Zasada dobrego sąsiedztwa i uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy – prawnik radzi w sprawie nieruchomości bez MPZP

Jednym z etapów dotyczących planowanej budowy obiektu budowalnego budynku mieszkalnego lub użytkowego jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy dla danej inwestycji.

Wiem jak dużo problemów sprawia inwestorom etap uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przy braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Moja Kancelaria przygotowała 5 ważnych informacji które pozwolą Ci zapoznać się z tematem. Dowiesz się co powinna zawierać decyzja o warunkach zabudowy a także jakie są 4 najczęstsze problemy związane z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy. kiedy potrzebujemy decyzji o warunkach zabudowy?

1.Kiedy decyzja o warunkach zabudowy jest niezbędna ?

Tradycyjnym pytaniem które zawsze pojawia się w pierwszej rozmowie z inwestorem to takie czy na danym terenie uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli go nie ma inwestor będzie potrzebował decyzji o warunkach zabudowy. Dlaczego to takie ważne?

Umiejętna analiza miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozwoli umiejętnie dopasować planowaną inwestycję względem wymogów prawnych narzuconych przez władze lokalne wobec danego terenu. Znajdziemy tam nieomal wszelkie niezbędne informacje dotyczące tego co możemy zbudować – budynek mieszkalny, użytkowy, jakie funkcje może pełnić. Znajdziemy tam też m.in informacje o wysokości budynku, elewacji, wielkości działki pod zabudowę oraz procencie zabudowy.

W sytuacji braku miejscowego planu jesteśmy zmuszeni uzyskać decyzję o warunkach zabudowy zgodę z ustawą o z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

2. Kto wydaje decyzje o warunkach zabudowy?

Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z odpowiednimi organami (o których mowa w art. 53 ust. 4 Ustawy) i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych określonych w Ustawie i dających rękojmię prawidłowego wydania decyzji z uwagi na swoje wykształcenie specjalistyczne albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej.

3. Jakie są warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy dla danej inwestycji.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem przepisów odrębnych, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;’

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 000), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

W związku z przytoczonym przepisem w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydawanie decyzji o warunkach zabudowy należy realizować na tzw. zasadzie kontynuacji.

UWAGA od 3 stycznia 2022 r. w tym zakresie nastąpiła nowelizacja i niektóre przepisy się zmienią a niektóre zostają dodane. Nowy art. 61 ust 5a nowe warunki dla uzyskania znajdziemy m.in w treści dodanego ust 5 a. w ramach art. 61 Ustawy. „W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

4. Zasada dobrego sąsiedztwa i konsekwencje jej wdrożenia w przepisach prawa.

Kwestią, z którą borykają się inwestorzy jest dość niedookreślona zasada współuczestnicząca wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy – „zasada kontynuacji zabudowy” czyli zasada potocznie zwana „zasadą dobrego sąsiedztwa”.

Głównym zadaniem projektanta i inwestora jest określenie zagospodarowania terenu i określenia granic architektonicznych nowej inwestycji ( w tym w szczególności budynków wnoszonych w ramach budowy).

Obowiązkiem organów wydających decyzję jest umiejętna – zgodna z wytycznymi ustaw i rozporządzeń – ocena stopnia oddziaływania urbanistycznego nowej inwestycji w relacji do istniejących już zabudowań . Sposób zmiany cech danego rejonu w którym mogłaby powstać nieruchomość jest oceniana pod wieloma aspektami – w tym także pod kątem spadku lub wzrostu atrakcyjności innych nieruchomości, stopnia oddziaływania środowiskowego.

Wyrażona w art. 61 ust. 1 pkt 1 Ustawy „zasada kontynuacji zabudowy” nazywana też „zasadą dobrego sąsiedztwa” nie oznacza bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy występującej w obszarze analizowanym, czy realizacji zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich, a wymaga jedynie, aby przy ustalaniu warunków nowej zabudowy dostosować je do cech i parametrów architektonicznych i urbanistycznych wyznaczonych przez stan dotychczasowej zabudowy. Zasada ta, uzależniająca zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego, nie wymaga przy projektowaniu nowych inwestycji prostego powielania celu i charakterystyki zabudowy istniejącej na terenie sąsiednim (zobacz wyrok NSA z dnia 22 stycznia 2020 r., sygn. II OSK 3490/18 , wyrok NSA z 6 września 2013 r., sygn. II OSK 813/12).

