczyna się waloryzacja
  • Sposób doręczenia informacji o podwyżce czynszu najmu
  • Kto może zainicjować podwyżkę (lub obniżkę w przypadku gdy klauzula to przewiduje

Gdy brak dokładnego określenia warunków podwyżki czynszu najmu – dochodzi do konfliktu Stron. Wtedy niezbędna jest analiza oświadczeń woli stron.

Wykładnia oświadczenia woli stron w umowie najmu – klauzula waloryzacyjna.

W doktrynie i judykaturze dominuje stanowisko, że na gruncie art. 65 k.c., który nakazuje uwzględnić różne kryteria oceny oświadczenia woli. Okoliczności, w których zostało ono złożone, zasady współżycia społecznego, ustalone zwyczaje, zgodny zamiar stron oraz cel umowy, zastosowanie znajduje kombinowana metoda wykładni.
Art. 65 Kodeksu cywilnego. [Wykładnia oświadczeń woli]
§ 1.
Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje.
§ 2.
W umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu.

Jeśli w przypadku zawartej umowy nie jest jednoznacznie rozstrzygnięte jak należy naliczać ewentualną zmianę wartości czynszu wtedy należy posłużyć się interpretacją na wskazanych poniżej płaszczyznach.

Odpowiednio skonstruowane zapisy waloryzacyjne pozwalają na spokojne i zgodne z prawem procedowanie umowy najmu.

Z mojej kilkuletniej praktyki wynika, że strony niejednoznacznie rozstrzygają w umowie o zapisach waloryzacyjnych. Definicje podnoszenia czynszu są niejednoznaczne, zdania niepełne, a często same strony umowy nie są w stanie stwierdzić „co autor miał na myśli”.

Pomocne orzeczenia sądów.

Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 czerwca 1995 r.(sygn. akt III CZP 66/95 ,OSNC 1995, nr 5, poz. 168) przyjął na tle art. 65 k.c. metodę wykładni oświadczeń woli. Obejmuje ona zasadniczo dwie fazy.
W pierwszej fazie sens oświadczenia woli ustala się, mając na uwadze rzeczywiste ukonstytuowanie się znaczenia między stronami. Na tym etapie wykładni priorytetową regułę interpretacyjną oświadczeń woli składanych indywidualnym adresatom stanowi rzeczywista wola stron. Zastosowanie tej reguły wymaga wyjaśnienia, jak strony rozumiały złożone oświadczenie woli, a w szczególności, jaki sens łączyły z użytym w oświadczeniu woli zwrotem lub wyrażeniem.
W razie ustalenia, że były to te same treści myślowe, pojmowany zgodnie sens oświadczenia woli trzeba uznać za wiążący. Jeżeli natomiast okaże się, że strony nie przyjmowały tego samego znaczenia oświadczenia woli, konieczne jest przejście do drugiej fazy wykładni (obiektywnej), w której właściwy dla prawa sens oświadczenia woli ustala się na podstawie przypisania normatywnego, czyli tak, jak adresat sens ten rozumiał i rozumieć powinien.
Przyjmuje się ,że na podstawie art. 65 § 2 k.c. możliwa i dopuszczalna jest sytuacja, w której właściwy sens umowy ustalony przy zastosowaniu wskazanych w nim dyrektyw będzie odbiegał od jej jasnego znaczenia w świetle reguł językowych (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 września 2011 r., sygn. akt V CSK 427/10, LEX nr 1095853). Wykładnia umowy dokonywana jest na trzech poziomach.
1) pierwszy wyznaczony jest dosłownym brzmieniem umowy,
2) drugi zdeterminowany jest przez jej treść odczytaną przy zastosowaniu reguł interpretacyjnych wyrażonych w art. 65§ 1 k.c.,
3) trzeci zaś polega na ustaleniu znaczenia oświadczeń woli przez odwołanie się do zgodnego zamiaru stron i celu umowy.
Nie można jednak przyjąć takiego znaczenia interpretowanego zwrotu, który pozostawałby w sprzeczności z pozostałymi składnikami wypowiedzi. Kłóciłoby się to bowiem z założeniem o racjonalnym działaniu uczestników obrotu prawnego (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r., sygn. akt II CSK 406/07, LEX nr 452990). Tak więc przy wykładni oświadczenia woli należy – poza kontekstem językowym – brać pod uwagę także okoliczności złożenia oświadczenia woli, czyli tzw. kontekst sytuacyjny (art. 65 § 1 k.c.).

Podsumowanie.

Powyższe rozważania pokazują, że samodzielne konstruowanie zapisów waloryzacyjnych powoduje częsty spór pomiędzy Stronami umowy najmu. Odpowiednio dobrane zapisy dają gwarancję pewności dla Stron umowy. Dodatkowo porządkują proces trwania umowy i zabezpieczają wynajmującego przed wzrostem inflacji.

Jeśli potrzebujesz umowy najmu zawierającej odpowiednie do umowy zapisy waloryzacyjne – zapraszam do kontaktu: tel: 500861130, e-mail: kontakt@dnradcaprawny.pl Zachęcam do pozostawienia komentarza -odpowiemy niezwłocznie.

O Umowach najmu przeczytasz także: https://dnradcaprawny.pl/umowa-najmu-z-obcokrajowcem-cudzoziemcem-najwazniejsze-prawne-radca-prawny-warszawa-porady/

Dodaj komentarz