Umowa najmu domu jednorodzinnego – prawnik radzi jak napisać umowę na czas określony. Pytania i odpowiedzi.

Klienci często pytają mnie o krótką i prostą umowę najmu domu jednorodzinnego (budynku mieszkalnego jednorodzinnego) . Często jest to także kwestia zmiany istniejącej umowy, która trwa (aneks do umowy najmu). Jednocześnie pragną by umowa zabezpieczała interesy, była właściwa pod względem prawnym i zawierała proste zapisy. W praktyce często jest to spowodowane problemami z czynszem najmu lub szkodami wywołanymi przez stronę umowy najmu. Czy najlepszym rozwiązaniem jest wzór umowy? Niekoniecznie. Każdą umowę lepiej dopasować do swoich potrzeb.

Klienci wynajmując dom jednorodzinny zadają mi i sobie fundamentalne pytania w trosce o ich bezpieczeństwo, majątek i zdrowie rodziny z którą zamierzają zamieszkać w wynajmowanym domu. Gdy pojawia się atrakcyjna nieruchomość, a właściciel zapewnia że jest wielu chętnych często hasło „wynajmuj z głową” schodzi na dalszy plan a górę biorą emocje.

W poniższym artykule postaram się rozwiązać rzeczywiste problemy z którymi zgłaszają się Klienci do mojej kancelarii takie jak: Gdzie sprawdzić kto jest właścicielem budynku który chcę wynająć?

Dlaczego podpisuję umowę z osobą której nie ma w księdze wieczystej nieruchomości i czy mogę to zrobić?


Dowiecie się Państwo także o podstawowych zagadnieniach na które należy zwrócić uwagę przy zawieraniu umowy najmu domu jednorodzinnego. 

Pierwszym krokiem jaki należy odjąć by zawrzeć dobrą umowę najmu jest identyfikacja osoby zawierającej umowę – jej prawa do tego by być stroną umowy.   

Z tą kwestią w przypadku domów jednorodzinnych wiążą się częste problemu z uwagi na niejednokrotnie brak informacji we wzorach umów przygotowanych przez pośredników nieruchomości kto jest właścicielem budynku oraz z jakiego źródła pośrednik czerpie tę wiedzę.

Brak wskazania numeru księgi lub ksiąg wieczystych wynajmowanych nieruchomości to jeden z podstawowych błędów zauważonych w umowach. Często właścicielami gruntu są współwłaściciele, osoby fizyczne, małżonkowie, spółki, spółki komandytowe lub spółki akcyjne (często jednocześnie). Zidentyfikowanie kto powinien w takiej sytuacji zawrzeć umowę staje się niekiedy niezwykle wymagającą procedurą. Należy pamiętać, że fakt, że ktoś występuje w dokumencie rejestrowym podmiotu który widnieje jako właściciel wynajmowanej nieruchomości nie oznacza że może w każdej sytuacji zawierać taką umowę. Jeśli ustaliliśmy kto może zawrzeć umowę należy przeanalizować dokładnie co ma być przedmiotem najmu.

Istotnym jest określenie co jest przedmiotem najmu.

Poprzez dom jednorodzinny należy rozumieć budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.



W sytuacji gdy wynajmowany dom jest przeznaczony co celów mieszkaniowych stosujemy do najmu ustawę z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny oraz ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Należy w tym miejscu zaznaczyć, że często zapomina się o stosowaniu zapisów ustaw innych niż Kodeks cywilny. Jest to niezmiernie istotny błąd w konstruowaniu umów najmu nie tylko domów jednorodzinnych ale także lokali (mieszkań).
Przechodząc do typu umowy najmu często pojawia się pytanie czy można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego na najem domu jednorodzinnego – odpowiedź jest jednoznaczna – tak można przy umowach najmu lokali mieszkalnych w formie domu jednorodzinnego stosować przepisy dotyczące umowy najmu okazjonalnego
Szerzej o tej umowie pisałem tutaj : http://dnradcaprawny.pl/2017/umowa-najmu-okazjonalnego-najem-okazjonalny-pytania-i-odpowiedzi/


Podobnie jest z umową najmu instytucjonalnego – ma ona inną formułę – niemniej w ramach tej formy prawnej także można wynajmować lokal mieszkalny w interesującej nas formie.