Niemniej znajdujemy też interpretację Sądów idące w kierunku racjonalizowania przepisów ze względu na szczególne uwarunkowania : Określenie parametrów zabudowy nie może opierać się wyłącznie na wyliczeniach matematycznych, ale zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa, powinno znajdować oparcie w stanie faktycznym (układzie urbanistycznym sąsiednich nieruchomości). Uzasadnieniem dla odstąpienia od średniego wskaźnika wysokości może być określenie parametrów wysokościowych w odniesieniu do zabudowań mających istotny wpływ na objęty wnioskiem teren inwestycji (w tej sprawie zabudowa położona w rejonie ul. C.), z pominięciem zabudowy powoływanej przez skarżącego, w minimalnym zakresie oddziałującej na teren inwestycji.  (zob. wyrok z dnia 17 kwietnia 2018 r. II OSK 2627/17)

Jednym z wielu problemów sygnalizowanych przez inwestorów na terenach niezurbanizowanych są kwestie dotyczące wydania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji braku sąsiedztwa, lub posiadania sąsiedztwa o cechach nieprzystających do zmieniającego się krajobrazu (okolicy powiatu, województwa) . Osadnictwo na niezurbanizowanych terenach jest w istocie lub może być znacznie ograniczone z uwagi na konieczność dostosowania się inwestorów do zastanej zabudowy. Często przekreśla to w ogóle sens prowadzonej inwestycji.

Aby dobrze przygotować inwestycję należy pamiętać, że jednym z istotnych elementów jest decyzja o warunkach zabudowy

Spełnienie warunków ustawowych daje jedynie przesłankę do ustalenia szczegółowej treści warunków zabudowy. Decyzję wydaje się na gruncie Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Rozporządzenie określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania:

1) linii zabudowy; 2) wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; 3) szerokości elewacji frontowej; 4) wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; 5) geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych).

5. Brak sąsiadującej zabudowy – działki niezabudowane i co wtedy?

Jeśli chcesz wybudować budynek mieszkalny lub inny i zróżnicowanej funkcji należy wziąć pod uwagę obiekty sąsiadujące. Często jest to zaskakujące dla inwestorów, że utrudnionym jest proces legalizacji inwestycji na terenie który nie posiada sąsiadującej zabudowy.

W przedmiotowej sprawie sąd analizował zasadność zabudowy mieszkaniowej. W tej sytuacji działki o podobnej zabudowie znajdowały się jednak z drugiej strony miejscowości, niż działka sporna.

” W ocenie Sądu, organy prawidłowo uznały, że rozszerzenie obszaru analizy nie miałoby znaczenia dla rozstrzygnięcia, gdyż zabudowa mieszkaniowa miejscowości K. koncentruje się w kierunku południowym. Sporne gospodarstwo rolne to ostatnia zabudowa w kierunku północnym. Dalej brak jest jakiejkolwiek zabudowy. Oznacza to, że w otoczeniu spornej działki brak jest zabudowy, która mogłaby stanowić punkt odniesienia dla parametrów wnioskowanego zamierzenia. Zabudowa zagrodowa funkcjonującego gospodarstwa rolnego nie daje zaś podstaw do wyznaczenia obowiązkowych parametrów nowej zabudowy, takich jak linia zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu według wytycznych odpowiednio § 4 ust. 1 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, które to parametry zabudowy wprost wyszczególnione zostały w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i powinny zgodnie z tym unormowaniem stanowić przede wszystkim kontynuację istniejącej zabudowy. W warunkach niniejszej sprawy wobec faktu występowania w pobliżu przedmiotowej działki tylko zabudowy zagrodowej i to znacznie oddalonej od drogi publicznej, do której przylega działka skarżącej, nie można wywieść usprawiedliwienia dla zastosowania § 4 ust. 4 czy § 5 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, gdyż w obszarze analizowanym brak jest zabudowy, która pozwalałaby na czynienie odstępstw dla zabudowy mieszkaniowej. „

Wyrok
Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie
z dnia 25 czerwca 2019 r.
II SA/Ol 372/19


Jeśli potrzebujesz pomocy przy złożeniu wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla danej inwestycji posiadasz już decyzję a należy złożyć od nie odwołanie – Kancelaria Prawo i Nieruchomości Dominik Nowak

  1. Świadczy pomoc przy ustaleniu stanu faktycznego ustalenie strategii działania.
  2. Przygotowuje wstępną analizę problematyki lub konsultacje kierunkowe (due dilligence) przed zakupem nieruchomości.
  3. Reprezentuje klientów w postępowaniach o wydanie decyzji.

Jeśli w swojej sprawie widzisz potrzeby wsparcia zapraszam do kontaktu i rozmowy o możliwościach współpracy:

Kancelaria Radcy Prawnego Prawo i Nieruchomości Dominik Nowak

tel: 500861130 kontakt@dnradcaprawny.pl

Dodaj komentarz