Umowa najmu instytucjonalnego mieszkania- podstawowe informacje i odpowiedzi. Na czym polega i kto z niej skorzysta.

Czym jest najem instytucjonalny i jak z niego korzystać by ze spokojem wynajmować mieszkanie lub dom na podstawie zawartej umowy najmu?

Jakie różnice występują pomiędzy najmem okazjonalnym a najmem instytucjonalnym?

Jak zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego?
Postaram się odpowiedzieć na te pytania w poniższej publikacji.
Jednym z częstych pytań moich Klientów jest to jaka formę powinna mieć umowa najmu instytucjonalnego lub też w jakim trybie powinna być zawarta aby najlepiej chronić ich interesy.
Zawsze rekomenduję moim klientom unikanie wszelkiego rodzaju ustnych ustaleń, zapewnień, obietnic czy też oczywistych okoliczności (określenia powzięte wprost z sytuacji życiowych) pomiędzy wynajmującym a najemcą które są przedmiotem umowy najmu. Umowę najmu piszemy zawsze na złe czasy – nie zaś na wyidealizowane.

Odpowiadam wtedy bez wahania, że najbardziej bezpieczną i optymalną wg. obowiązujących obecnie przepisów jest umowa najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego. Wybierają ją klienci zarówno celem najmu mieszkań (lokali mieszkalnych) jak domów (budynków) jednorodzinnych. Umowę najmu okazjonalnego mogą jednak zawierać wynajmujący, będący osobami fizycznymi, nie prowadzącymi działalności gospodarczej w tym zakresie. Jest to bardzo istotna informacja dla tych którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie najmu mieszkań. Co mają zatem zrobić wynajmujący, którzy ujęli w zakresie swojej działalności najem i zarzadzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi (wprowadzili prywatną nieruchomość jako środek trwały lub docelowo kupili nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej związanej z najmem)?

Odpowiadam wtedy bez wahania, że najbardziej bezpieczną i optymalną wg. obowiązujących obecnie przepisów jest umowa najmu instytucjonalnego lub okazjonalnego.

Ustawodawca przewidział tę sytuację starając się pogodzić interesy przedsiębiorców oraz najemców – których nadal oczywiście obejmują zapisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Najem instytucjonalny – bo o nim będziemy mówić został wprowadzony Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości
Jakie są charakterystyczne elementy umowy najmu instytucjonalnego?
W pierwszej kolejności należy wskazać podstawową cechę czyli zakres podmiotowy. Umowa najmu instytucjonalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Co to oznacza? Że jeśli chcesz skorzystać z dobrodziejstwa umowy najmu instytucjonalnego musisz prowadzić działalność gospodarczą w zakresie najmu lokali.
PKD 68.20.Z – Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi
Kod jest dozwolony dla osób fizycznych.
Podklasa ta obejmuje
Podklasa ta obejmuje: – wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak: – budynki mieszkalne i mieszkania, – budynki niemieszkalne, włączając obiekty wystawowe, magazyny, włącznie z przeznaczonymi na użytek handlu hurtowego artykułami rolno-spożywczymi umożliwianego przez rolno-spożywcze rynki hurtowe, – grunty, – wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym, – wynajem miejsc pod przewoźne domy mieszkalne, – wynajem miejsca w schroniskach dla zwierząt gospodarskich.

Podklasa ta nie obejmuje
Podklasa ta nie obejmuje: – działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu 55
Dodatkowo, jeśli jesteś najemcą – pamiętaj by sprawdzić w Księdze Wieczystej nieruchomości wszelkich okoliczności mogących pojawić się w związku z najmowaną nieruchomością (stanu prawnego, hipotek, ewentualnych roszczeń, ograniczonych praw rzeczowych itd.)

Najem nieruchomości to nadal dobra i bezpieczna lokata kapitału – zawierając odpowiednią umowę zminimalizujesz ryzyko nieprzyjemnych konsekwencji.

