Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego na czas określony | najem lokalu | przesłanki wypowiedzenia |

Szanowni Czytelnicy,

W dzisiejszym artykule chciałbym przybliżyć Państwu temat wypowiedzenia umowy najmu lokalu zawartej na czas określony, wskazując na konkretne przyczyny i możliwości jej wypowiedzenia. Publikacja nawiązuje do najczęściej spotykanych problemów i nie omawia wszystkich przesłanek wypowiedzenia umów najmu zawartych na czas oznaczony zawartych w przepisach prawa.

Na wstępie należy zaznaczyć, że poniższa publikacja nie dotyczy najmu lokalu mieszkalnego a przepisy regulujące wypowiedzenie lokalu mieszkalnego znajdują się zarówno w ustawie kodeks cywilny jak i ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Umowa najmu na czas określony jest formą prawną stosowaną przy umowach mających na celu dłuższe korzystanie z lokalu  użytkowego. Daje to pewność czynszu dla właściciela, zaś najemcy zapewnia stały i pewny dostęp do lokalu bez ryzyka wypowiedzenia.

Co do zasady umowa najmu zawarta na czas określony jest „niewzruszalna”.

Oznacza to, że przy braku szczególnych okoliczności określonych w ustawie bądź umowie najemca ma prawo korzystać z przedmiotu najmu do końca trwania umowy, zaś wynajmujący ma prawo żądać zapłaty za cały okres najmu.

Umowa najmu zawarta na czas określony niesie też z sobą pozytywne i negatywne skutki dla stron umowy.

Należy bowiem pamiętać, że jednej strony otrzymujemy trwałość stosunku prawnego w postaci określonych norm czasowych (wynajmujący jak i najemca jest zobligowany trwałością stosunku najmu), zaś z drugiej strony najemca jest zobowiązany do zapłaty za cały okres najmu o ile nie nastąpią wymienione w Kodeksie cywilnym lub umowie okoliczności powodujące wypowiedzenie umowy. Forma ta znajduje w szczególności uzasadnienie ekonomiczne w przypadku najmu lokali użytkowych, których zysk kalkuluje się na przestrzeni kolejnych lat.

Brak zapisów umownych mówiących o przyczynach wypowiedzenia a także nie powołanie się na przyczyny określone w kodeksie cywilnym powoduje, że ewentualne wypowiedzenie już po podpisaniu mowy nie odniesie skutku prawnego.

Musimy pamiętać, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony różni się pod względem warunków wypowiedzenia od umowy zawartej na czas nieoznaczony.

W pierwszej kolejności należy wskazać na przyczyny wypowiedzenia które wskazuje ustawa – Kodeks cywilny. Są to przyczyny bezwzględne – ich zaistnienie pozwala najemcy wypowiedzenie umowy najmu w trybie natychmiastowym – bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Art. 664.  § 1. Jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.

§ 2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

§ 3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Powyższy zapis stanowi, że jeśli rzecz oddana najemcy do używania posiadała wady w chwili wydania, lub te wady ujawniły się później najemca posiada uprawnienie do wezwania wynajmującego do usunięcia wad uniemożliwiających korzystanie z rzeczy. W przypadku braku działań wynajmującego skutkujących naprawą i przywróceniem przydatności najemca ma prawo wypowiedzieć umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jest to przepis ogólny – znajdujący zastosowanie do najmu ruchomości oraz nieruchomości.

Kontynuacją i swoistym rozwinięciem problemu wad lokalu są zapisy art. 682 k.c. który gwarantuje najemcy prawo do wypowiedzenia umowy najmu w przypadku wad zagrażających zdrowiu najemcy, domowników lub osób przez niego zatrudnionych. Treść przepisu wskazuje, że znajdzie on zastosowanie nie tylko do najemców lokali mieszkalnych ale także użytkowych.

Art. 682. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Kodeks cywilny przewiduje także sytuacje w których to wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez terminu wypowiedzenia – w szczególności ma ku temu powód  w przypadku gdy najemca w sposób rażący i uciążliwy występuje przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu uniemożliwiając tym samym korzystanie z innych lokali w normalny sposób.

Reguluje to art. 685 kodeksu cywilnego : Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.”

Dochodzimy w tym miejscu do jednej z najczęściej spotykanych przyczyn wypowiedzenia umowy czyli zwłoce w płatnościach rat czynszu.