Często klienci pytają gdzie można sprawdzić czy dany dom jest faktycznie „istnieje” i jest zgłoszony do odpowiedniego Urzędu.
Nie wszystkie bowiem obiekty znajdujące się na terenie wynajmowanej nieruchomości znajdą się w rejestrze
W ewidencji nie wykazuje się:
1) altan działkowych i obiektów gospodarczych, o których mowa w ustawie z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2176);
2) budynków przeznaczonych do czasowego użytkowania w trakcie realizacji robót budowlanych, położonych na terenie budowy;
3) tymczasowych budynków stanowiących wyłącznie eksponaty wystawowe, niepełniących jakichkolwiek funkcji użytkowych, usytuowanych na terenach przeznaczonych na ten cel;
4) wiat o powierzchni zabudowy do 50 m2 sytuowanych na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny, lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, jeżeli łączna liczba tych wiat na działce nie przekracza dwóch na każde 1000 m2 powierzchni działki;
5) wiat przystankowych, peronowych oraz innych wiat o podobnym przeznaczeniu;
6) parterowych budynków o powierzchni zabudowy do 35 m2 , służących jako zaplecze do bieżącego utrzymania linii kolejowych, położonych na terenach stanowiących własność Skarbu Państwa;
7) budynków gospodarczych o powierzchni zabudowy do 35 m2 , przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa;
8) budynków służących bezpośrednio do wykonywania działalności regulowanej ustawą z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2017 r. poz. 2126, z późn. zm.7)) w zakresie poszukiwania i rozpoznawania złóż węglowodorów.
W ewidencji nie wykazuje się także lokali, w odniesieniu do których nie zostało wydane zaświadczenie, o którym mowa w art. 2 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Innymi słowy – wszystkie pozostałe obiekty znajdziemy w ewidencji gruntów i budynków.
Wynajmujący powinny okazać na życzenie najemcy taki dokument by rozwiać wątpliwości co do powierzchni lub faktycznego stanu/statusu budynku.

Zasadą powinno być zatem określenie na samym wstępie umowy:

  1. Właściciela przedmiotu najmu (kto może wynająć daną nieruchomość);
  2. Potwierdzenie, że najmowania nieruchomość w istocie stanowi własność wynajmującego oraz czy jest odrębnym od nieruchomości gruntowej przedmiotem własności.
  3. Określenie jakie jeszcze obiekty znajdujące się w obrębie nieruchomości wchodzą w zakres najmu – słowem: dokładne określenie przedmiotu najmu włączając w to informacje o nieruchomości gruntowej, budynku i przynależnych do budynku obiektów.
Dom jednorodzinny to nie tylko budynek – to także nieruchomość z jej infrastrukturą użytkową – Czy Twoja umowa najmu też to obejmuje?

Gdy już wiemy co dokładnie jest przedmiotem najmu i zostało to odpowiednio sprawdzone należy dokładnie przeanalizować sytuację i stan techniczny budynku oraz nieruchomości.

Ma to na celu nie tylko ochronę najemcy przed ewentualnymi kosztami, ale także uniknięcie przykrych niespodzianek związanych użytkowaniem domu.

Częstymi przykładami są przeciekający dach, konieczność udrożnienia instalacji podłogowej lub generalnie niedziałającego ogrzewania, konserwację instalacji.

Podsumowując:

  1. Zawierając umowę najmu zwróć uwagę na protokół zdawczo-odbiorczy.
  2. Jeśli nie masz wystarczającej wiedzy – poproś profesjonalistę o przegląd instalacji (nie powinno być to kosztowne a zyskasz na czasie i pozbędziesz się niepewności).
  3. Dokładnie określ w umowie najmu odpowiedzialność na kluczowe elementy techniczne domu, mogące powstać usterki, kwestie ubezpieczeń i przeglądów.
  4. Pamiętaj, że jeśli użytkujesz nieruchomość przez rok lub dłużej – mogą powstać szkody, lub naturalne zużycie elementów – dokładne rozstrzygnięcie kto ponosi koszty napraw jest ważne dla obu stron umowy najmu.

Termin umowy najmu.

Czas trwania najmu powinien być jasno określony w umowie. Klientom rekomenduję zawsze aby umowa najmu domu jednorodzinnego posiadała termin ściśle określony – oznaczony w miesiącach aby strony miały pewność na jaki czas muszą być przygotowani na konsekwencje.