Jakie są główne cechy i zalety umowy najmu instytucjonalnego?
Wymienię najważniejsze wpływające na atrakcyjność tej umowy.
Forma i czas zawarcia umowy. Pamiętajmy – umowa najmu instytucjonalnego (podobnie jak okazjonalnego) musi być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności.
Umowy najmu instytucjonalnego w przeciwieństwie do najmu okazjonalnego nie zgłaszamy do Urzędu Skarbowego aby umowa zachowała swoje swoiste cechy! Jest to odejście od wydaje się zbytniego formalizmu tej pierwszej. Dodatkowo najemca nie ma już obowiązku wskazania innego lokalu do którego się wyprowadzi a także uzyskać zgody właściciela tego lokalu. Jest to wyjście w kierunku wynajmujących profesjonalnie zajmujących się najmem .


Pytanie które najczęściej zadają mi klienci brzmi Co z załącznikami? Jakie dokumenty załączamy do umowy najmu instytucjonalnego? Czy również trzeba zdobyć oświadczenia właściciela innego lokalu?
Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela opróżnienia lokalu, oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do najmu socjalnego lokalu ani tymczasowego pomieszczenia nie przysługuje.
Co zawiera żądanie właściciela kierowane do najemcy w przypadku wypowiedzenia lub zakończenia umowy?
Żądanie opróżnienia lokalu zawiera w szczególności: oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy; wskazanie umowy najmu instytucjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego; termin, nie krótszy niż 14 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego.


Jak zabezpieczyć należności z tytułu najmu w trybie najmu instytucjonalnego?
Oprócz wspomnianego już oświadczenia o dobrowolnej egzekucji, które znacząco skraca czas procedury egzekucyjnej (pomijamy postępowania sądowe zakończone wyrokiem) możemy także zastosować kaucję zabezpieczającą – na pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Istnieje oczywiście wiele innych form zabezpieczenia należności z tytułu czynszu najmu o czym zawsze staram się informować klientów (np. dodatkowe oświadczenie w formie aktu notarialnego, weksel, poręczenie)


Często klienci zadają mi pytanie co z czynszem? Czy można go podwyższać w toku umowy? Jakie przepisy stosujemy?
W przypadku umowy najmu instytucjonalnego jeśli chcemy mieć możliwość podwyższenia czynszu najmu w toku umowy musimy zawrzeć w niej odpowiednie zapisy. Pamiętajmy że umowa najmu instytucjonalnego może trwać np. 5 lat podobnie jak w obecnych czasach inflacja może być bardzo duża a wartość czynszu najmu nieadekwatna do zakładanego zysku. W przypadku braku zapisów o podwyższeniu czynszu nie można go zmienić do końca trwania umowy.

Najem instytucjonalny w 2021 r.

Obecna sytuacja pandemiczna powoduje, że nadal obowiązuje z art. 15zzu ustawy covidowej (Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1842 ze zm.)), w okresie obowiązywania stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii ogłoszonego z powodu COVID-19, nie wykonuje się tytułów wykonawczych nakazujących opróżnienie lokalu mieszkalnego.

Należy jednak wskazać, że pomimo, że ustawodawcy przyświecała słuszna idea szczególnej ochrony lokatorów na czas nagłego kryzysu związanego z pandemią COVID-19 w obecnej sytuacji należy złagodzić te przepisu lub je usunąć z obrotu prawnego. Podnosi tę kwestię zarówno Rzecznik Praw Obywatelskich jak i Rzecznik Małych i Średnich Przedsiębiorstw. Jak wynika z informacji płynących z tych instytucji Ministerstwo Sprawiedliwości podjęło kroki zmierzające do rozważenia uchylenia wątpliwych przepisów co jest z pewnością dobrym kierunkiem dla wszystkich wynajmujących – nie tylko przedsiębiorców – zmagających się z nieuczciwymi najemcami.

Jeśli potrzebujesz szybko i bezpiecznie skonstruować zgodną z przepisami umowę najmu instytucyjnego bądź inną umowę związaną z najmem zapraszam do kontaktu. Kancelaria redaguje także przygotowane przez klientów projektu umów lub służy radą w zakresie problemów związanych z zawartymi już umowami najmu.

Zapraszam do kontaktu i współpracy: kontakt@dnradcaprawny.pl tel.: 500-861-130