W przypadku zwłoki przez dwa pełne okresy płatności czynszu, wynajmujący może wypowiedzieć umowę z miesięcznym terminem wypowiedzenia. Warunkiem jednak jest wcześniejsze wezwanie najemcy do uregulowania zaległości.

Dodatkowy termin do zapłaty zaległego czynszu musi wynosić jeden miesiąc!

Przepis prawa art. 687 k.c.: „Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.”

Jeśli po dniu wyznaczonym w wezwaniu do zapłaty najemca nie rozliczy się z powstałych zaległości a wynajmujący poinformował go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia wynajmujący może wypowiedzieć umowę.

W tym miejscu zwracam uwagę na istotę pojęcia okresy płatności. Okresy płatności możemy ustalić swobodnie np. na tygodnie lub dni skracając w ten sposób cas do skutecznego wypowiedzenia umowy. Przyjmując okresy miesięczne znacząco wydłużamy cały proces wypowiedzenia w przypadku zaległości czynszowych najemcy.

Wobec powyższego ustalając okresy płatności np. 14 dniowe już po 2 okresach płatności tj. miesiącu (zamiast po dwóch) możemy wszcząć procedurę wypowiedzenia.

Oprócz przesłanek zawartych bezpośrednio w kodeksie cywilnym, można ukształtować umowę w taki sposób aby dopasować warunki wypowiedzenia do własnych potrzeb.

Należy te okoliczności wskazać bezpośrednio i precyzyjnie w umowie.

Zapisy art. 673 par. 3 kodeksu cywilnego nie precyzują przesłanek i przyczyn jakie powinny znaleźć się w umowie celem skutecznego wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.  Mogą być to dowolne przyczyny uznane przez obie Strony.

Zwracam jednak uwagę, że samo zawarcie w ogólnego sformułowania o możliwości wypowiedzenia umowy nie powoduje możliwości jej rozwiązania:

Art. 673 § 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

NA kanwie orzecznictwa oraz doktryny wypracowano zasadę, że aby doszło do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu na czas oznaczony z zastosowanie ww. przepisu należy spełnić kumulatywnie dwa warunki:

1. wprowadzić do umowy klauzulę o możliwości wcześniejszego wypowiedzenia,

2. określić przyczynę z której strony (wynajmujący lub najemca) mogą wypowiedzieć umowę.

Dopiero spełnienie tych dwóch przesłanek powoduje możliwość wypowiedzenia. Nieskuteczny będzie zatem zapis np. „Strony mogą wypowiedzieć umowę w każdym czasie z miesięcznym terminem wypowiedzenia”.

Poniżej przykłady sytuacji uzasadniających wypowiedzenie:

Przykład 1.

Wynajmujący chcąc szybko wynająć lokal podpisał mało intratną umowę z najemcą na np. 4 lata. Czynsz najmu został ustalony jako procent od obrotu (przychodu/zysków) w danym lokalu. Z powodu niezadowalających wskaźników nie przekraczających ustalonych w umowie poziomów wynajmujący zdecydował się wypowiedzieć umowę.

Przykład  2.

Wynajmujący przeznacza lokal na wynajem pod specyficzną konkretną formę działalności gospodarczej. Wiązało się to z przyzwyczajeniem klientów do tego konkretnego rodzaju usług lub specyficznego produktu. Najemca zaprzestał korzystania z lokalu (np. go opuścił, pomimo płacenia czynszu lub utracił pozwolenie na prowadzenie konkretnej formy działalności). W takiej sytuacji wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia umowy celem poszukiwania kolejnego najemcy. Uwaga! Przesłanki te muszą być wyraźnie wskazane w umowie.

Poniżej przedstawiam kilka innych możliwych przyczyn wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony:

ważne przyczyny po stronie najemcy tj. zmiana siedziby najemcy, likwidacja firmy, brak zgody stosownego organu do prowadzenia konkretnej działalności do której dostosowany jest przedmiot najmu (lub dzierżawy), śmierć jednego z najemców;

ważne przyczyny z punktu widzenia wynajmującego – np. opuszczenie lokalu przez najemcę, zmiana profilu działalności firmy najemcy,

Jeżeli z przepisów ustawy ani z zasad współżycia społecznego nie wynikają zakazy lub ograniczenia, nie jest wykluczona możliwość wskazania przez strony w umowie okoliczności pozwalających na rozwiązanie najmu zawartego na czas oznaczony za wypowiedzeniem.” – Wyrok Sadu Najwyższego z dnia 30 listopada 2004 r., sygn. akt IV CK 298/04.

