Umowa najmu z obcokrajowcem. Najważniejsze kwestie i problemy prawne.

Wynajem mieszkania obcokrajowcom – Umowa najmu z Ukraińcem lub Białorusinem.

W dzisiejszych czasach wynajem mieszkania obcokrajowcom nie jest czymś dziwnym. Zwiększenie napływu Ukraińców czy Białorusinów do Polski wiąże się ze zwiększeniem potrzeb mieszkaniowych związanych z koniecznością zatrudnienia w wielu branżach gospodarki. A to z kolei prowadzi do konieczności prawidłowego i zgodnego z prawem wynajęcia mieszkania lub domu. Jeżeli posiadasz mieszkanie lub dom, powinieneś wziąć pod uwagę możliwość wynajęcia go naszym, nie tylko wschodnim sąsiadom. Z początku może to budzić pewne wątpliwości ale z poniższego artykułu dowiesz się na co zwrócić szczególną uwagę, jak wygląda umowa najmu z obcokrajowcem i jak wygląda kwestia egzekucji.

Pamiętaj, że jeśli chcesz wynająć dom dla większej ilości osób możesz zapoznać się z I częścią mojej publikacji o wynajmie domów http://dnradcaprawny.pl/2021/umowa-najmu-domu-jednorodzinnego-radca-prawny-warszawa-bezpieczna-umowa-na-czas-okreslony-porady-online-poznan-gdansk-krakow-wroclaw/?preview_id=611&preview_nonce=dcbddd69a0&preview=true&_thumbnail_id=614

Na co zwrócić uwagę? Formalności.

Zasady wynajmu mieszkania cudzoziemcom nie są nigdzie uregulowane a zatem są takie same jak dla Polaków. Przed przekazaniem lokalu najemcy należy sporządzić umowę określającą warunki korzystania z lokalu. Ważne by pamiętać, że umowa powinna być sporządzona nie tylko w języku polskim ale także rodzimym języku najemcy. Jeśli tak nie jest zadbajmy w umowie o odpowiednie zapisy lub okoliczności podpisania umowy. To pozwoli zrozumieć przyszłemu lokatorowi zrozumieć co podpisuje a nam nieporozumień w zakresie błędu co do rozumienia treści umowy (z tłumaczenia umowy można zrezygnować pod warunkiem, że najemca zrozumiał całą jej treść i nie ma w związku z nią żadnych wątpliwości).

Standardowa umowa najmu powinna zawierać informacje o:

  1. Miejscu i dacie zawarcia umowy,
  2. Określeniu stron (informacji o tożsamości osób zawierających umowę – ich szczegółowych danych):
  3. Określeniu przedmiotu umowy (informacji o lokalu, który zamierzasz wynająć: lokalizacji, metrażu oraz czy lokal najmowany jest na cele mieszkaniowe czy też na cel prowadzenia działalności gospodarczej),
  4. Rodzaj najmu (okazjonalny, instytucjonalny lub tradycyjny):
  5. Najem okazjonalny zabezpiecza interesy właściciela lokalu, to opcja bardzo bezpieczna; właściciel posiada więcej możliwości pozbycia się nieuczciwego i uciążliwego lokatora. Warunkiem podpisania takiego rodzaju najmu jest wskazanie przez lokatora miejsca, do którego się przeprowadzi na wypadek konieczności eksmisji, co z punktu widzenia zawierania umowy z obcokrajowcem może być utrudnione;
  6. Najem instytucjonalny – podobnie jak w przypadku najmu okazjonalnego należy zabezpieczyć najem oświadczeniem najemcy o poddaniu się egzekucji i choć  najem instytucjonalny zarezerwowany jest tylko dla osób prowadzących działalność w zakresie najmu to wymagane jest mniej formalności by skutecznie zawrzeć umowę – co może być dobrym rozwiązaniem dla wynajmujących.
  7. Najem tradycyjny unormowany jest przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Jest opcją mniej bezpieczną niż najem okazjonalny, a ewentualna eksmisja  i rozwiązanie umowy są czasem trudne i często czasochłonne.
  8. Warunki umowy (opłaty, w tym czynsz i kaucję, termin i sposób płatności):
    • Terminy opłat czynszowych tzw. okresy płatności. Im precyzyjniej zostaną określone tym skuteczniej będzie można rozwiązać umowę z ewentualnym przyszłym nieuczciwym najemcą.
    • Kaucja jest standardowym rodzajem zabezpieczania, również dla naszych rodaków. Jest prostym środkiem na pokrycie ewentualnych zniszczeń lub remontu mieszkania; dlatego warto zastanowić się nad jej wysokością: musi być na tyle niska aby nie odstraszyć potencjalnego najemcy ale też na tyle wysoka aby pokryć koszty ewentualnych strat.
    • Aby upewnić się czy masz do czynienia z osobą wypłacalną przed podpisaniem umowy możesz poprosić o okazanie umowy o pracę lub inny dokument potwierdzający to czy najemca będzie w stanie opłacić wynajem mieszkania.
  9. Terminy (od kiedy i do kiedy lokator może korzystać z wynajmowanego lokalu):
    • Ważną kwestią jest określenie terminu zakończenia umowy. Podczas weryfikacji dokumentów najemcy, w tym pozwolenia na pobyt, datą taką może być koniec obowiązywania wizy; w taki sposób możesz zabezpieczyć się przed przedłużeniem czasu zajmowania lokalu.
  10. Jurysdykcja sądów polskich: taki zapis w umowie jest niezwykle ważny ze względu na zabezpieczenie praw właściciela-wynajmującego. Wydawać by się mogło, że gdy umowa jest sporządzona i podpisana w Polsce, konsekwencje związane z niewywiązywaniem się z niej będą rozpatrywane przez polskie sądy. Problem może pojawić się, gdy nieuczciwy najemca wyjedzie do kraju ojczystego pozostawiając w Polsce różnego rodzaju nieuregulowane zobowiązania, w tym takie, które wiążą się z umową najmu.

