Dominik Nowak – radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Od 2009 r. jako prawnik w organach administracji szczebla centralnego. Prawnik z doświadczeniem w zakresie spraw rodzinnych, spadkowych, nieruchomości oraz pomocy społecznej. Praktyk w zakresie postępowań związanych z pomocą społeczną, prawem rodzinnym i opiekuńczym. Reprezentuje klientów przed sądami w sprawach z zakresu prawa spadkowego, rodzinnego.
Umowa najmu jako jedna z najbardziej powszechnych umów cywilno-prawnych może być zawarta w dowolnej formie prawnej. Strony mogą ją zawrzeć w formie:
-
ustnej
-
pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi
-
pisemnej z datą pewną
-
w formie aktu notarialnego
-
w zwykłej formie pisemnej
Ustawodawca nie zastosował reżimu konkretnej formy zawarcia umowy jak np. ma to miejsce w przypadku przeniesienia własności nieruchomości czy sprzedaży przedsiębiorstwa.
Umowa zawarta w każdej z powyżej wskazanych form będzie ważna.
Czy istnieją przepisy które regulują skutki prawne dla stron umowy w zależności od formy zawarcie umowy?
Chcąc zawrzeć umowę najmu nieruchomości na okres przekraczający jeden rok – powinniśmy zawrzeć ją na piśmie. W przeciwnym razie jesteśmy narażeni na niekorzystne skutki prawne takiego działania. Tę kwestię wprost reguluje art. 660 kodeksu cywilnego
„Umowa najmu nieruchomości zawarta w formie ustnej na czas przekraczający rok, będzie uważana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony”
Powyższa informacja jest istotna dla osób, które zawarły umowę najmu na czas określony np. 3 lat. Okres 3 letni jest często spotykanym w umowach najmu lokali użytkowych czasem na który lokal oddawany jest najemcy. Jest do korzystne w szczególności dla wynajmującego ze względu na pewność dochodu i zobowiązanie leżące po stronie najemcy do uiszczania rat do końca trwania umowy.
Przykład:
Strony zawierają umowę ustną najmu małego lokalu użytkowego w Dzielnicy Mokotów m.st. Warszawy – na okres 3 lat. Wynajmujący nieświadomie – nie posiadając umowy najmu lokalu użytkowego w formie pisemnej – zawarł ją z zastrzeżeniem kodeksowego 3 miesięcznego ustawowego okresu wypowiedzenia.
Wynajmujący (właściciel lokalu) kalkuluje zysk w czasie 3 lat na poziomie 50 000 zł. Pieniądze te (licząc na pewny zysk) zainwestował w inne przedsięwzięcie biznesowe.
Po roku i 2 miesiącach najemca wypowiedział umowę z 3 miesięcznym okresem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. W rezultacie wynajmujący otrzymał 17 rat czynszu najmu.
Wniosek: W przypadku umowy ustnej zawartej na czas przekraczający 1 rok lub braku dowodów na zawarcie umowy pisemnej mówimy o umowie najmu zawartej na czas nieoznaczony. Zastosowanie w tej sytuacji znajduje art. 688 kodeksu cywilnego który stanowi, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
Powyższy przykład pokazuje, że choć forma umowy najmu dla jej ważności nie jest istotna, to mogą występować niekorzystne skutki prawne nieznajomości przepisów przez strony umowy najmu.
Wyjątkiem, który występuje w ustawie z dnia 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego jest najem okazjonalny.
Umowę najmu okazjonalnego podpisujemy w formie aktu notarialnego lub w zwykłej formie pisemnej z załączonym oświadczeniem w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji.
Reasumując: umowę najmu możemy zawrzeć w dowolnej formie prawnej – nawet ustnej. Musimy jednak pamiętać, że w zależności od tego jaką formę wybierzemy – będziemy podlegali innym przepisom prawa w zależności od długości trwania umowy.
Dominik Nowak – radca prawny przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Od 2009 r. jako prawnik w organach administracji szczebla centralnego. Prawnik z doświadczeniem w zakresie spraw rodzinnych, spadkowych, nieruchomości oraz pomocy społecznej. Praktyk w zakresie postępowań związanych z pomocą społeczną, prawem rodzinnym i opiekuńczym. Reprezentuje klientów przed sądami w sprawach z zakresu prawa spadkowego, rodzinnego.