W powyższym wyroku Sąd Najwyższy sygnalizuje kierunek w którym powinny podążać strony umów najmu  przy konstruowaniu wzajemnych relacji.

Jednocześnie, aby rozwiać wszelkie inne wątpliwości powstałe na gruncie przesłanek wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony Sad Najwyższy w dniu 21 listopada 2006 r., sygn. akt II CZP 92/06 podjął Uchwałę w której jasno skazuje, iż w hipotezie art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego mieści się pojęcie „ważnych przyczyn” wypowiedzenia umowy najmu.

Postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ,,ważnych przyczyn” mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.”

Sąd w Uchwale wskazuje jednocześnie na nieostry charakter pojęcia „ważne przyczyny” mogący rodzić w przyszłości spory.

Oczywiście, w praktyce uzależnienie przez strony możliwości wypowiedzenia
umowy najmu zawartej na czas oznaczony od wystąpienia ,,ważnych przyczyn”
spowoduje często odmienne oceny wagi danej przyczyny przez każdą ze stron. Jak
już jednak była mowa, ostatecznie sąd dokona oceny skuteczności wypowiedzenia,
a tym samym rozstrzygnie, czy przyczyna, na którą powołuje się strona dokonująca
wypowiedzenia, jest ,,ważna”. Dokona tego posługując się kryteriami obiektywnymi,
a także rozważając interesy obu stron danego stosunku prawnego.”

Pamiętajmy !

Im precyzyjniejsze będą przesłanki wypowiedzenia, tym pewniejsza będzie pozycja stron umowy w tym zakresie.

Wobec powyższego w przypadku, gdy strony umowy najmu nie określą „ważnych przyczyn”, na podstawie których następie wypowiedzenie umowy, może dojść do sytuacji w której np. wynajmujący, pomimo oczywistych uciążliwości ze strony najemcy nie może przerwać umowy najmu.

Im precyzyjniejsza jest umowa, tym skuteczniej zabezpieczamy swoje prawa wobec drugiej strony umowy. Określenie jasnych przesłanek wypowiedzenia powoduje, iż brak później wątpliwości co do stanu faktycznego który zaistniał i który przekłada się na dalsze trwanie stosunku najmu.

Jednocześnie, należy mieć na względzie, iż aktualne brzmienie art. 673 § 3 k.c. zostało nadane przez art. 26 pkt. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów z mocą obowiązującą od dnia 10 lipca 2001 r. dlatego też umowy zawierane przed ta datą zazwyczaj nie posiadały zapisów o prawie do wypowiedzenia z ważnych przyczyn, a orzecznictwo w tym względzie nie było jednolite. Dopiero zapis wspomnianej nowelizacji usankcjonował prawa stron umowy do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.

Zadając sobie pytanie: czy można wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas określony z przyczyn tzw. „niekodeksowych” tj. określonych umownie? – należy odpowiedzieć twierdząco. Należy jednak pamiętać o odpowiednich zapisach w umowie.

Ostatnia uwaga na koniec. Jeśli przeczytałeś powyższy wpis a szukałeś odpowiedzi na pytanie jak wypowiedzieć najem lokalu mieszkalnego zapraszam cię do innych moich publikacji. Wiele wpisów w internecie i na forach odnosi się do najmu lokali nie precyzując czy w istocie do najmu lokalu użytkowego czy na  cele mieszkaniowe.

Kiedy należy mieć na względzie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, która w art. 11 ust 2-5 określa przyczyny na podstawie których wypowiadamy stosunek najmu lokalu mieszanego? Czy stosujemy do niego przepisy art. 673 kodeksu cywilnego?  Wszystkie przesłanki dotyczące stricte sytuacji najmu lokalu przeznaczonego na cele mieszkalne zostaną wyjaśnione w mojej publikacji analizującej szczegółowo to zagadnienie.

Niniejsza publikacja nie odpowiada na wszystkie pytania, które mogą pojawić się przy okazji wypowiedzenia umów najmu lokalu użytkowego. Zachęcam do komentowania oraz kontaktu bezpośredniego. Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania zachęcam do kontaktu bezpośredniego pod wskazanym adresem e-mail lub na portalu Linkedin.

Każdy komentarz pod niniejszą publikacją podnosi wartość tego bloga. Zachęcam do przedstawiania swoich problemów.

dominik.nowak@oirpwarszawa.pl

https://www.linkedin.com/in/dominik-nowak-809162115

Z przyjemnością odpowiem na nurtujące Państwa pytania.

Dodaj komentarz