Pamiętaj! Ochrona prawna lokatora występuje nawet w przypadku lokator nie reguluje należności za korzystanie z mieszkania. To, że stroną umowy najmu jest obcokrajowiec powoduje oczywiście konieczność szczególnego przygotowania do zawarcia umowy, niemniej podstawą prawną dla Stron umowy jest zawsze Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Kto może przebywać w Polsce  legalnie?

Często moi Klienci przedstawiając umowę najmu do recenzji lub prosząc o przygotowanie takiej nie mają świadomości czy ich najemca może w ogóle legalnie przebywać w Polsce. Ważnym jest, by odpowiednio zweryfikować procedury pobytowe danego najemcy. Klient powinien znać realia przepisów prawa dotyczących cudzoziemców – często są one zaskakujące gdyż np. najemca nie posiada ważnego dokumentu uprawniającego do pracy w Polsce.

Czy lokator może się zameldować?


Meldunek obcokrajowca często spędza właścicielom mieszkań sen z powiek. Budzi to wątpliwości zwłaszcza w kwestii usunięcia lokatora z mieszkania i uciążliwości z tym związanych. Aby obcokrajowiec mógł otrzymać pozwolenie na pobyt stały, konieczne jest wskazanie miejsca tymczasowego meldunku. Dobrą wiadomością jest to, że nawet jeżeli najemca wskaże adres Twojego lokalu nie daje mu to żadnych do niego praw. Podstawą takiego twierdzenia jest ustawa o ewidencji ludności, która wprost wskazuje, że „zameldowanie na pobyt stały zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała”. Należy przez to rozumieć, że jest to wypełnienie obowiązku administracyjnego regulowanego przez Ustawę z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności (Dz.U. z 2019 r. poz. 1397 z późn. zm.) Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 13 grudnia 2017 r. w sprawie określenia wzorów i sposobu wypełniania formularzy stosowanych przy wykonywaniu obowiązku meldunkowego.

Zgodnie z nim cudzoziemiec musi zameldować się na pobyt czasowy najpóźniej w 30 dniu od przyjazdu do miejsca pobytu czasowego w Polsce – jeśli będzie Polsce ponad 3 miesiące oraz jest obywatelem państwa UE lub członkiem rodziny lub obywatelem państwa Europejskiego Stowarzyszenia Wolnego Handlu (EFTA) – strony umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub obywatelem Konfederacji Szwajcarskiej lub członkiem rodziny
Jeśli natomiast nie jest obywatelem jednego z wymienionych powyżej państw i zamierza być w Polsce ponad 30 dni- najpóźniej w 4 dniu od przyjazdu do miejsca pobytu czasowego w Polsce.

Czy umowa najmu okazjonalnego jest dobra dla obcokrajowca? Egzekucja wobec obcokrajowca.


Dobrowolne poddanie się egzekucji przez jest coraz bardziej zyskuje na popularności. Jest to sposób zabezpieczenia interesów wynajmującego i kojarzone jest z najmem okazjonalnym a ostatnio także w zyskującej popularność umowie najmu instytucjonalnego. W świetle najmu lokalu mieszkalnego, oświadczenie o poddaniu się egzekucji to dobrowolne opuszczenie lokalu w sytuacji gdy lokator nie wywiązuje się z zawartej z nim umowy, np. nie płaci należnego czynszu lub przebywa w lokalu po zakończeniu umowy najmu. Jest to zobowiązanie najemcy podpisywane w momencie zawarcia umowy najmu okazjonalnego i ma formę aktu notarialnego. Jest środkiem skutecznym i pozwalającym uniknąć wszczynania postępowania sądowego. Fakt podpisania takiego aktu przez notariusza jest czynnością doniosłą i uważaną za „bardziej zobowiązującą” oraz jest zapewnieniem szybkiego uzyskania tytułu egzekucyjnego.
Pamiętaj, że poddanie się egzekucji zabezpiecza nie tylko Twoje interesy. Chroni również najemcę. W przypadku wszczęcia egzekucji, kiedy wynajmujący nie miał ku temu podstaw, najemcy przysługuje tzw. roszczenie przeciwegzekucyjne. Najemca ma prawo wytoczyć powództwo, w którym musi udowodnić, że egzekucja prowadzona przeciwko niemu nie powinna mieć miejsca i była prowadzona z pominięciem polskiego prawa.

Czy warto wynająć mieszkanie obcokrajowcowi?

Oczywiście, że warto! W końcu przynosi korzyści obu stronom: przybysz zza granicy ma gdzie mieszkać a Ty, jako wynajmujący czerpiesz z tego korzyść finansową. Polskie prawo obowiązuje obcokrajowców tak samo jak naszych rodaków. Należy jednak tak przygotować umowę by odpowiadała specyfice danego najemcy oraz zapewniała nam bezpieczeństwo prawne zarówno w sytuacji gdy najemca będzie chciał wypowiedzieć umowę jak i my będziemy zmuszeni mu ją wypowiedzieć.

Znajomość przepisów prawa najmu jest bowiem podstawowym warunkiem pewności i satysfakcji Stron umowy.    

W przypadku wątpliwości przy przygotowaniu umowy najmu z obcokrajowcem zachęcam do kontaktu z radcą prawnym w celu omówienia szczegółów.

kontakt: tel: 500 861 130, email: kontakt@dnradcaprawny.pl lub dominik.nowak@oirpwarszawa.pl