Szczególnie należy zwrócić uwagę na klauzule przedłużające umowę najmu. Należą do nich zarówno zapisy dotyczące obowiązku najemcy do zgłoszenia dalszej woli najmu, a także klauzule związane z automatycznym przedłużeniem umowy najmu na czas oznaczony lub nieoznaczony w sytuacji braku złożenia oświadczenia woli. Nie wszystkie z tych klauzul są bezpieczne dla Stron najmu. W tym zakresie rekomenduję zawsze aby jak najjaśniej formułować ten element umowy.

Szczególnie jest to ważne przy najmie długotrwałym oraz w przypadku dużych stawek czynszu najmu.

Rozliczenia pomiędzy Wynajmującym a Najemcą

Podstawowym elementem umowy najmu jest obowiązek najemcy do zapłaty wynajmującemu ustalonego czynszu w zamian za udostępnienie nieruchomości.

W tej sekcji należy wyraźnie wskazać, że czynsz najmu powinien być wyraźnie określony a dodatkowo wszelkie koszty z nim związane (koszty mediów i sposób ich rozliczenia). Dodatkowo należy wyraźnie określić do kiedy i na jaki rachunek, na podstawie jakich dokumentów należy wpłacać opłaty eksploatacyjne lub też do kogo należy ten obowiązek.

Wzajemne obowiązki remonty oraz nakłady na nieruchomość.

W tym punkcie należy wyraźnie literalnie wskazać jakie elementy nieruchomości wynajmowanej są stale pod opieką i nadzorem wynajmującego a jakie najemcy. Ważne jest także określenie kto w danym czasie ubezpiecza nieruchomość. Brak wyraźnie wskazanych obszarów odpowiedzialności powoduje częste spory pomiędzy stronami najmu. Ważną kwestią jest także określenie jakich remontów lub ulepszeń nie wolno wprowadzać oraz trybu uzyskania zgody właściciela na takie prace.

Warto wprowadzić do umowy zapisy dotyczące inspekcji – sprawdzenie cykliczne lokalu może uspokoić i chronić właściciela przed nieoczekiwanymi przebudowami ze strony najemcy

Kaucja i czynności po zakończeniu umowy najmu.

W dużym odsetku problemów z którymi zwracają się do mnie Klienci występuje element zwrotu nierozliczonej przez wynajmującego kaucji. Z jednej strony rozsądnym jest aby kaucja była adekwatna do pokrycia ewentualnych szkód mogących powstać z winy najemcy, z drugiej zaś najemca musi liczyć się z niepewnością zwrotu i nieuzasadnionych roszczeń wynajmującego. Dodatkowo warto w umowie zawrzeć punkt odnoszący się do stanu nieruchomości po zakończeniu umowy. Czy najemca powinien odmalować ściany, przeprowadzić konserwację instalacji, lub też wymienić konkretne zużyte elementy.

Pamiętaj! Dobrze zdefiniowany ten punkt umowy wraz z odpowiednim protokołem zdawczo-odbiorczym pozwoli uniknąć nieprzyjemnych sytuacji na koniec umowy.

Wypowiedzenie i rozwiązanie umowy najmu.

W wielu umowach element ten jest pomijany lub skopiowany z innych umów najmu lokali użytkowych lub innych nieruchomości (nie lokali mieszkalnych). Powoduje to zdezorientowanie moich Klientów w jakim zakresie są chronieni jako lokatorzy i jakie przepisy należy stosować.

Odpowiednie zapisy dotyczące wypowiedzenia umowy pozwolą stronom umowy na spokojne przewidywanie kolejnych kroków każdej ze stron.

Pamiętaj do umowy najmu lokalu wynajmowanego w celach mieszkalnych stosujemy ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Podsumowując

Jeśli zamierzasz wynająć dom jednorodzinny z garażem lub innymi budynkami gospodarczymi na dłuższy czas – musisz mieć pewność że umowa zabezpiecza Twoje wszelkie interesy. Dobrze skonstruowana umowa pozwoli uniknąć nieprzyjemnych stresujących sytuacji związanych z np. automatycznym przedłużeniem umowy lub też niechcianym lokatorem, którego nie sposób się pozbyć pomimo że nie płaci czynszu.

Jeśli chcesz aby zajął się tym radca prawny z długoletnim doświadczeniem w doradztwie w zakresie umów najmu napisz lub zadzwoń: dominik.nowak@oirpwarszawa.pl lub kontakt@dnradcaprawny.pl tel: 500861130.

Twoją sprawę załatwię szybko-online aby skrócić czas oczekiwania na redakcję umowy i konsultacje z Klientem.